Un esperimento per le città del New Jersey: crescere qui, e non lì
Iver Peterson
Il New Jersey ha iniziato a sperimentare in modo stabile e diffuso il trasferimento dei diritti edificatori (transfer of development rights) a scopi di tutela degli spazi rurali residui. In questo articolo se ne raccontano brevemente acuni aspetti. Dal New York Times, 21 aprile 2004 (fb)
Titolo originale: For New Jersey Towns, an Experiment: Putting Growth Here, Not There – Traduzione di Fabrizio Bottini

CHESTERFIELD, N.J. - Larry Durry è un coltivatore del New Jersey, e come tutti gli altri coltivatori era contrario al piano per limitare l’edificazione nella sua città. Dopo tutto, l’edilizia di solito è l’ultimo e più conveniente raccolto che un coltivatore suburbano come Mr. Durry può cavare dai suoi campi.
Ma dopo generazioni di sforzi e fallimenti nel controllo dello sviluppo, lo stato diventato sinonimo di sprawl sta sperimentando un piano che promette di salvaguardare le zone agricole, rispondere alla domanda di nuove abitazioni, e riuscire anche a pagare la “liquidazione” che si aspettano i coltivatori come Mr. Durry. E ora, lui è uno dei più convinti sostenitori dei nuovi regolamenti di zoning, anche se non compariranno sulle sue terre nuove case.
”Volevo solo essere sicuro che fosse una soluzione giusta” ci dice “e lo è stata”.
Il programma che ha convinto Mr. Durry ha un nome che fa venire sonno: il sistema di trasferimento dei diritti edificatori, anche se sarebbe meglio dire vendita dei diritti edificatori. Come la vecchia pratica di trasferire diritti aerei, o quelli sui limiti di altezza dagli edifici alti a quelli bassi di New York City, questo sistema consente alle municipalità di decidere dove avverrà la crescita edilizia. I costruttori in questo modo possono aumentare il numero di alloggi nei propri progetti (e i propri profitti) trasferendo i crediti edificatori assegnati agli spazi aperti, come i terreni di Mr. Durry, comperati da proprietari le cui aree stanno al di fuori della zona destinata alla crescita.
Con la popolazione statale in crescita prevista fra 750.000 e un milione di persone entro la prossima generazione, gli urbanisti ritengono che la pressione edificatoria consumerà tutti i terreni disponibili. I primi successi nel trasferimento di diritti edificatori a Burlington County vengono guardati come possibile modello per una politica dei suoli da estendere alle aree rurali residue dello stato, e in particolare per le cittadine delle Highlands, zona di campagna collinare a nord-ovest.
Nella Burlington County, dove gli anelli sempre più esterni dello sprawl da New York City e Philadelphia hanno cominciato a sovrapporsi, i comuni di Chesterfield e Lumberton stanno operando secondo un sistema di trasferimento dei diritti autorizzato con legge statale speciale, emanata nel 1989. I primi segni di successo hanno sostenuto il Governatore James E. McGreevey nella sua vittoriosa campagna anti- sprawl lo scorso mese, con l’approvazione di un provvedimento che consente l’estensione dei trasferimenti di diritti edificatori a tutto lo stato.
”La cosa compresa dall’amministrazione McGreevey, è che stiamo terminando i terreni disponibili” ha affermato Bill Dressell, direttore della New Jersey League of Municipalities, in un’intervista di due settimane fa. “E a meno di cominciare ad annetterci qualche pezzo degli stati di Pennsylvania o New York, o di interrare la costa dell’Atlantico, saremmo destinati a restare senza spazio”.
Per zone ancora rurali come Chesterfield, il modo tradizionale di controllare la crescita è stato l’azzonamento per lotti di grosse dimensioni (2-3 ettari per abitazione) ci racconta Susan E. Craft, esperta di conservazione rurale della Burlington County. Ma ora ci sono tante persone che vogliono comprare quegli enormi scatoloni su zone piatte senza alberi, e la politica dei grossi lotti non ci tutela più. Gli spazi aperti in contee rurali di questi tipo, stanno scomparendo in fretta.
Ma è anche sbagliato tentare di costringere l’edificazione attraverso l’azzonamento a lotti di grosse dimensioni – aggiunge Miss Craft – creando una classe di proprietari privilegiati perché hanno i propri terreni destinati all’edificazione, e frustrando le speranze di quelli che si vedono esclusi.
”È il problema dello zoning – dice Miss Craft – Con un colpo di penna un proprietario diventa miliardario, e l’altro tizio è cancellato”.
Lo zoning tradizionale, tra l’altro, tende a diventare insostenibile. Un’amministrazione può imporre le proprie scelte, ma è un lavoro che spesso viene demolito da quella successiva. Il comune di Chesterton ha organizzato il proprio sistema di trasferimenti sul calcolo di 1.200 case possibili, secondo le regole dello zoning correnti, per lotti di grandi dimensioni. Anziché acquisire i terreni, o aspettare che quelle case riempissero il paesaggio, la città ha creato una “ receiving area” di circa 250 ettari, entro cui concentrare tutto il nuovo sviluppo.
Questo consentiva di lasciare quasi tutta la restante “ sending area”, oltre 54 kmq, inedificata.
Il piano risolve il problema di equità, che un sistema del genere normalmente porrebbe rispetto ai proprietari, assegnando ad essi un credito per ciascuna abitazione potenziale teoricamente consentita dal vecchio zoning. Così un proprietario di 20 ettari edificabili in un’area di lotti da 4 ettari riceve 5 crediti vendibili, spesso con l’aggiunta di frazioni concesse per spazi minori.
I costruttori interessati alla “ receiving area” acquistano questi crediti, ciascuno dei quali da’ il diritto di edificare uno o più alloggi addizionali in zona, secondo le dimensioni della casa.
”Il trasferimento dei diritti edificatori porta ad equilibrio lo scenario di colpi di fortuna e disastri dello zoning tradizionale – dice Miss Craft – perché il sia proprietario della “ sending area” che quello della “ receiving area” hanno qualcosa da vendere.
La municipalità di Chesterfield sta usando questo sistema per realizzare un nuovo insediamento coi “ritagli”. Lumberton, nella Burlington County meridionale, si è invece concentrata nell’indirizzare la nuova edilizia, in maggioranza fatta da case unifamiliari, verso zone già urbanizzate, dove strade e collegamenti alle fognature sono più facili ed economici.
Nonostante il paesaggio di Lumberton sia quello di qualunque città in crescita – una miscela di nuova edilizia e campi – il signor Dewitt Pennypacker, consigliere municipale, può indicare quali di quei campi non saranno mai costruiti.
”Abbiamo conservato 400 ettari senza alcun costo: l’hanno pagato i costruttori” ci racconta. “Altre città qui intorno hanno dovuto chiedere in prestito milioni di dollari per fare la stessa cosa acquistando i terreni”.
Una sezione della proprietà agricola di Mr. Durry a Chesterfield valeva 6,25 crediti, che lui ha venduto per circa 23.000 dollari ciascuno (ora i prezzi dei crediti sono aumentati sin quasi a 30.000 dollari, dopo che si sono realizzate le prime case nel nuovo quartiere di Old York Village). Quei crediti sono stati spesi nel nuovo insediamento da 400 case che si realizzerà nella “receiving zone” su iniziativa della K. Hovnanian Companies, il più grosso costruttore di residenze del New Jersey.
Bradley N. Haber, direttore per l’acquisto di terreni della Hovnanian, dice di aver ancora qualche perplessità rispetto al trasferimento dei diritti, per esempio alla possibilità che i crediti possano scarseggiare (nel caso i proprietari se li tengano).
Ma Mr. Haber ha anche scoperto con sorpresa la possibilità di cooperazione nel quadro di una pianificazione generale comunale, che è l’elemento chiave del sistema di trasferimento dei diritti. Normalmente, il primo costruttore in un grosso progetto si accolla il costo di strade e parcheggi, ad esempio, e poi tenta di rifarsi su chi arriva più tardi. Invece col nuovo sistema, quei costi sono suddivisi su ciascuna unità residenziale sin dal principio.
La municialità di Chesterfield ha anche provveduto a reti idriche e fognatura per lo Old York Village sin dal principio, eliminando uno dei guai principali dei costruttori.
Il progetto dell Old York Village, dello studio Clarke Caton Hintz di Trenton, ha vinto un premio dello American Planning Council per lo stile New Urbanism, con case su piccoli lotti realizzate vicine l’una all’altra, molte con vicoli di servizio sul retro per le auto e la raccolta dei rifiuti in sede non stradale. Ci saranno un centro per il commercio e i servizi, e poi parchi, chiese, una scuola elementare raggiungibile a piedi da molti alunni.
”E ogni volta che si costruisce una casa nello Old York Village, sai che ci sono due o tre ettari di zona agricola salvati – ci dice Philip B. Caton, capo della sezione urbanistica. Ha previsto che il villaggio sarà completato e popolato nel giro di 5-10 anni, a seconda del mercato edilizio. Oltre a salvaguardare spazi aperti, la progettazione compatta rende più economica la gestione municipale.
”Se sai in che aree ci sarà sviluppo, puoi prevedere strade e altri servizi (acqua, scuole, stazione di polizia)” dice Mr. Dresel, direttore della League of Municipalities. Il costo della raccolta rifiuti per abitazione diminuisce se tutti abitano nello steso posto”.
Ma come sottolineano i critici, l’acquisizione dei terreni agricoli, per quanto costosa, almeno consente alle municipalità di bloccare la crescita. Lasciare che i proprietari trasferiscano i diritti si limita a governarla.
”Si risolve il problema di protezione degli spazi rurali, ma non si controlla la popolazione, o le tasse e il traffico connessi all’urbanizzazione” dice Richard Amper, direttore esecutivo della Long Island Pine Barrens Society, un gruppo ambientalista. È stato utilizzato un sistema di trasferimenti proprio per salvare parte dei Pine Barrens.
”Qui a Long Island, non importa quali siano gli scopi sociali – conservare le terre agricole, aumentare le case a buon mercato o tutelare le acque – la soluzione dei costruttori è comunque: costruiamo più case” continua Mr. Amper. “Beh, qualche volta è l’eccesso di edificazione che ha creato tutti questi problemi, e non li si risolve continuando a lasciar costruire nuove case”.

Nota: per unconfronto con esperienze simili, si veda il pezzo pubblicato da USA Today sul caso di Atlanta, proposto in questa stessa sezione di Eddyburg (fb)

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