Mi allunghi un Manhattan, per favore?
Julie Satow
Incredibile progetto dell’Istituto Immobiliare della Columbia: interrare il tratto fino a Governor Island, e costruirci sopra: lo vuole il mercato. The New York Times, 22 novembre 2011 (f.b.)
Titolo originale: Visions of a Development Rising From the Sea– Scelto e tradotto da Fabrizio Bottini

Ai newyorkesi piace un sacco, pure troppo qualche volta, inventarsi sempre nuovi nomi a definire nuove aree in gran voga, che sia NoMad (a Nord di Madison Square Park) o SoBro (South Bronx) o addirittura BoCoCa (Boerum Hill, Cobble Hill e Carroll Gardens). Adesso arriva pure LoLo: il più creativo di tutti dato che quel quartiere ancora non esiste.

LoLo, che sta per Lower-Lower-Manhattan, è una delle prime proposte uscite dal nuovo Centro Studi Immobiliari della Columbia University. L’area si creerebbe collegando Lower Manhattan e Governors Island tramite imbonimento con milioni e milioni di metri cubi di terra, in modo simile a quanto successo con Battery Park City negli anni ‘70. Su un arco di venti-trenta anni, calcolano al Centro, su LoLo si potrebbero realizzare circa otto milioni di metri quadrati di superficie di pavimento, con un gettito di oltre 16 miliardi e mezzo di dollari per l’amministrazione cittadina.

Forse si tratta di un progetto impossibile, dato che le norme per le costruzioni su area di colmata sono molto rigide. E poi Governors Island è diventata una meta molto popolare per il tempo libero e gli eventi artistici. Ma si tratta comunque di una di quelle idee di ampio respiro di cui New York ha sempre bisogno, pensa Vishaan Chakrabarti, direttore del centro studi e titolare della cattedra Marc Holliday di sviluppo immobiliare alla Columbia.

Fra gli altri progetti allo studio del centro, il modo in cui la città potrebbe stimolare nuove trasformazioni modificando le norme di zoning. Ci sono quasi quattrocento milioni di metri quadrati di diritti edificatori non sfruttati, settanta milioni solo a Manhattan. Il metodo più comune usato per costruire è quello di acquisire da edifici accanto i cosiddetti “diritti d’aria” ovvero di edificare verticalmente. Se si rendessero più elastiche le norme di zoning, secondo il Centro, un costruttore potrebbe acquisire diritti d’aria non solo da edifici accanto, ma in tutta l’area omogenea.

Del resto è stato proprio il principio adottato nella zona del progetto High Line, a cui ha lavorato Chakrabarti quando era consulente dell’ufficio di Manhattan per il cittadino Department of City Planning. Lì I costruttori possono acquisire diritti aerei da qualunque proprietà, confinante o meno. “Credo nel libero mercato” dichiara Chakrabarti. “Se c’è un bacino di acquisto limitati, le proprietà tendono ad alzare eccessivamente i prezzi, nel caso in cui il mercato si fa più fluido i diritti aerei si assestano. La cosa ha funzionato magnificamente con la High Line, oltre i nostri sogni più spinti”.

Il Center for Urban Real Estate funziona da quest’estate alla Columbia presso la Graduate School of Architecture, Planning and Preservation. Oltre a Chakrabarti il gruppo conta su un altro professore e un ricercatore a tempo pieno, più la partecipazione parziale di un professore. I finanziamenti sono della Carnegie Corporation e della Open Society Foundations, oltre che dalla facoltà di architettura. La Durst Organization, che ha da poco donato quattro milioni di dollari alla facoltà e alla biblioteca, sostiene gli eventi annuali di presentazione delle ricerche del Centro. Prima di entrare alla Columbia nel 2009, Chakrabarti è stato vicepresidente esecutivo alla Related Companies, grossa impresa di costruzioni, per cui ha collaborato a coordinare il progetto Hudson Yards e la ristrutturazione della Moynihan Station. Continua a collaborare come consulente per la compagnia su vari progetti.

Il Centro sta anche iniziando la redazione di un Rapporto, titolo NYC2040, sulle trasformazioni edilizie di New York in un arco di trent’anni a venire, tenendo conto di politiche pubbliche e questioni ambientali. Alcuni risultati dello studio potrebbero essere anche anticipate in primavera, con pubblicazione definitiva entro l’estate. Per quanto riguarda il progetto per Governors Island, Chakrabarti ne aveva già parlato a un incontro tenuto dalla Municipal Arts Society. Mentre la versione integrale della proposta è stata esplicitata settimana scorsa al convegno “Zoning the City” del Department of City Planning.

Chakrabarti non ha ancora presentato ufficialmente il progetto LoLo agli uffici cittadini. Si rende conto che si tratta di una cosa “enorme” che necessita complesse valutazioni ambientali, procedure, e modifiche normative. Ma nonostante la difficoltà si dichiara convinto che non sia molto più complicato della variante urbanistica e realizzazione del progetto Hudson Yards, o del prolungamento della Linea 7 della metropolitana. In entrambi in casi la procedura è stata molto complessa. Ci vorranno decenni, con un costo per la città di miliardi di dollari.

La proposta comprende quaranta ettari di area a tutela storica nazionale sull’isola, 300.000 metri quadrati circa per edifici a servizi pubblici come scuole, 130 ettari di spazi aperti. Il gettito delle trasformazioni edilizie sarà sufficiente a sostenere i costi di prolungamento delle linee 1 e 6 della metropolitana nel nuovo quartiere, e per un ponte che collega con l’area di Red Hook sulla sponda di Brooklyn. Robert Pirani, direttore esecutivo dell’associazione Governors Island Alliance, gruppo che partecipa anche alla Regional Plan Association, dice di dover ancora vedere il progetto completo. Ma da quanto ne sa Pirani mette in dubbio la possibilità che con questa colmata di collegamento fra Manhattan e Governors Island si possano stimolare trasformazioni positive. “Col traghetto ci vogliono cinque minuti da Manhattan, ed è una gestione molto economica. Secondo me il fatto di essere staccato da Manhattan non impedisce affatto le trasformazioni”.

E aggiunge: “La città deve certo dotarsi di infrastrutture migliori sull’isola, dall’acqua potabile ai trasporti pubblici, così che poi qualunque intervento possa essere considerato come tutti gli altri, anziché qualcosa di amorfo e anomalo. I costruttori vogliono certezze, è quello che manca”. Il Centro propone anche l’uso di colmate per creare isole-barriera nella baia per proteggersi dalle onde, di eliminare le sponde a muro esistenti attorno a Governors Island e sostituirle con cosiddetti margini morbidi, superfici inondabili con maggiore capacità, secondo gli studiosi, di assorbire gli effetti di una tempesta. I materiali per la colmata possono essere messi a disposizione dal Genio Militare che di norma draga il porto di New York per mantenere la profondità dei corridoi di navigazione. Nei prossimi 55 anni, si calcola di dragare 180 milioni di metri cubi dal fondale, di cui la maggior parte dovrebbe essere smaltito in altre colmate o in miniere abbandonate sparse per tutto il paese.

Prima che fossero approvate le norme ora vigenti sull’imbonimento e la possibilità di costruirci sopra, era il metodo correntemente usato per ampliare la superficie della città, come per Battery Park City, realizzata dagli scavi per la costruzione del World Trade Center. È un metodo ampiamente utilizzato nelle città di tutto il mondo. Si sono usati 250 milioni di metri cubi di interramento per l’aeroporto di Hong Kong, e ben 6,65 miliardi di metri cubi per nuove superfici urbane nella baia di Tokyo. Quindi la proposta di Governors Island è abbastanza modesta, visto che si utilizzerebbero circa 23 milioni di metri cubi, stando ai calcoli dello studio. “Vishaan pensa in modo globale” giudica Vin Cipolla, presidente della Municipal Arts Society di New York, che ben conosce il progetto per Governors Island, “e non si fa certo intimorire dalle cose che possono stimolare verso il futuro una regione come la nostra”.

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