ICI, oneri e prezzi: chi paga?
Roberto Camagni
Alcune verità ignorate da chi discetta su rapporto tra rendita immobiliare, oneri di urbanizzazione e prezzo delle case


Una sintesi del testo che segue è stato pubblicato su la Repubblica, sabato 17 febbraio 2007 in Milano Cronaca con il titolo “Perché i prezzi delle case non cresceranno”. Si interviene nel dibattito sulla proposta del Comune di aumento degli oneri, negando che possa influire sull’aumento dei prezzi degli immobili.

Il dibattito che si è sviluppato sulle decisioni della Giunta Milanese in materia di fiscalità immobiliare – oneri di costruzione in aumento, ICI in riduzione – è importante, perché finalmente inizia ad illuminare un tema in genere oscuro, poco trasparente, poco frequentato dalla stampa, come quella della tassazione della rendita fondiaria-immobiliare. Un tema che incide in modo rilevantissimo sul benessere dei cittadini: in quanto acquirenti di immobili, in quanto proprietari di patrimoni, in quanto fruitori dei servizi di una città – verde, impianti sportivi, servizi di assistenza, mobilità, istruzione ecc. - che dovrebbero in larga misura crescere insieme alla città privata ed essere finanziati da una parte dei plusvalori generati dalle trasformazioni. Un tema tuttavia che, come molti altri, presenta delle specificità e difficoltà concettuali che non sono ben padroneggiate dai normali attori del dibattito pubblico – commentatori, politici o anche “addetti ai lavori”.

E’ così che un approccio ragionieristico ad almeno uno dei problemi affrontati, quello degli effetti dell’aumento previsto degli oneri di urbanizzazione e costruzione, sta a mio avviso creando errate valutazioni e fuorviando il dibattito stesso rispetto ai veri problemi sul tappeto.

Si afferma da più parti che l’aumento degli oneri farà lievitare i prezzi degli appartamenti, e qualcuno suggerisce anche l’entità degli aumenti: il 2%. Si tratta di un non-senso e di una previsione sbagliata: i valori dei suoli, urbani e rurali, ma anche il valore del metro quadro costruito, non hanno alcun rapporto col costo di costruzione; essi dipendono essenzialmente dal livello e dalla natura della domanda, a fronte di un’offerta limitata e difficilmente espandibile, caratterizzata da specificità di qualità e di localizzazione. Se così non fosse, come spiegare l’incremento dei valori immobiliari a Milano, che per appartamenti recenti centrali, semicentrali o anche periferici sono aumentati in media rispettivamente del 64%, del 54% e dell’83% in termini reali (e cioè deflazionati; dati Megliomilano) fra il 1998 e il 2005? E tutto ciò a fronte della costanza, se non della riduzione dei costi di costruzione in termini reali, grazie alla manodopera immigrata. La realtà è che, in presenza di due forti novità come la fuga del risparmio dalla borsa e dalle obbligazioni e la caduta del costo dei mutui immobiliari (dal 14% al 5% fra il 1996 e il 1998 grazie al vituperato euro), si è riversato sul mercato un enorme incremento di domanda (le compravendite sono aumentate in Italia in modo continuo da 600.000 nel 1997 a 1 milione nel 2006, dati Cresme) che è stato particolarmente intenso in città come Milano che godono anche di una rilevante attenzione da parte di operatori internazionali. Con grande vantaggio in termini di profitti lordi, come appare chiarissimo a tutti.

In secondo luogo: la rendita fondiaria (e la sua tassazione) non costituisce, secondo i padri dell’economia, un costo di produzione (che si riflette sui prezzi) ma una quota distributiva, un reddito che entra direttamente nella tasche dell’operatore, in misura maggiore o minore a seconda delle circostanze (della domanda). Ha dunque perfettamente ragione l’assessore Masseroli a negare spinte sui prezzi, che anzi mostrano già una tendenza alla stabilizzazione se non alla riduzione.

A Milano gli operatori immobiliari hanno goduto nell’ultimo decennio di questo fortissimo incremento della domanda, in presenza di regole urbanistiche di trasformabilità dell’uso dei suoli di chiara impronta deregolativa e soprattutto di una tassazione delle trasformazioni assolutamente (per non dire scandalosamente) leggera. Andiamo dall’abbassamento degli standard minimi (cessione di aree al Comune) contenuto nella nuova legge urbanistica regionale alla non imposizione di cessioni a standard sulle innumerevoli e rilevanti microtrasformazioni immobiliari; dalla ridicola entità degli extra-oneri negoziati dall’amministrazione nel caso dei PII maggiori a casi di esplicita massimizzazione della rendita emergente dalla trasformazione, attraverso concentrazioni di volumi costruibili ai limiti della sostenibilità, come nel caso del recinto interno della Fiera.

Gli oneri di urbanizzazione devono essere aumentati, non già in modo limitato come si propone, ma in modo sostanziale, per avvicinarci al livello dei paesi europei e soprattutto per compensare la comunità per i rilevanti effetti ambientali della crescente densità immobiliare e del consumo di spazi liberi. Una recentissima modifica alla legge urbanistica approvata dalla Giunta Regionale introduce un contributo suppletivo sulle nuove costruzioni che sottraggono suolo agricolo: si tratta di un concetto innovativo e benvenuto, dato l’elevatissimo consumo di suolo che caratterizza il nostro paese e l’area milanese in particolare; un concetto che deve però essere esteso e trovare traduzione in un’equa dimensione quantitativa, assai diversa dalla irrisoria determinazione di legge (da 0,5 a 1,5% del contributo di costruzione, già ridottissimo).

Veniamo infine alla riduzione dell’ICI. Questa imposta ha un significato solo operativo,mentre manca di una solida base logica: permette facilmente di fare cassa. Dunque la sua variazione risponde a esigenze di bilancio, che l’amministrazione deve valutare, e dipende dalle preferenze politiche delle coalizioni al potere. Una possibile riduzione potrebbe infatti essere diretta solo a certe categorie di proprietari (ad esempio solo sulla prima casa); oppure può essere estesa a tutti, anche alle società, nel caso di un orientamento, politico ed etico, opposto.

Nel caso dell’ICI, il vero intervento necessario concerne la verifica degli estimi catastali, ad evitare inesattezze e disparità di trattamento inaccettabili più che per aumentare gli introiti complessivi. Soprattutto, poter evidenziare incrementi di valore che derivano da interventi pubblici migliorativi, nel campo delle infrastrutture di mobilità o della qualità urbana, avvicinerebbe l’ICI alla più razionale ma difficilmente esigibile tassazione sull’incremento di valore degli immobili – una tassa che Milano ha utilizzato strategicamente nella breve finestra temporale della sua esistenza, nei primi anni ’60, per finanziare in parte la linea 1 della metropolitana.

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