La dispersione chiama la recessione
Emily Badger
Secondo un noto studioso, Christopher Leinberger, esiste un rapporto diretto tra urbanizzazione dispersa e crisi attuale. The Atlantic Cities, 25 ottobre 2011 (f,b,)
Titolo originale: The 19 Building Types That Caused the Recession – scelto e tradotto da Fabrizio Bottini

Tra i suoi esempi preferiti di complesso edilizio replicato fino alla nausea in tutto il paese nell’ultimo mezzo secolo, Christopher Leinberger sceglie il polo servizi di zona a base alimentare. Si tratta si un intervento su circa 5-7 ettari di superficie, asfaltata all’80%. Si colloca sulla corsia di una grossa superstrada (4-8 corsie) percorsa nel ritorno dopo la giornata di lavoro verso le zone residenziali, pensata per il momento in cui con ogni probabilità si sta pensando a che fare per cena.

C’è un grosso supermercato, 5.000-6.000 metri quadrati a formarne un lato, e un altro grande complesso con servizio drive-in sull’altro, presenti importanti catene di distribuzione nazionali e regionali, magari anche qualche marchio come Hallmark o Starbucks. Nel parcheggio ci stanno quattro o cinque piazzole di sosta ogni cento metri quadri di superficie commerciale. In teoria c’è anche un marciapiede, anche se non si arriva a pensare che ci sia qualcuno che lo usa. Ciascun esercizio è concepito per allettare un potenziale cliente che passa a settanta allora. E – salvo gusti locali particolari di qualcuno di questi centri acquisto dell’ultimo, magari imbiancature art-deco o un tetto di coppi – gli shopping center a forma di “L” sono identici ovunque si vada, da Denver a Orlando.

“Tutto si concentra in quella frazione di secondo in cui si cerca lo sguardo di chi sta guidando” commenta Leinberger, “e che allora potrà pensare: ‘hey, ecco un supermarket! Accostiamo!’”. Leinberger, studioso di strategie insediative e professore all’Università del Michigan, ha inserito questa tipologia del polo servizi di zona a base alimentare in un elenco di 19 prodotti immobiliari standardizzati dominanti nell’America del secondo dopoguerra. Che comprende anche: le villette unifamiliari suburbane per giovani coppie, i grandi complessi di big-box, quelli a magazzini che ospitano molte ditte, quelli di self-storage. Sono tutti concepiti per un ambiente suburbano fruibile solo in auto. E rispecchiano ciò che è stato voluto quasi in esclusiva dagli investitori per oltre 50 anni. Oggi che l’edilizia pare in ripresa dopo la recessione, secondo Leinberger dobbiamo tenerci lontani da ciascuno di loro.

“Chi investe finanzia prodotti consolidati” spiega Leinberger. “Non certo cose uniche, pionieristiche, cose che non si sono mai sperimentate, che si tratti di immobili o di computer Apple”. Tutti quei modelli immobiliari si riassumono nel contesto suburbano, e il polo di zona alimentare ne rispecchia un effetto collaterale, l’accumulo di provviste dagli scaffali dei supermercati ai nostri congelatori e dispense nel sottoscala. “Di sicuro non c’è nessun complotto” continua Leinberger. “Alla gente piace il big box”, nel senso che si apprezza sia il negozio che quanto dal negozio ci si porta a casa. Però di quei 19 tipi di complessi edilizi ne abbiamo costruiti troppi.

“Il prodotto sbagliato nel posto sbagliato, e adesso nessuno lo vuole più. Ecco il motivo della crisi edilizia, poi di quella dei mutui, e infine della Grande Recessione”. La maggior parte delle persone ritiene che la crisi edilizia abbia accelerato la recessione. Ma Leinberger teme però che non si sia discusso a sufficienza di quale tipo di edilizia, di quale tipo di prodotto immobiliare. Oggi però la crisi – e la pausa che ne consegue – può fornire a costruttori e investitori tempo a sufficienza per rifletterci. “Fra le cose positive di una recessione – la cosa vale per qualunque recessione – c’è il fatto che le imprese possono ripensare le proprie strategie, anzi sono obbligate a ripensarle. É un fatto positivo, ma ce la faranno i nostri a imparare nuovi trucchi? Qualcuno l’ha già fatto, altri non ci riusciranno. E questi sono destinati a fallire nel moment in cui si esauriranno I sostegni federali per lo stimolo”.

A Washington, D.C., una delle grandi città americane uscite immuni dalla crisi del settore, si è continuato a costruire, ma Leinberger calcola che un 90% abbondante dei nuovi interventi sia per spazi ad alta densità fruibili a piedi (come la riqualificazione al Tyson’s Corner, o il complesso Navy Yard). É a questo tipo di prodotti immobiliari che, a parere di Leinberger, ci si dovrebbe orientare: piani terreni a negozi, e sopra appartamenti in affitto, magari alberghi o centri congressi con sopra dei condomini, nei pressi di un corridoio di mobilità collettiva. Una serie di modelli che possono diventare il nuovo standard.

“In linea di massima ci sono sempre stati dei prodotti standardizzati” continua Leinberger. “Pensiamo anche a uno spazio urbano di tipo pedonale degli anni ’20, sono tutti molto simili. La cosiddetta Main Street USA non pare tanto diversa se ci si sposta dalla California al New England”. Dobbiamo accettare una certa standardizzazione, perché in questo modo diventa più facile (ed economico) per il settore edilizio e gli investitori realizzare prodotti del genere su una scala adeguata a rispondere alla domanda. “Oggi idealmente” conclude Leinberger riferendosi agli aspetti architettonici particolari “ci si potrebbe orientare verso forme organiche”, ma forse sarebbe un ottimo segnale anche se solo iniziassero a diventare un fenomeno replicato a livello nazionale i “poli ad alta densità e funzioni miste legati al trasporto pubblico”.

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