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martedì 1 luglio 2014

Immobili abbandonati e funzione sociale

Dopo Napoli anche Milano interviene a regolare l'uso a fini pubblici di beni privati abbandonati. Salviamoilpaesaggio.it, giugno 2014 (m.p.r)


27 giugno 2014 Immobili abbandonati e funzione sociale: dopo Napoli è l’ora di Milano   

Nei mesi scorsi abbiamo ampiamente raccontato il punto di arrivo degli studi di Paolo Maddalena, Vicepresidente Emerito della Corte Costituzionale, riguardante la funzione sociale degli edifici e la corretta applicazione, in particolare, dell’articolo 42 della Costituzione che porta a considerare in maniera innovativa la necessità di imporre che «qualunque bene abbandonato, in virtù della cessazione della sua funzione sociale, debba ritornare nella disponibilità del soggetto che originariamente ne è proprietario e che ne aveva ceduto parte ad un singolo privato: cioè il popolo sovrano». Questi fondamentali studi hanno già trovato un’azione amministrativa, un primo caso, con due delibere della Giunta del Comune di Napoli che potete scaricare qui.

Ecco, ora, un secondo prezioso caso che arriva dall’amministrazione comunale di Milano, che ha provveduto a censire e rendere pubblici (in una mappa pubblicata online sul suo sito internet ) 160 immobili privati abbandonati presenti in tutte le nove zone cittadine. Rappresenta la prima fase conoscitiva del progetto che ha l’obiettivo di rigenerare e ricucire il tessuto urbano esistente.

Se i proprietari non interverranno, soprattutto in seguito alle messe in mora, l’ente locale potrà richiedere «l’attribuzione a tali beni di una destinazione pubblica, di interesse pubblico o generale», come previsto dall’articolo 11 del nuovo regolamento edilizio adottato dal Consiglio Comunale lo scorso 14 aprile.Secondo la classificazione dell’amministrazione comunale, sono ritenuti abbandonati quegli edifici che risultano non manutenuti e utilizzati per più di cinque anni, «ove tale non utilizzo riguardi almeno il 90% delle loro superfici».

L’elenco è il risultato delle rilevazioni effettuate da associazioni ed enti impegnati sul territorio. E’ stato così possibile costruire una prima banca dati in continua evoluzione e aggiornamento anche sulla base di nuove segnalazioni da parte dei Consigli di Zona e dei cittadini e suscettibile, quindi, di ulteriori integrazioni o modifiche.

Il nuovo regolamento edilizio (che attende ora l’approvazione in via definitiva dal Consiglio Comunale), stabilisce che «l’amministrazione comunale, una volta accertato lo stato di abbandono, di degrado urbano, di incuria e di dismissione delle aree e/o degli edifici, diffida i soggetti ad eseguire interventi di ripristino, pulizia e messa in sicurezza delle aree, nonché di recupero degli edifici sotto i profili edilizio, funzionale e ambientale». Entro 60 giorni dalla notificazione della diffida (già ricevuta da molti proprietari) «i proprietari o i titolari di diritti su detti immobili – come si legge nel regolamento edilizio – devono presentare progetto preliminare per l’esecuzione degli interventi edilizi, per la sistemazione e la manutenzione, o per la riconversione funzionale degli stessi in conformità alle previsioni del Piano di Governo del Territorio, allegando una relazione che espliciti le modalità e i tempi per l’esecuzione degli interventi di recupero urbano e di riqualificazione sociale e funzionale».

Decorso il termine e «constatata l’inerzia dei proprietari o dei titolari di diritti su tali beni», il Comune può provvedere in via sostitutiva all’esecuzione di interventi di manutenzione e di pulizia degli immobili, nonchè a mettere in sicurezza le aree.Le relative spese sostenute dovranno essere rimborsate dai proprietari o titolari di diritti su tali beni.

Ovviamente il Comune di Milano (come tutti i Comuni italiani) risulta privo della disponibilità finanziaria per accollarsi tutti gli interventi di recupero non espletati dai proprietari. Sempre secondo l’articolo 11 del regolamento edilizio, «qualora il proprietario non intervenga, rendendo necessario l’intervento sostitutivo, l’amministrazione comunale provvede, altresì, ad attivare uno dei seguenti procedimenti:
a) di attribuzione a tali beni di una destinazione pubblica, di interesse pubblico o generale assumendo gli atti e gli strumenti previsti dalla legislazione nazionale e regionale vigente;
b) di recupero delle aree non residenziali dismesse, ai sensi dell’art. 97 bis della Legge Regionale 11.3.2005 n. 12».

“La pubblicazione di questo censimento, costruito e aggiornato grazie alle associazioni, ai Consigli di Zona, ai cittadini – ha spiegato la vicesindaco Ada Lucia De Cesaris – è un altro tassello nel contrasto all’incuria del patrimonio edilizio esistente, impegno primario di questa Amministrazione. La normativa, ma anche l’Amministrazione comunale, hanno già numerosi strumenti per consentire il superamento del degrado prodotto dagli immobili abbandonati, che hanno pesanti ricadute sul territorio, sui singoli quartieri, sulla vita quotidiana delle persone. Ci auguriamo che questo censimento possa essere di ulteriore stimolo per avviare interventi concreti di messa in sicurezza, riqualificazione o anche riuso temporaneo”.

L’assessore De Cesaris ha anche aggiunto: «Non ci sono espropri “proletari” sugli edifici abbandonati e le azioni saranno conseguenti ad eventuali non risposte della proprietà» e ha sottolineato come «i veri inadempienti siano le grandi proprietà immobiliari, che lasciano proprietà fatiscenti mentre chiedono di poter effettuare nuovi interventi edilizi».

Il nostro Forum sta lavorando tecnicamente su tutti questi aspetti, nel solco degli stimoli suggeriti da Paolo Maddalena, e quanto prima avvierà un proprio progetto per far sì che Napoli e Milano non siano semplici casi isolati ma i primi “gradini” di un percorso capace di eliminare il valore speculativo al possesso di beni immobiliari e restituire un significato al bene comune e alla funzione sociale.


1 giugno, 2014Napoli: due delibere prevedono il riutilizzo a fini sociali di beni abbandonati.
Un primo passo nella direzione dei “beni comuni”?   


Negli ultimi mesi, attraverso il nostro sito nazionale e la newsletter settimanale, abbiamo ampiamente divulgato il punto di arrivo degli studi di Paolo Maddalena (Vice presidente emerito della Corte Costituzionale) in merito ad un tema assolutamente nevralgico, legato alla corretta interpretazione dell’articolo 42 della nostra Costituzione, alla sua applicazione, all’appartenenza giuridica e storica del territorio. In particolare, Maddalena sostiene in modo molto argomentato e tecnico che qualunque bene abbandonato, in virtù della cessazione della sua funzione sociale, debba ritornare nella disponibilità del soggetto che originariamente ne è proprietario e che ne aveva ceduto parte ad un singolo privato: questo soggetto altri non è che il popolo sovrano.

Dice Maddalena: «Se il singolo non utilizza un bene, il popolo sovrano se lo riprende. Ad esempio, se un imprenditore delocalizza la fabbrica all’estero per guadagnare di più e poi vuole trasformare l’immobile in un albergo, è fuori dalla Costituzione. Non si inventa niente: anche gli antichi romani, nella loro saggezza, stabilirono che le res nullius non esistevano, perché non potevano immaginare l’esistenza di un bene non appartenente a nessuno. E questo principio era accolto anche nello Statuto Albertino. Se non c’è funzione sociale non c’è tutela giuridica, e non c’è quindi proprietà privata. Inoltre, l’articolo 838 del Codice civile dispone che il terreno abbandonato è trasferito a chi vuole coltivarlo. Ma il Codice è stato scritto prima della Costituzione: tutte le norme antecedenti vanno lette alla luce della Carta».

Ora, a distanza di 66 anni, l’articolo 42 della nostra Costituzione ha un primo caso di applicazione secondo questa visione giuridica: il 24 aprile scorso la giunta del Comune di Napoli ha varato due delibere (che dovranno essere discusse ed approvate dal consiglio comunale) che prevedono il riutilizzo a fini sociali dei beni abbandonati.

Con queste delibere il Comune individua i beni del patrimonio immobiliare «inutilizzati o parzialmente utilizzati», ma «percepiti dalla comunità come “beni comuni“, e suscettibili di fruizione collettiva», attraverso una analitica mappatura che comprenderà anche i 391 beni del Demanio di cui l’amministrazione ha fatto richiesta. Nella categoria «beni comuni» verranno compresi anche i beni «inutilizzati o parzialmente utilizzati» di proprietà di privati. Il Comune inviterà formalmente i proprietari di questi beni privati, entro 150 giorni, «ad adottare provvedimenti necessari al perseguimento della funzione sociale»; in caso di mancato riscontro, l’amministrazione deciderà l’inglobamento al patrimonio comunale.

Per i complessi edilizi rimasti invenduti, il sindaco convocherà i proprietari costruttori per concordare con loro un prezzo di vendita «parametrato alla capacità media dei napoletani». In caso di mancato accordo, anche questi immobili entreranno a far parte del patrimonio comunale. Abbastanza superfluo aggiungere che l’iniziativa della giunta napoletana porta il dibattito dal livello puramente accademico alla prassi quotidiana, ristabilendo il senso del concetto di “bene comune”. Non sono mancate e non mancheranno le polemiche, poichè il tema tocca il “nervo” del rapporto tra proprietà collettiva e proprietà privata indicando un principio già felicemente applicato in Svezia o in Danimarca.

Per approfondire lo studio del prof. Maddalena invitiamo a leggere il suo recente libro “Il territorio bene comune degli italiani“, di cui potete trovare una nostra recensione e i dati necessari qui:
http://www.salviamoilpaesaggio.it/blog/2014/04/il-territorio-bene-comune-degli-italiani-un-libro-di-paolo-maddalena/

Potete anche leggere questo contributo maggiormente dedicato al tema dei cosiddetti “diritti edificatori“: http://www.salviamoilpaesaggio.it/blog/2014/02/il-consumo-di-suolo-e-la-mistificazione-dello-ius-aedificandi/

Secondo Maddalena «gli sprechi, con la crisi dilagante, sono intollerabili: ci sono immobili abbandonati appartenenti a persone che se ne disinteressano, mentre il popolo napoletano vive nei tuguri. La delibera è nel solco della Carta fondamentale: il diritto alla prima abitazione è garantito dalla Costituzione. Ma ci sono beni che soddisfano utilità personali e familiari, inviolabili, e altri che vanno ben oltre questi bisogni. La piccola proprietà è intoccabile, ma la grande proprietà deve giovare a tutti. Capannoni, fabbriche, immobili abbandonati non adibiti alla loro funzione».

In un’intervista al Corriere del Mezzogiorno, Maddalena ha ricordato che «nella Costituzione ci sono norme secondo cui “la proprietà privata non è garantita come diritto soggettivo assoluto, ma esclusivamente in quanto finalizzata ad assicurare una funzione sociale del bene”, il che consente al Comune di acquisire il bene in quanto “bene comune” della città a cui restituire “una funzione sociale ed economica” da decidere attraverso “modalità partecipate”. I beni eventualmente espropriati potranno essere affidati tramite avviso pubblico». Il sindaco Luigi De Magistris ritiene che potranno esserci contenziosi «ma le delibere le abbiamo scritte bene e c’è un preciso procedimento amministrativo. Non c’è alcun rischio per chi possiede beni, ma solo per chi li ha abbandonati».

A ben vedere, questa interpretazione dell’articolo 42 della Costituzione è l’esatto opposto di quanto il Ministro Lupi ha nei giorni scorsi compreso in una bozza di disegno di legge riguardante i principi in materia di politiche pubbliche territoriali e trasformazione urbana. Questo DdL è chiaramente indirizzato verso gli interessi della proprietà immobiliare, così come chiarito sin dal titolo primo e dall’articolo 1 dove si attribuisce ai proprietari il diritto di iniziativa e di partecipazione – nella pianificazione – per “garantire” il valore della proprietà ed evitare riduzioni al valore immobiliare dei terreni.

Delibera 240414 0258 beni pubblici beni comuni (formato pdf – 1,1 MB) >>
Delibera 240414 0259 beni privati beni comuni (formato pdf – 1,3 MB) >>

Riferimenti

Sull'argomento si veda su eddyburg Quel bene di tutti chiamato paesaggio di Francesco Erbani Il consumo di suolo e la mistificazione del ius aedificandi di Paolo Maddalena  
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