Urbanistica pubblica e futuro delle città
Paolo Berdini
Relazione introduttiva al convegno "Case senza gente gente senza case", Roma, 10 novembre 2008
Nella primavera del 1862 si decise di trasferire in via definitiva la capitale d’Italia a Firenze. Ci arriverà nel 1864 con la convenzione approvata a settembre. Torino doveva dunque fare i conti con la perdita di rango, di ricchezza e di posti di lavoro.

In quella stessa primavera il sindaco Emanuele Luserna di Rorà, esponente di una famiglia aristocratica torinese appartenete alla destra storica, convoca il consiglio comunale per ragionare sul futuro della città. La commissione istituita approverà nel maggio un documento in cui si teorizzava l’apertura allo sviluppo industriale. Ai finanziamenti ci avrebbe pensato Quintino Sella, ministro delle finanze e anche consigliere comunale. Una delle quattro condizioni individuate per potere avviare tale sviluppo era quella di realizzare case popolari per le famiglie operaie. Nel 1887 venne approvato il primo piano regolatore moderno che ampliava la città oltre la cintura daziaria.

A Milano la impetuosa industrializzazione dell’ultimo scorcio dell’800 provoca, come noto, drammatici problemi sociali. Un anno dopo la strage del generale Beccaris, nel 1899 la giunta comunale del sindaco socialista Giuseppe Mussi programma e avvia la realizzazione di quattro quartieri di case popolari sfruttando la legge Luzzatti del 1903. I quartieri di Mac Mahon, Ripamonti, Spaventa, Tibaldi verranno realizzati dall’amministrazione liberale subentrata nel 1904 alla precedente. Altri due quartieri li realizzerà la Società umanitaria, Lombardia e Solari. Le realizzazioni seguono il piano regolatore del Beruto approvato nel 1885 (presiedeva la commissione urbanistica Giovanni Battista Pirelli).

E’ del tutto evidente che oggi siamo in altro orizzonte storico e culturale, ma se ho richiamato questi due nobili esempi di programmazione è per il loro valore di metodo. Di fronte a fenomeni nuovi si programma lo sviluppo e si disegna la città. E’ il pubblico che definisce i destini delle città.

Per giudicare la proposta di bando per la realizzazione di hausing sociale in zona agricola approvata dalla giunta Alemanno, è perciò indispensabile dare un breve giudizio sulle trasformazioni urbanistiche di Roma. E, sulla base di quanto sta avvenendo valutare se la proposta di bando sia più o meno coerente con la realtà.

Roma dopo gli anni del sacco urbanistico

Sono tre, in sintesi, i grandi fenomeni in atto nella città.

  1. Dal punto di vista programmatorio e giuridico Roma ha un piano regolatore approvato pochi mesi fa che presenta un inaudito dimensionamento specie se rapportato al fatto che la popolazione non cresce (crescono ma di pochissimo le famiglie) e tanto meno esiste una domanda di spazi per attività terziaria. Dei settanta milioni di metri cubi (in realtà sono circa 85 perché c’è da considerare la quota di contrattazione prevista ad esempio nei Print che sono ben 150 in tutta Roma) ne restano da realizzare soltanto 25/30 milioni. Pochi se li si giudica dal punto di vista della vicinanza della data di approvazione e qui entra in campo la necessità di abolire l’istituto dell’accordo di programma come strumento urbanistico. Molti se li si legge in relazione dell’esigenza di realizzazione case popolari: circa 9 milioni di metri cubi nella stima dell’amministrazione capitolina;
  2. Le dinamiche demografiche sono fortemente squilibrate. Centro storico e area interna all’anello ferroviario soffrono di uno spopolamento preoccupante dovuto all’incontrollata impennata dei valori immobiliari. In dieci anni sono andati via circa 200 mila abitanti. Nel centro storico abitano ormai meno di 100 mila abitanti. I quartieri storici del piano del 1931 hanno oggi una popolazione inferiore a quella che avevano nel 1951!. La zona intermedia fino al Gra è anch’essa sottoposta ad un evidente spopolamento neppure compensato dalle trasformazioni realizzate in questo periodo (nel complesso -71 mila abitanti in dieci anni). Cresce soltanto l’area fuori del raccordo anulare (+77 mila abitanti) e cresce –soprattutto- l’area metropolitana (circa 200 mila abitanti dal 1991 a oggi).


Area metropolitana che, è bene sottolinearlo, ha ormai valicato i confini provinciali investendo tutta la regione (Nepi-Monterosi in provincia di Viterbo; Passo Corese a Rieti; Segni a Frosinone; Aprilia- Cisterna a Latina). Questa dinamica è stata amplificata dalle politiche abitative del comune di Roma che ha acquistato alloggi per l’emergenza abitativa in ogni luogo della provincia e oltre come nel caso di Aprilia. Roma si è dunque frammentata invadendo un territorio incontrollato e incontrollabile dal punto di vista dell’offerta di trasporto pubblico: per riprendere il felice titolo del convegno odierno, non solo case senza abitanti, ma case sempre più lontane dai posti di lavoro;

  1. Questa devastante esplosione residenziale non deve essere sembrata sufficiente alla amministrazione uscente, se è vero che nel breve spazio di sette anni sono stati realizzati 28 giganteschi centri commerciali in prevalenza avulsi dal tessuto urbano, in grandi spazi aperti isolati dai quartieri residenziali che non solo stanno aggravando il sistema della mobilità, ma hanno ulteriormente aggravato l’esplosione fisica della città.


Con il nuovo Prg e con l’uso spregiudicato dell’accordo di programma sono stati consumati qualcosa come 15.000 ettari di suolo agricolo e portando l’area urbanizzata a circa la metà dell’estensione totale (129.000 ettari complessivi). Spero soltanto che si eviti almeno in questa sede di venirci a ripetere che con il nuovo piano sono stati tutelati “per sempre” 87.000 ettari di terreno. E’ un dato falso. Sono convinto che molti l’hanno ripetuto in buona fede, ma è un falso e bisogna abbandonarlo una volta per tutte. Il mio invito è abbastanza pressante, sui dati non abbiamo in questi anni di solitudine sbagliato una virgola. Del resto anche quando abbiamo denunciato il nuovo sacco di Roma non siamo stati presi sul serio. Pochi giorni fa è stata Repubblica ad accorgersi del misfatto e tra poco diventerà senso comune, una condanna senza appello di 15 anni di laissez faire.

Se questo è lo stato della città, mi sembra evidente che il giudizio sul bando comunale deve essere molto severo. C’è stato il sacco urbanistico di Roma e la città è esplosa e frammentata: se venisse attuata la proposta del sindaco Alemanno segnerebbe la fine delle già tenui possibilità di riscatto dell’immensa periferia e dell’intera città. Una responsabilità gravissima.

Quel che resta dell’agro romano va tutelato senza ulteriori indugi e bisogna impedire ogni ulteriore compromissione. Da questo punto di vista, deve essere giudicata con molto favore l’iniziativa promossa dal consigliere regionale Enrico Fontana, e sottoscritta già da molti suoi colleghi, che ha elaborato un proposta legislativa tesa a tutelare quel poco che resta di un bene della cultura universale. E poi il piano regolatore – proprio in virtù del suo gigantesco dimensionamento- consente senza troppi sforzi di dare soddisfazione all’emergenza abitativa. Ne parlerò tra poco. Vorrei prima ragionare con voi sull’altra grave conseguenza che la nuova proposta di ulteriore urbanizzazione comporta, e cioè quello della perpetuazione della rendita fondiaria.

L’anomalia italiana: il dominio incontrastato della rendita immobiliare parassitaria

Dico questo perché al di là delle appartenenze politiche e culturali, dobbiamo chiederci come mai a fronte della decisione di far costruire di 70/85 milioni di metri cubi di cemento -di cui metà residenziali- non ci sia stata la minima previsione di alloggi per famiglie disagiate. Come più in generale dobbiamo chiederci coma mai di fronte ad un boom edilizio su scala nazionale che ha qualche similitudine con il periodo del boom edilizio degli anni 60-70 (370.000 abitazioni realizzate nel 2007) non sia stata realizzata pressoché nessuna casa popolare.

E’ un problema enormemente più grave di quello –già gravissimo- della distruzione dell’agro romano: siamo l’unico paese in Europa. Portare avanti il bando per le aree non servirà soltanto a distruggere quanto (poco) resta dell’agra romano servirà per condannare ancora il nostro paese al peso della rendita proprio ora che si riapre un ragionamento serio sull’economia reale mondiale. Il problema è che non è più la mano pubblica a guidare la trasformazione della città. Sull’onda della grande rivoluzione neoliberista, in Italia anche le città sono diventate un fattore economico.

Eugenio Occorsio, giornalista del settimanale economico della Repubblica, aveva qualche tempo fa intervistato uno dei più importanti economisti di Wall street, Allen Sinai, già consulente di Bush senior e di Clinton. Afferma Sinai “Forse in Europa non ci si rende conto dell’importanza e della centralità del mercato immobiliare in America. Ad esso è legato tutto, a partire dai consumi che sono continuamente finanziati dai prestiti ulteriori che le banche erogano a fronte di rivalutazioni dell’appartamento, per cui serve che questo si rivaluti senza soste. E’ un meccanismo in virtù del quale si finanzia la maggior parte dei consumi americani che sono il motore dell’economia”.

Siamo diventati americani, unici in Europa, ma senza avere i sistemi di contrappesi istituzionali e di controllo che in quel paese esistono. Ed ecco allora il dilagare della rendita. Nel paragrafo “Come si formano le bolle immobiliari” Gianni Dragoni (Sole 24 0re) e Giorgio Meletti (La7) nel loro recente libro “La paga dei padroni” affermano: “ La tecnica dello scambio di immobili può facilitare la crescita del valore. Le società di calcio fanno la stessa cosa con i giocatori. Ho un portiere che vale un milione e lo cedo ad un’altra società per cinque. Allo stesso prezzo compro dalla stessa società un mediano che vale un milione di euro. Alla fine non è passato un euro, ma i due giocatori hanno quintuplicato il loro valore. Quel maggior valore viene scritto nel bilancio societario e serve per ottenere più credito dalle banche”.

In questo folle balletto non c’era evidentemente posto per le case popolari. Anche perché il prg di Roma voleva essere programmaticamente “il piano dell’offerta”. La domanda sociale non esisteva per definizione nell’urbanistica neoliberista. Ma i danni culturali non si fermano qui. C’è chi sostiene autorevolmente che l’economia di questi ultimi venti anni abbia rappresentato un concreto rischio per i diritti dei cittadini e per la stessa democrazia. Guido Rossi afferma così nell’introduzione al libro di Robert Reich “Supercapitalismo”: “Insomma, il libero mercato e la concorrenza spietata tra le imprese, e cioè il supercapitalismo, hanno minato, se non distrutto una parte assai importante della democrazia e dei diritti dei cittadini. La tecnologia, la globalizzazione, la deregolamentazione, hanno dato potere ai consumatori e agli investitori e i cittadini l’anno perduto”.

E mentre il mondo si interroga sul futuro dell’economia dopo la crisi che ha investito i mercati finanziari, nella commissione ambiente della Camera dei Deputati è iniziato l’iter della legge Lupi sul governo del territorio che dice sostanzialmente due cose: il futuro delle città deve essere deciso paritariamente dai proprietari dei terreni e le amministrazioni pubbliche e vengono aboliti i diritti, proprio come afferma Rossi, individuali sanciti dalla legge sugli standard urbanistici del 1968. Insomma, siamo l’anomalia d’Europa. Abbiamo la testa girata all’indietro pensando che un altro giro di rendita risolverà i problemi strutturali del paese.

Anche il bando del comune di Roma è all’interno di questa cultura: afferma infatti che le case potranno essere costruite oltre che in zona agricola anche nelle aree con destinazione a pubblici servizi: come dice Guido Rossi si comprimono i diritti collettivi e Roma anticipa addirittura la famigerata legge Lupi.

Utilizzare il piano esistente

Peraltro, e mi avvio alla conclusione, l’alternativa esiste senza grandi sforzi e in tempi strettissimi. Solo alcuni esempi con l’avvertenza che i provvedimenti che suggerirò non necessitano di variante urbanistica: se si volesse poi porre mano ad una urgente revisione normativa del piano i numeri sarebbero largamente superiori.

a) Per riprendere il ragionamento sulla coerenza tra i fenomeni urbani (lo spopolamento dell’area centrale) e le politiche di intervento, le caserme di Prati si prestano ad una straordinaria sperimentazione di un nuovo ruolo del pubblico. Case popolari invece che soldati, perché non tentare? Lo so che sarebbe un intervento costoso, ma sentite cosa affermava ieri Robert Solow, premio Nobel per l’economia, intervistato sulla Stampa dal bravissimo Maurizio Molinari: “Siamo all’inizio di una nuova fase economica nel segno del calo della produzione e dell’occupazione. Le aziende arrancano e gli investimenti privati pure. Tocca alla finanza pubblica svolgere il proprio ruolo, con sapienza e senza eccessi, per mettere in circolazione denaro sufficiente per sostenere i livelli di occupazione e portare alla ripresa dei consumi”. Analogo è il caso di altre caserme dismissibili o dello stesso ospedale San Giacomo che si voleva sacrificare sull’altare della redditività ad ogni costo. Con politiche mirate si possono ricavare oltre 2.000 alloggi;

b) le aree pubbliche previste all’interno delle centralità. Una precisa norma di piano afferma infatti che all’interno delle centralità urbane, le principali sono Romanina, Madonnetta e Massimina, ma c’è anche da ragionare sul caso Bufalotta, esiste una quota di superficie fondiaria e di cubatura pubblica. Si tratta di oltre 500.000 metri quadrati di Superficie utile lorda. Pur ipotizzando che metà di essa sia mantenuta a uso terziario possono essere realizzati 4.000 alloggi;

c) veloce attuazione dei 35 piani di zona approvati nel 2005 (delibera 53): si tratta di 7.500 alloggi;

d) riutizzazione delle numerose scuole pubbliche già dismesse (si pensi al caso della Magliana dove per “valorizzare” la scuola “8 Marzo” si vorrebbe addirittura costruire una funivia per scavalcare il Tevere: un folle frutto del tanto mitizzato “modello romano”) o dismissibili senza comprimere il diritto allo studio. Sono oltre 15 e potrebbero ospitare circa 1.000 alloggi;

e) riutilizzazione attraverso il cambio di destinazione d’uso di immobili pubblici non più utilizzati. Si tratta di numerose proprietà sparse nella città che possono diventare alloggi. (penso a Monte Sacro). La stima prudenziale riguarda altri 1.000 alloggi.

e) definitiva soluzione al fenomeno delle occupazioni in atto da tanto tempo che, anche attraverso le forme dell’autocostruzione, riguarda la sistemazione di almeno 500 famiglie.

E’ dunque chiaro che l’alternativa c’è senza attivare politiche che devasteranno ulteriormente l’agro romano. Vorrei concludere evidenziando ancora un volta i nostri ritardi sull’Europa. Si comincia ad esempio a ascoltare con troppa frequenza di un’ulteriore possibilità di intervento. Visto, si dice, che il commercio è in crisi, costruiamo alloggi pubblici sulle aree che hanno ancora quella destinazione. Altri ci aggiungono anche la mutazione delle destinazioni presenti all’interno degli articoli 11 che stentano a decollare.

Metto a confronto questa politica di generosa alimentazione della rendita parassitaria con quanto si sta facendo in Spagna, dove pure in questi anni si è costruito in maniera impressionante. Il governo spagnolo vista la crisi del settore intende responsabilmente acquistare attraverso un bando le aree edificabili che non hanno più mercato per costruirvi alloggi pubblici. In buona sostanza si vuole far diventare più ricca l’intera comunità e non i proprietari di suoli agricoli. Sempre in Europa, segnatamente in Germania e Gran Bretagna si consolidano politiche per il rigoroso contenimento del consumo del bene comune per eccellenza: lo spazio agricolo.

E proprio qui sta la grande distanza del dibattito italiano dall’Europa: siamo troppo pochi a parlare di beni e interessi comuni. Ma il cambiamento è nelle cose. Le sfide che abbiamo di fronte non permettono più il “lusso” della rendita parassitaria, tipica di un paese arretrato. Basta dunque con i giochi sulle aree agricole e si torno al governo pubblico della città gettando nel cestino la famigerata legge Lupi.

Sullo stesso tema
Chissa se chi si occupa di territorio là dove si decide (dallo Stato ai comuni) si accorge che la “valorizzazione immobiliare” non traina più. Un servizio de L’Espresso, 5 marzo 2009
Salvatore Bonadonna
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