Affitti e misteri
Lodo Meneghetti
Alloggi e negozi di proprietà comunale affittati nel cuore di Milano...


Alloggi e negozi di proprietà comunale affittati nel cuore di Milano, Piazza Duomo e Galleria. Il municipio ha pubblicato due elenchi riguardanti l’uno gli appartamenti, senza il nome del locatario, l’altro gli spazi commerciali, con la denominazione ufficiale, quella che appare nelle insegne. Precisazione quest’ultima dovuta, giacché chi e quali capitali stiano dietro di esse non è dato sapere (ma sono stati segnalati e denunciati più volte dalla stampa gli investimenti della mafia e della n’drangheta). Gli elenchi che i quotidiani milanesi hanno commentato illustrandoli con tabelle e grafici sono molto interessanti soprattutto perché mostrano come il Comune non sia stato capace di riordinare a dovere una materia, quella dell’impiego delle proprie risorse patrimoniali, del quale dovrebbe render conto all’opinione pubblica oltre che agli organi istituzionali di controllo, mostrando correttezza economica ed equità sociale.

Un analogo elenco di tre anni fa relativo agli esercizi commerciali nella Galleria e in un prossimo tratto di portico sulla piazza rivelava numerosi casi di incredibile privilegio, durato per molti anni. Nessun contratto d’affitto appariva allineato ai valori di mercato, stimati fra i più alti del mondo per questo luogo. Ma ben 17 casi su 38 (quasi il 45%) presentavano importi non solo di molte volte inferiori ma palesemente causati, nonché da colpevole noncuranza degli amministratori, da favori e diritti esclusivi dispensati a certe aziende. La dimostrazione ce la danno gli stessi prezzi convenuti nella revisione del 2010 con la moltiplicazione, in questi 17 casi, maggiore che in tutti gli altri. Tuttavia per i contratti del 2010 (41 di cui 3 nuovi) l’amministrazione comunale non ha per niente ottenuto un generale equilibrio. Mentre i valori massimi non toccano ancora il livello adeguato allo straordinario pregio “mondiale” del sito, sono evidenti gravi disparità nel calcolo dei prezzi unitari, scontate le variazioni attribuibili al diverso peso delle superfici totali. Ad ogni modo i numeri ballano dal basso al medio all’alto per posizioni di assoluta omogeneità. I pochi prezzi unitari più elevati superano i 1.000 euro al metro quadrato e potremmo accontentarci, ma quelli più bassi suscitano sorpresa e scandalo. Il Bar Zucca ubicato in uno degli angoli del voltone d’accesso alla Galleria dalla piazza, forse il bar più famoso della città, paga solo 184 euro al metro, 104.000 euro l’anno per 563 metri quadri, 8.640 euro il mese. Se la motivazione fosse il valore storico dell’ambiente (non sappiamo quale altra se ne possa trovare), non per questo sarebbe accettabile un tale regalo all’attuale proprietà, il cui ricavo giornaliero di sicuro rifiuteremmo di credere vero se ce lo rivelassero. Alcune situazioni sono incomprensibili. Di due dei tre negozi nuovi rispetto al 2007, Abbigliamento Dutti e Abbigliamento Oxus, collocati sullo stesso lato della Galleria e divisi solo dalla storica Libreria Bocca, il primo ha avuto come un regalo, l’irrisoria cifra di 130 euro/mq (31.500 euro/anno per 242 mq), il secondo ha dovuto accettarne 1.193 (129.350 euro/anno per 104 mq). Viene il dubbio che ci sia un errore nella tabella pubblicata. Il negozio di camicie Nara e il Bar Sì che vanta un’incessante frequentazione, sul lato dirimpetto poco distanti l’uno dall’altro, con superfici quasi uguali (80 e 87 mq), pagano il primo 957/mq, il secondo 351. Si vede che i bar, oggigiorno sempre anche ristoranti specie per turisti, numerosissimi in ogni stagione, godono di particolari simpatie presso la giunta comunale, se anche il lussuoso Il Salotto nell’ala verso Piazza Scala esibisce un misero contrattino da 302 euro al metro quadro.

Il panorama disegnato dai contratti attuali inerenti agli alloggi nella Galleria, nelle due strade adiacenti (via Foscolo e via Pellico), nel palazzo sul lato meridionale della piazza (accesso dalla retrostante via Dogana) è contrassegnato da prezzi stracciati. Non si conoscono i nomi dei locatari e questo, come ha osservato il candidato del centrosinistra alle elezioni comunali avvocato Pisapia, “non serve”. Qualche inquilino cinquantennale molto anziano, amici degli assessori, pensionati, enti sconosciuti e affittuari in locali lasciati senza manutenzione: è un coacervo di assurde situazioni incancrenite alle quali non sarà facile metter mano per sbrogliare il pasticcio e render equo il rendimento patrimoniale. I prezzi sono davvero quasi tutti talmente bassi da far apparire bizzarri quei pochi che se ne discostano. Che sono solo quattro (due in Galleria, uno in via Foscolo, uno in via Pellico) in cui il valore annuo al metro quadro varia attorno ai 200 euro e l’affitto mensile per superfici fra 75 e 100 metri va da 1200 a 1800 euro circa. Tutti gli altri alloggi evidenziano prezzi unitari minimi in relazione sia alla superficie sia all’affitto mensile. Un appartamento di 163 mq in via Foscolo paga 32 euro annui al metro e 430 il mese. Nel palazzo sulla piazza cinque appartamenti presentano contratti senza squilibri perché tutti a livello molto basso fra 40 e 50 euro/mq e 300-450 euro d’affitto mensile. Che cosa deve fare il Comune? Non moltiplicare brutalmente e indiscriminatamente l’onere del contratto a tutti ma valutare attentamente ogni caso per evitare di punire qualche vecchio inquilino povero, o di sopravalutare locali degradati che invece devono essere restaurati, o di sottovalutare il contributo di chi abbia fatto eseguire rilevanti ammodernamenti. Comunque, presupponendo appartamenti in buono stato da affittare secondo procedure di massima trasparenza, il canone mensile lordo comprensivo di tutte le spese, salvata la necessità di conservare in qualche caso, per ragioni umanitarie, un canone da casa popolare, potrebbe essere calcolato diciamo al 4% del valore capitale di almeno 10.000 euro al metro (questo è il prezzo minimo per alloggi in ottime condizioni in zone del centro storico anche non prossime a Piazza Duomo): dunque affitto di 400 euro/mq; per un alloggio di 75 mq 2.500.000 euro il mese; vuol dire aumentare l’importo di certi attuali contratti persino di dieci volte.

Milano, 22 gennaio 2011

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