Dalla caserma alla brace
Luca Martinelli
Dalla rivista ae altreconomia (n. 85, luglio/agosto 2007) un ampio servizio sulle discutibili utilizzazioni delle caserme dismesse


L’enorme patrimonio (pubblico) di centinaia di immobili militari inutilizzati passa dalla Difesa nelle mani del Demanio e dei Comuni. Spetta a loro decidere se utilizzarli per attività sociali o farne parcheggi e centri commerciali privati per battere cassa

La caserma “Staveco” occupa un intero isolato lungo la circonvallazione di Bologna, da Porta Castiglione a Porta San Mamolo. 37.500 metri quadrati subito fuori dal centro storico. Dentro c’è un parcheggio, gestito dal Comune, la sede di un Centro ricreativo dei dipendenti della Difesa e decine di capannoni, vuoti e abbandonati da almeno trent’anni (la Staveco -foto in basso- era un deposito per mezzi pesanti). Entro breve potrebbe diventare un parco pubblico, ma anche un enorme parcheggio sotterraneo o appartamenti di pregio: il governo italiano ha deciso di valorizzare gli immobili militari inutilizzati, un’eredità del XX secolo che la fine della leva obbligatoria, l’obiezione di coscienza e il calo demografico -ma soprattutto il cambiamento avvenuto nel modello di guerra e di presidio del territorio- hanno reso inutili. La Finanziaria 2007 stabilisce che nell’arco di due anni 804 immobili in tutta Italia passino dal ministero della Difesa all’Agenzia del demanio, nata nel 1999 e responsabile della gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare dello Stato.

Si tratta di caserme dismesse, depositi di armi abbandonati, vecchi arsenali militari -le fabbriche di armi- ed ex campi di addestramento per un valore complessivo di 4 miliardi di euro.

Sempre con l’ultima Finanziaria il governo ha creato uno strumento ad hoc per la gestione degli ex immobili della Difesa (e non solo, vedi il box nella pagina a fianco): si tratta di una “concessione di valorizzazione” di 50 anni, detta per questo concessione “lunga”. In pratica, un investitore privato presenta al Demanio un progetto imprenditoriale, dimostra la sostenibilità economica e finanziaria dell’azione e assicura per mezzo secolo un affitto al Demanio (cioè alla casse dello Stato).

Gli imprenditori edili hanno subito drizzato le antenne: erano in tanti al workshop organizzato a fine maggio a Milano dall’Agenzia del demanio per presentare la “concessione lunga” alla fiera Eire (Expo Italia Real Estate) di Milano.

Il “la” ufficiale al progetto, che il Demanio ha chiamato “Valore Paese”, è arrivato con un decreto del 28 febbraio scorso. Sono stati trasferiti i primi 201 immobili (36 in Veneto, 28 in Emilia Romagna, 26 in Piemonte, 25 in Lombardia: la mappa completa è nella pagina a fianco), la maggior parte dei quali sono nei quartieri centrali delle principali città italiane. La seconda tranche è prevista a luglio.

Il 5 maggio, a Bologna, l’Agenzia e il Comune hanno firmato un protocollo d’intesa per avviare la “valorizzazione” dei primi 12 beni del pacchetto “Valore Paese”, 600 mila metri quadrati in zone di pregio (“Erano immobili. Oggi vi vengono incontro” lo slogan scelto del Demanio). Il protocollo crea un tavolo tecnico tra Demanio e Comune, per scegliere la destinazione degli immobili. Il ruolo degli enti locali è fondamentale: tocca a loro, infatti, modificare la destinazione d’uso degli immobili e decidere gli “indici edificatori”, ossia se e in che percentuale può essere aumentata la cubatura.

A Bologna la firma del protocollo coincide con il dibattito sul nuovo Piano strutturale comunale, che dovrebbe essere approvato entro il febbraio 2008. Il Comune può scegliere di destinare un parte degli immobili a usi pubblici e sociali. E sembra intenzionato a farlo, almeno in parte: della ex Staveco, ad esempio, che confina con i Giardini Margherita, il più grande parco pubblico di Bologna, il Comune vorrebbe fare una porta d’ingresso alla collina (subito dietro sorge la chiesa di San Michele in Bosco). L’assemblea del quartiere Porto - che si è riunita con l’assessore all’urbanistica Virginio Merola per scegliere la destinazione del bene - vorrebbe realizzare degli impianti sportivi, il Comune pensa anche a parcheggi sotterranei.

Un’altra delle aree trasferita dalla Difesa è quella dei Prati di Caprara, 27 ettari di verde usati per l’addestramento dei militari e molto poco edificati. L’assessore Merola spiega il meccanismo della valorizzazione: al margine del parco ci sarà una zona residenziale, e nell’intenzione del Comune chi costruirà le abitazioni realizzerà anche il recupero del parco, a costo zero per le casse comunali. Solo per recuperare la ex Staveco la spesa stimata è di 40 milioni di euro. Il Demanio, a inizio giugno, ha raggiunto un accordo con la Cassa depositi e prestiti, che si è impegnata a garantire finanziamenti agevolati a 50 anni agli Enti locali per la valorizzazione gli immobili pubblici, ma il comune di Bologna non sembra intenzionata a chiedere un prestito.

Intanto il Collegio dei costruttori edili incalza: vorrebbe almeno il 40% degli spazi lasciati alla libera iniziativa privata. Durante un dibattito radio con Merola, il direttore del Collegio, Carmine Preziosi, ha affermato che “la differenza tra costi e ricavi deve essere almeno del 30 per cento”. Altrimenti i privati potrebbero scegliere di non partecipare. E a Bologna -spiega Valerio Monteventi, consigliere comunale e presidente della quinta Commissione “Politiche abitative e della casa” - “il governo della città non è autonomo dalla esigenza dei signori del mattone”, che hanno appena mandato deserta una gara per costruire appartamenti a prezzi calmierati nell’area dell’ex mercato Fioravanti (vedi box a pagina 19).

Il meccanismo della “valorizzazione” è ancora più semplice per come ce lo racconta l’ingegner Mario Venturini, assessore all’Urbanistica del comune di Brescia, che insieme a quelli di Ferrara e Fano è stato protagonista della firma del secondo protocollo d’intesa con l’Agenzia del demanio, a inizio giugno: “L’accordo in sé è elementare. Da un lato il Comune è disponibile ad acquistare il controllo dei due spazi aperti, Campo di Marte e la Polveriera di Mompiano, che saranno destinati a parchi naturali attrezzati. Dall’altra il Demanio ci chiede che due immobili presenti in città possano avere un cambio di destinazione urbanistica”.

In particolare, in gioco c’è il futuro della caserma “Gnutti” (nella pagina precedente), che interessa molto costruttori e immobiliaristi. “É senz’altro l’elemento più interessante, in pieno centro storico - riprende Venturini-. Era destinata agli ufficiali, ed è vuota da parecchi anni”. Per il futuro della Gnutti l’assessore pensa a una destinazione residenziale o a un terziario direzionale di qualità, uffici di rappresentanza. D’altronde è un edificio di pregio: era il comando, la sede del circolo ufficiali.

Come si “valorizza”

La concessione di valorizzazione o “concessione lunga” è un nuovo strumento introdotto dalla Finanziaria 2007 (al comma 259) e consente l’affitto fino a 50 anni a soggetti privati di un immobile di proprietà dello Stato, che resta titolare del bene.

L’Agenzia del demanio l’applicherà a tutti quei beni (circa 11.500) che potrebbero garantire un reddito allo Stato in caso di gestione economica da parte di investitori privati compresi gli ex immobili militari trasferiti del ministero della Difesa nell’ambito del progetto “Valore Paese”.

Il primo bando di gara, promosso a fine giugno, riguarda la Villa Tolomei, a Firenze. Si tratta di una concessione non gratuita, e rivolta unicamente a soggetti privati: chi presenta un progetto di “valorizzazione” deve garantire di svolgere un’attività economica e dimostrarne la sostenibilità economica, assicurando che i costi per la riconversione dell’immobile non superino i ricavi derivanti dall’attività e di essere in grado di pagare all’Agenzia del demanio un affitto (determinato sulla base del valore del bene e del suo rendimento).

La riqualificazione e riconversione del bene nell’ambito di una concessione di valorizzazione prevede la modifica della destinazione d’uso dell’immobile e anche la possibilità di costruire nuovi edifici.

Un’operazione da 4 miliardi

Il comma 263 della Finanziaria 2007 trasferisce dalla Difesa al Demanio 804 beni immobili non più necessari per usi militari, il cui valore complessivo stimato è di 4 miliardi di euro. Il piano di cessione prevede quattro tranche. Il decreto per la prima, che contiene l’elenco di 201 immobili in tutte le Regioni italiane nona Statuto speciale (vedi mappa), è stato firmato il 28 febbraio scorso. L’elenco dei beni è su www.agenziadeldemanio.com

Illy: meglio i negozi

Anche il Friuli Venezia Giulia potrà “valorizzare” le sue ex caserme. A differenza del resto del Paese, però, la Regione autonoma acquista la piena titolarità sui 36 immobili elencati in un Decreto legislativo del 2 marzo di quest’anno.

In virtù dello Statuto speciale si tratta di una cessione gratuita, che il governo regionale intende far fruttare. L’ufficio stampa spiega che la Regione, una volta entrata in possesso dei beni (il trasferimento non si è ancora perfezionato), ne cederà la titolarità ai comuni. Però il presidente Riccardo Illy (nella foto) è stato chiaro: se in un periodo tra i due e i quattro anni i Comuni non riusciranno ad avviare progetti di “valorizzazione”, le cessioni saranno revocate.

Per valorizzare Illy intende che prima si cambia la destinazione d’uso dell’immobile, e solo dopo si mette in vendita il bene. L’obiettivo è di avere complessi residenziali e negozi nelle ex caserme, e in cambio un po’ di soldi nelle casse regionali.

L’edilizia sociale non paga

L’affitto non paga. Nonostante condizioni favorevoli -un’area di 22 mila metri quadrati di proprietà comunale messa a disposizione a un euro al metro quadro- a fine maggio nessun costruttore ha partecipato alla gara d’appalto indetta dal Comune di Bologna per la realizzazione di 300 alloggi nell’ex mercato ortofrutticolo di via Fioravanti, nel popolare quartiere Navile. Il piano di utilizzo degli spazi è stato elaborato dal Comune nell’ambito di un laboratorio di ri-progettazione partecipata (“Laboratorio mercato”), che per due anni ha coinvolto nelle sue attività i cittadini del quartiere, che hanno chiesto -tra l’altro- case in affitto a “canone concordato”. Secondo Carmine Preziosi, direttore del Collegio dei costruttori, alla condizioni del bando non c’erano margini di profitto: solo il 30% degli alloggi, infatti, poteva essere venduto; per gli altri, il bando di gara prevedeva l’affitto a canone concordato per 40 anni (a 350 euro per i piccoli appartamenti da 40-50 metri quadrati e 5-600 euro per quelli di 90 metri).

L’edilizia sociale è un problema per Bologna, città che ospita 60 mila lavoratori e 40 mila studenti fuori sede (questi hanno a disposizione 1.500 posti letto tra ostelli e studentati). In città ci sono anche 600 alloggi Erp (Edilizia residenziale pubblica) che attendono la ristrutturazione per essere poi assegnati. Tutte le info sul laboratorio di quartiere su: www.comune.bologna.it/laboratoriomercato (sopra una riproduzione dell’area “com’è stata immaginata”).

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