Mercato immobiliare, ecco perché le case continuano a costare care
Marco Ponti
Una tesi veramente singolare di un esperto di economia dei trasporti, il quale non sa che i beni immobili urbani non sono una merce fungibile, e pertanto il loro valore non diminuisce all'aumentare della quantità. Una lettura suggerita. Il Fatto quotidiano, 2 marzo 2014

È una cosa assolutamente ovvia che il prezzo di una casa, identica a un’altra come qualità, cioè con costi di costruzione identici, cresca in proporzione a quante case di quel tipo sono disponibili sul mercato, cioè ai vincoli posti alla costruzione di case. Un recente studio dell’Università di Yale per esempio dimostra che i costi di costruzione delle case sono rimasti pressoché costanti in termini reali, ma i prezzi sono cresciuti del 30% negli scorsi 35 anni (eliminando le fluttuazioni cicliche del mercato). Inutile anche sottolineare che il problema è molto acuto in termini sociali, perché colpisce in proporzione i redditi più bassi, le nuove coppie e gli extracomunitari. L’Economist ha dedicato al fenomeno la copertina e diversi articoli, citando estese evidenze statistiche della correlazione stretta tra i vincoli urbanistici all’edificazione e la crescita della rendita urbana, cioè del valore dei terreni edificabili rispetto a quelli a destinazione agricola.

Questo fenomeno si era storicamente ridotto, e di molto, con l’avvento della motorizzazione privata, che aveva consentito un mercato delle case e dei terreni assai più competitivo, rendendo possibile raggiungere località anche molto esterne in tempi ragionevoli. Oggi invece sembra essersi in parte ripresentato nelle città caratterizzate dall’“industria della conoscenza” (valga per tutti la Silicon Valley in California, ma vengono citate anche Milano e Bangalore…) e dalle grandi concentrazioni di attività finanziarie (Londra, New York). L’aumento di valore delle aree e degli edifici nelle zone centrali, come si cita in uno altro studio recente del Massachusetts Institute of Technology, sembra che sia una delle maggiori cause delle diseguaglianze di reddito evidenziate dal celebre economista neo-marxista Thomas Piketty, e confermate in molti contesti specifici, anche nel nostro Paese.

Accanto a quelle dall’Economist, si possono anche citare le analisi comparative che misurano il numero di annualità di reddito medio necessarie per comprarsi una casa standard: anche da queste analisi emerge una stretta corrispondenza tra la “costosità in relazione al reddito” (“affordability” di W. Cox) della casa, ed i livelli dei vincoli urbanistici all’edificazione. I valori minimi si registrano a Kansas City, celebre per avere vincoli pressoché nulli. Noi ci collochiamo, insieme a tutta l’Europa, su valori medio-alti. Certo: la disponibilità di suolo del Kansas non è esattamente simile a quella italiana, come non è esattamente simile il valore paesaggistico dei due territori. Anzi, il valore paesaggistico di molte parti del territorio italiano è quello di un bene riconosciuto eccezionale a livello mondiale, fonte di rilevanti redditi turistici che si estendono nel futuro, ma costituisce anche un valore culturaleirrinunciabile, non riconducibile a mere grandezze economiche. Tuttavia il problema sociale del prezzo delle abitazioni e della distribuzione del reddito permane, ed è accentuato dalla crisiattuale. L’Economist propone di aumentare in termini relativi lapressione fiscale sulle rendite urbane, ma soprattutto di tassare in proporzione di più le case vuote e i terreni edificabili non utilizzati, e meno le case utilizzate, al fine di aumentare l’offerta di abitazioni per questa via, abbassando così i prezzi.

Un’altra soluzione possibile è quella di ridurre i vincoli all’edificabilità in modo selettivo, cioè favorendo la costruzione di edifici nuovi multipiani, anche in aree esterne dove necessariamente i prezzi delle abitazioni sarebbero inferiori (gli alti prezzi sono indissolubilmente connessi all’accessibilità e ai servizi delle aree). Ciò al fine di contenere, dove necessario, il consumo di suolo, anche se le argomentazioni, oggi molto diffuse, che tale consumo vada ridotto per “difendere l’agricoltura” sembrano davvero poco consistenti. Il ricorso a modelli di edilizia sovvenzionata si scontrano invece da un lato con la scarsità di risorse pubbliche, dall’altro con una serie di risultati catastrofici dovuti a gestioni clientelari, disattente ai bisogni sociali reali (il diritto acquisito è “per sempre”, senza verifiche nel tempo dei redditi dei residenti, fenomeno unico in Europa), e ancor meno attente all’illegalità diffusa delle occupazioni abusive. Ma certo nulla vieta di tentare una seria riforma di questa strategia, almeno nel medio periodo.

Rimane infine sullo sfondo il problema delle categorie sociali realmente molto deboli, come i Rom o gli extracomunitari di recentissima immigrazione. Le risposte qui non sono semplici, dati gli elevatissimi standard edificatori che la nostra normativa impone: edifici in cemento armato dotati di ogni servizio, ecc. Eppure come dimenticare che l’integrazione dei gruppi di immigrati “ultimi arrivati” negli Stati Uniti è avventa attraverso la diffusissima pratica (legale) dell’autocostruzione di case semplicissime, e via via di standard più elevati al crescere del reddito? Ma consentire l’autocostruzione in Italia oggi sembra davvero un tema che postulerebbe un diverso approfondimento, come d’altronde quello della dannosissima rigidità del mercato del lavoro causata dalla dominanza, sempre politicamente favorita, della casa in proprietà, con una struttura normativa e fiscale che rende il cambio di residenza per compra-vendita estremamente costoso.
Suggerimenti di lettura:


Sullo stesso tema
Maria Mantello
, 19 giugno 2018. Un intervento a braccio del Papa che riconferma la sessuofobia e lo sguardo feroce della Chiesa nei confronti delle donne (m.c.g.)
Francesco Pepino
Dalla rubrica lettere del
Ultimi post
Redazione di Eddyburg
Il sito è ancora in versione provvisoria, perciò alcune cose funzionano male o presentano degli errori. Ci stiamo adoperando per sistemare tutto nel più breve tempo possibile.
Redazione di Eddyburg
L'incontro ha come scopo la presentazione della versione italiana del toolkit anti-gentrification di Sandra Annunziata, e vedrá la partecipazione di esperti e rappresentanti dei movimenti di lotta per la casa che discuteranno assieme del manuale e della sua applicazione nel contesto italiano. Sarà possibile seguire l'evento in streaming live sulla pagina facebook di ETICity
Eddyburg
Nell’anniversario della scomparsa di Eddy Salzano il 23 settembre abbiamo organizzato un’iniziativa per ricordare l’importanza e l’attualità del suo pensiero e della sua attività. Qui le videoregistrazioni della II Sessione del convegno "Una comunità di intenti" con testimonianze di Maria Cristina Gibelli, Marco Borghi, Federica Ruspio, Tomaso Montanari, Ilaria Agostini, Anna Maria Bianchi, Maria Paola Morittu, Elisabetta Forni, Piero Cavalcoli, Lidia Fersuoch, Oscar Mancini, Paolo Cacciari e Ilaria Boniburini.
Ilaria Boniburini
Sabato 3 ottobre scorso le paratie del Mose sono state azionate e Venezia è rimasta all’asciutto. Una rassegna di articoli per comprendere, al di là della propaganda ufficiale delle istituzioni, le criticità ancora tutte da risolvere e gli effetti negativi di questa mastodontica grande opera.Nell'immagine la spalla del Mose alla Bocca di Malomocco (immagine dell'autrice).
Comitato No Grandi Navi- Laguna Bene Com
In questo comunicato vengono riassunte le gravi criticità del MoSE e le rivendicazioni di una comunità di cittadini, scienziati ed esperti per una efficace salvaguardia della Laguna di Venezia e della sua città.
CopyrightMappa del sito
© 2020 Eddyburg