I vantaggi del piano di zonizzazione (1916)
Edwin H. Hess
Titolo originale Beneficial effects of zoning plan - Traduzione per eddyburg di Giorgia Boca

Il programma delineato dalla Commissione per le altezze degli edifici e lo zoning ha ricevuto il consenso di chiunque vedesse i propri interessi toccati dalla zonizzazione e l’approvazione è stata data proprio a causa di un interesse personale.
Vorrei fare alcune considerazioni positive sul piano, sotto più punti di vista, perché credo ne trarranno largo beneficio non solo quei quartieri in cui vengono impedite le cosiddette “attività indesiderate” ma anche quelle zone in cui tali usi saranno consentiti. La Commissione per lo zoning ha fatto anche un ottimo lavoro delimitando quei quartieri in cui la manifattura può essere consentita o meno.
Un grave danno è stato arrecato in passato non tanto dalla costruzione di fabbriche in certi quartieri quanto dai continui cambi di localizzazione di tutti i tipi di attività commerciali. E infatti il piano di zonizzazione dice che “ sarà consentita l’espansione commerciale nei quartieri in cui quest’uso è già presente, ma dovrà rimanere entro questi quartieri e dovrà cessare la sua costante delocalizzazione”. Il piano per “ salvare la Fifth Avenue” è un semplice aspetto, anche se interessante, di un’idea più complessa.
A questo punto, quale sarà l’effetto sul mercato immobiliare di Manhattan? La mia personale opinione, basata su venticinque anni di esperienza, è che alla fine gli affitti e i valori di mercato si ri-stabilizzeranno in tutte le zone commerciali.
Credo che nei vecchi quartieri, dalla Trentatreesima Strada fino a Chambers Street, i valori aumenteranno gradualmente fino a riallinearsi a quelli vigenti prima che le attività commerciali si trasferissero verso nord. I quartieri di più recente costruzione, dalla Trentatreesima strada fino alla Cinquantanovesima, aumenteranno il loro valore più rapidamente di quanto sia avvenuto in passato e, una volta stabilizzati, i valori immobiliari di entrambi i quartieri si manterranno costanti nel tempo.
Il piano di zonizzazione è la soluzione di uno dei più grossi problemi che New York abbia mai affrontato in molti anni. Tutti sanno che i valori immobiliari si abbassano da Chambers Street verso la Trentatreesima strada, con l’eccezione della Fourth Avenue, proprio a causa del continuo spostamento dei centri di attività commerciale. Nella zona di Broadway, da Chambers Street fino alla Quarantesima strada, i valori sono crollati dappertutto, con percentuali che variano tra il 40 e il 70 per cento.
L’area tra la Quattordicesima e la Trentesima Strada, anche se non nelle stessa misura, ha perso abbastanza valore da bloccare qualsiasi investimento e da provocare un mancato introito per la città di milioni di dollari.
”Salviamo New York”, lo slogan dei commercianti della Fifth Avenue, non viene vale soltanto per quell’area. Il piano di zonizzazione salverà l’intera New York, perché recupererà tutte quelle grandi aree a sud della Trentatreesima Strada, oggi a rischio per il costante spostamento dei centri di attività commerciale.
Il piano di zonizzazione prevede, logicamente, per questi vecchi quartieri una destinazione d’uso commerciale, dato che già oggi gli scambi e la produzione tendono a concentrarsi qui.
Il ritorno dei commerciati in quei quartieri che sono stati migliorati apposta per loro, tra la Quattordicesima e la Ventitreesima strada, significa che gli spazi oggi sfitti verranno presto riutilizzati. Gli affitti, così, aumenteranno e i valori immobiliari di conseguenza ricominceranno a salire.
Con l’aumento della domanda, si costruiranno nuovi edifici e ci saranno strutture progettate appositamente per l’uso previsto, dalle quali si trarrà il maggior guadagno possibile. In questi quartieri è previsto di limitare la manifattura in certe zone lungo Broadway, Fifth Avenue e Madison Avenue e lungo tutta la Fourth Avenue.
Credo che la zona tra la Quattordicesima e la Trentatreesima strada, lì dove la manifattura sarà consentita dal piano di zonizzazione, diventerà zona di rifornimento per la grande area di commercio al dettaglio subito a nord e sarà il mercato di riferimento per la vendita al dettaglio in tutto il paese. Sarà, consentitemi l’espressione, il quartiere manifatturiero di classe di New York.
Ci sarà competizione per accaparrarsi gli edifici meglio posizionati e, poichè l’area è decisamente limitata, non ci sono dubbi sul fatto che i valori aumenteranno con regolarità.
La riqualificazione del quartiere a sud della quattordicesima strada è già nei fatti. Le cronache delle ultime settimane hanno registrato l’intenzione di molti grossi proprietari di valorizzare i loro terreni con edifici dotati di moderne strutture antincendio per destinarli alla manifattura leggera.
La parte bassa della zona commerciale deve praticamente essere ricostruita, dato che gli edifici esistenti sono completamente inadeguati e non rispondono ai severi requisiti richiesti per la sicurezza richiesti dai vari dipartimenti. E dato che i valori dei terreni in questa zona sono più bassi che altrove i margini di guadagno per costruire sono sicuramente più alti.
Oltre al piano di zonizzazione, la nuova metropolitana di Broadway riuscirà senza dubbio a riportare la produzione in quest’area. Dichiarazioni ufficiali del Dipartimento delle Finanze dicono che l’anno scorso i valori di questa zona hanno raggiunto il livello più basso ma che la tendenza al rialzo è già evidente.
Sono completamente d’accordo, e credo che, anche se non si ritornerà ai valori del passato con la stessa rapidità con cui sono scesi, credo che il ripopolamento dei vecchi quartieri commerciali porterà ad un costante aumento di valore.
Chi investe con i valori di oggi trarrà grandi soddisfazioni dai propri investimenti.

here English version

Sempre sull’introduzione dei principi di zoning nel piano di New York trovate qui un altro articolo pubblicato sul New York Times. E qui un brano tratto dal libro di Franco Mancuso “Le vicende dello zoning” (g.b.)

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