La marginalità dell'affitto, ostacolo al benessere sociale
Giovanni Caudo
Perchè oggi la marginalità dell'affitto è più sbagliata che mai. Un intervento per eddyburg.it
In Italia, il mercato dell’affitto riguarda il 20% degli alloggi occupati, valore tra i più bassi in Europa, al di sotto del quale troviamo solamente quelli riferiti all’Irlanda, alla Grecia e alla Spagna . L’esigua percentuale stimata denota e conferma un carattere consolidato nella storia italiana ovvero la generale tendenza a privilegiare la proprietà della casa anche come bene di investimento familiare. Negli ultimi trenta anni (censimento 1971-2001) lo stock di abitazioni in affitto si è più che dimezzato passando dal 44,2% al 20,0% sul totale delle abitazioni occupate. Per contro, l’80% delle famiglie vive in case di proprietà.
Questi dati sembrano rafforzare la convinzione di una progressiva marginalità del mercato dell’affitto testimoniata anche dalla scarsa rilevanza delle politiche a sostegno delle locazioni emanate negli anni dalle stesse Istituzioni. La debolezza del mercato degli affitti è legata ad aspetti quantitativi ed aspetti qualitativi. Innanzi tutto, bisogna sottolineare la progressiva riduzione dell’offerta pubblica di abitazioni in affitto dovuta, da una parte, alla dismissione del patrimonio pubblico e dall’altra, alla sensibile riduzione dell’intervento diretto ovvero delle nuove costruzioni di edilizia pubblica. Alla riduzione dell’offerta pubblica di alloggi in locazione si aggiunge quella dell’offerta da parte degli Enti previdenziali che hanno, dal 1998, avviato un processo di cartolarizzazione del loro patrimonio immobiliare assecondando la generale convinzione di cui sopra, ovvero della necessità del possesso del bene casa.
Altro aspetto quantitativo determinante la debolezza dell’offerta locativa è, come detto, la crescente insostenibilità dei canoni di affitto per le famiglie a reddito medio-basso come conseguenza dei processi di finanziarizzazione che caratterizzano il mercato immobiliare. A tutto ciò, vanno aggiunti altri fattori, questa volta qualitativi, che sono rappresentati dalla frammentazione della domanda prodotta da differenti trasformazioni di carattere socio-economico. In primis, l’aumento del numero delle famiglie (soprattutto di quelle monopersonali), le trasformazioni intervenute nel mondo del lavoro (aumento della mobilità e della flessibilità) ed, ancora, l’aumento del numero degli immigrati (crescita dei ricongiungimenti familiari). Da non trascurare, infine, soprattutto per le metropoli come Roma e Milano, la domanda di alloggi in locazione temporanea ad uso turistico.

Il caso Roma. A Roma, l’offerta di alloggi in locazione avviene quasi totalmente sul mercato libero (il 76% degli alloggi in affitto è di proprietà di persone fisiche). L’offerta di alloggi a canone sociale, quella delle case popolari, è in realtà una non-offerta per una duplice ragione: per il progressivo processo di dismissione del patrimonio e per l’assoluta rigidità nel suo uso. Oltre il 60% dei contratti di affitto che durano da più di 16 anni è costituito da canoni pubblici. Il doppio canale di offerta, pubblico e privato, è dunque solo teorico. L’unica possibilità concreta risulta essere l’affitto a prezzi di mercato. A ciò si aggiunge la rigidità nella distribuzione territoriale. Ad esempio, nelle aree centrali di Roma solo 2 alloggi su 10 in affitto sono pubblici: un dato che, con le recenti dismissioni, è già sceso ed è destinato a scendere ulteriormente. Ne consegue che, nel centro storico, l’affitto è solo in regime di libero mercato. Per comprendere l’impossibilità di accesso all’abitazione in questa area, basta ricordare che lì il rapporto tra il canone medio ed un reddito, ad esempio di 30 mila euro/anno, è pari al 70%. Pertanto, la sola soluzione per abitarvi è l’attivazione di forme di coabitazione, alle quali ricorrono sempre più spesso i non residenti. In Italia le case per i non residenti - studenti e lavoratori in trasferta - limitatamente ai grandi comuni, ammontano a 441 mila, circa il 10,7% dello stock residenziale. A Roma, secondo l’Istat, sono 136 mila le unità abitative occupate dai non residenti. Un dato già ampio ma che quasi sicuramente risulta inferiore a quello reale.
La domanda di case che proviene dai non residenti è una domanda di città e di integrazione con essa, è una domanda che si soddisfa sempre più attraverso forme di abitare che devono contemperare il bisogno di città e l’incidenza del canone di affitto sul reddito. Infine, si tratta di una domanda d’uso del bene casa destinata ad aumentare per la crescente mobilità nel mondo del lavoro. Una domanda che, come si è detto, risulta però disattesa e che rischia di diventare un punto debole per Roma nella competizione con le altre metropoli poiché manca il mercato dell’affitto rivolto a chi considera la casa alla stregua di un bene d’uso.
L’abitare temporaneo. Alla domanda tradizionale di alloggi in locazione si é aggiunta negli ultimi anni la domanda espressa dai non residenti che per motivi diversi abitano a Roma per periodi medio-lunghi. Sono coloro che per la crescente mobilità richiesta dal mondo del lavoro si trovano costretti a spostarsi, preferibilmente nelle grandi metropoli: sono i lavoratori precari e in trasferta, i giovani interessati ad esperienze di formazione e di lavoro che si muovono nel circuito delle città globali portando esperienze e valore aggiunto nella produzione e nei lavori; sono gli artisti, quelli impegnati nelle professioni di frontiera collegate ai centri di ricerca o alla sperimentazione di nuove tecnologie, al mondo del volontariato e, ancora, a tutte quelle professioni che oggi non hanno un nome ma che stanno nascendo attorno alla frammentazione del welfare urbano. L’uso del bene casa, e quindi l’alloggio in locazione, risponde al crescente dinamismo della vita sociale e lavorativa odierna.

“Scegliere” di comprare casa. La riforma degli affitti, introdotta con la legge 431 nel 1998 non ha prodotto effetti virtuosi e di calmieramento del mercato ma l’esatto opposto: una crescita incontrollata dei valori dei canoni. Da una indagine del Sunia risulta che una famiglia con un reddito di 30 mila euro/anno non può permettersi un affitto in una zona centrale della città di Roma dove l’incidenza del canone sul reddito supera il 70%, ma neanche in semiperiferia dove l’incidenza scende ma è ancora del 46% ed è invece al 37% per una casa in periferia. Un incremento che ha comportato l’avvicinamento del valore del canone di affitto con la rata del mutuo inducendo le famiglie ad indebitarsi per l’acquisto della casa. Nel 2002 a Roma i mutui erogati per importi compresi tra 150-200 mila euro erano l’8,4% del totale nel 2005 rappresentavano il 19%. I mutui superiori a 200 mila euro sono passati dal 2,5% all’11,3%. Per contro, i mutui compresi tra 50 e 100 mila euro sono scesi dal 46,8% al 28,5%. In sostanza, le famiglie “proprietarie” di case si sono indebitate per cifre maggiori e per un tempo più lungo. Infatti, i mutui di durata di 25 anni sono passati dal 2,6% al 13,6% e quelli compresi tra 30 e 40 anni dal 2,2% al 23,8%. Quasi il 66% dei mutui sono stati contratti con tassi variabili, leggermente più bassi di quelli a tasso fisso ma soggetti a fluttuazioni. Il 6% delle famiglie che ha contratto un mutuo (il dato è solo nazionale) dichiara di avere degli arretrati nel pagamento delle rate.

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