Linee strategiche di pianificazione commerciale
Hong Kong Planning Department
La pianificazione del settore commerciale, affidata contemporaneamente (caso raro) alle tendenze del mercato, e alle strategie del trasporto pubblico. Estratti dal documento adottato nel 1998, ma ancora vigente (f.b.)
Hong Kong Planning Department, Hong Kong Planning Standards and Guidelines, Chapter 6, Retail Facilities [redazione: 1998; validità: 2005] – Estratti e traduzione per Eddyburg a cura di Fabrizio Bottini

1. Introduzione

Il commercio a Hong Kong
1.1 Il commercio è un’attività economica di primaria importanza nella vita moderna. Nel 1995, le vendite di negozi e ristoranti hanno contribuito per quasi il 6% al nostro prodotto interno lordo, e l’occupazione era di 400.600 persone nel 1997. Gioca anche un ruolo importante nella vita sociale delle persone, e da un contributo significativo ad attirare visitatori a Hong Kong.
1.2 Lo stock totale di proprietà immobiliari commerciali nell’intero Territorio era al 1996 di circa 9,2 milioni di metri quadrati di superficie di pavimento [IFA/ Internal Floor Area] di cui approssimativamente il 90% del settore privato, e il resto posseduto dalla Housing Authority e Housing Society. Per motivi di carattere economico e sociale, il settore commerciale deve essere un’importante componente della pianificazione a livello dell’intero territorio, e a scala regionale e locale; le necessità del settore commerciale, dei consumatori e delle attività edilizie commerciali, devono essere affrontate in modo propositivo dalle strategie di pianificazione per il Territorio, e nelle norme e linee guida urbanistiche.
1.3 Nonostante le Hong Kong Planning Standards and Guidelines (HKPSG) contengano elementi riguardo alla localizzazione ed edilizia commerciale sin dal 1983, il settore non è stato oggetto di interesse per le strategie di piano territoriali, regionali e locali quanto altre modalità di uso dello spazio. Di conseguenza, nel febbraio 1995 il Governo commissionò a una società di consulenza la “ Ricerca sulle abitudini commerciali e Revisione del Capitolo 6 delle Hong Kong Planning Standards and Guidelines”. Lo studio fu portato a termine nell’ottobre 1997. Le norme e linee guida presentate nei paragrafi successivi, salvo quelle su mercati all’aperto e attività di ristorazione ambulanti che non erano contemplate dalla Ricerca, sono state formulate sulla base dei risultati di questo studio.

Caratteristiche principali del settore commerciale a Hong Kong
1.4 La Ricerca ha individuato le seguenti caratteristiche principali, relativamente al settore commerciale di Hong Kong, che rappresentano un utile riferimento per la pianificazione:
● il mercato interno di Hong Kong è relativamente contenuto, date le piccole dimensioni della popolazione residente. Di conseguenza, secondo uno standard internazionale Hong Kong è relativamente piccola, e il settore è distribuito su un gran numero di attività molto ridotte, e pochi grossi operatori;
● la spesa dei visitatori in acquisti e ristorazione è in aumento. A causa della densità di popolazione, e in quanto centro turistico, Hong Kong è al centro dell’interesse internazionale per quanto riguarda lo sviluppo commerciale. C’è stato un aumento nell’ingresso dei grandi gruppi sul mercato locale. Ne sta emergendo un panorama più moderno, con maggior enfasi sull’immagine di impresa;
● si sono affermate anche nuove tendenze nel commercio diverso da quello dei negozi, come tramite televisione o ordinazioni postali. Comunque, questi tipi resteranno forme complementari di acquisto, e non si ritiene che il loro impatto sul settore possa essere significativo;
● il commercio dei negozi tradizionali sul fronte stradale è rimasto importante nelle zone urbane più consolidate, ma è diminuito in modo significativo nelle zone di nuovi insediamento/rinnovo urbano, a causa della crescita dei centri commerciali chiusi ad aria condizionata. Piccoli complessi commerciali, in insediamenti misti a residenza, continuano a svolgere un’utile funzione, fornendo spazi al gran numero di piccoli negozi. Il commercio extraurbano, che ha avuto un rapido sviluppo nei paesi occidentali, non dovrebbe aumentare significativamente a Hong Kong, a causa degli alti prezzi dei terreni e del basso tasso di auto private.

Abitudini commerciali
1.5Nel corso di un’indagine condotta nell’ambito della Ricerca, sono state individuate le seguenti caratteristiche relative alle abitudini di acquisto degli abitanti di Hong Kong. Si tratta di un riferimento utile anche per la pianificazione commerciale:
● la maggior parte delle famiglie intervistate nel corso dell’indagine hanno espresso una generale soddisfazione riguardo all’esperienza degli acquisti, indicando di essere ben serviti, dal punto di vista delle distanze e della qualità. È implicito, dai risultati dell’indagine, che l’approccio adottato dal Governo alla pianificazione commerciale – ad esempio il fatto di lasciare l’offerta di superfici e la miscela di attività in gran parte al mercato – sembra funzionare in linea di massima;
● la maggior parte delle famiglie fa la spesa vicino a casa per le necessità quotidiane, in particolare gli alimentari; pochi attraversano la baia per acquisti secondari o di grande importanza. Questo indica che ai fini della pianificazione commerciale i bacini di riferimento possano essere relativamente ristretti;
● i formati commerciali moderni, come ad esempio i centri commerciali chiusi ad aria condizionata, sono molto usati, il che indica come una strategia di piano debba incoraggiare tale forma di insediamento. Ma molte delle persone intervistate hanno anche auspicato che si mantenga il commercio stradale, e che sia promosso in località adatte, in modo tale da dare varietà, vitalità e animazione al panorama urbano;
● la Ricerca ha anche evidenziato come siano molto poche le famiglie che fanno la spesa in automobile. Per assicurare che i nuovi insediamenti commerciali, in particolare per le merci di ordine superiore, possano servire i bacini di utenza più ampi possibili, sarà opportuno localizzarli entro i principali nodi del trasporto pubblico.

Scopo e obiettivi delle Linee Guida
1.6Scopo delle linee guida di pianificazione commerciale è di assicurare lo sviluppo di strutture attraenti e funzionali, che rispondano ai bisogni economici e sociali sia del Territorio che della particolare località in cui si localizzano gli spazi commerciali.
1.7 Queste linee guida si collocano entro un contesto quadro di ampie strategie. È stata adottata una Strategy of Positive Market Response a significare che l’insediamento commerciale deve essere determinato dalle forze del mercato, e che l’intervento di piano debba essere mantenuto al minimo.
1.8 Per quanto riguarda la dimensione dell’intero Territorio, si raccomanda un modello di previsione econometrico. Alle scale sub-regionali, di distretto urbano e locali, si raccomandano modelli basati sulle modalità di acquisti e la domanda di spazi commerciali. Essi possono venir utilizzati allo scopo di pianificare con anticipo e stendere norme edilizie.
1.9 È importante utilizzare flessibilità nell’applicazione delle linee guida, per consentire alle norme commerciali di adattarsi ai possibili mutamenti nelle caratteristiche demografiche, alle aspirazioni collettive, redditi, stili di vita, e anche per rispondere alle trasformazioni nella distribuzione geografica della popolazione e delle attività economiche.
1.10 Le linee guida per strutture di servizio come parcheggi e spazi per carico/scarico, sono contenute nei relativi capitoli delle HKPSG.

Obiettivi particolari
1.11All’interno degli scopi generali così come esposti nel precedente punto 1.6 ci si propone di:
● fissare linee guida ampie per facilitare lo sviluppo di strutture commerciali funzionali e attraenti attraverso una preventiva pianificazione;
● fissare criteri e metodi che permettano una scelta, consentano la libera concorrenza, offrano sufficiente flessibilità per adattarsi ai possibili mutamenti economici e sociali del settore.

Definizioni
1.12Il commercio al dettaglio può essere definito come vendita di beni in piccole quantità direttamente al consumatore, distinto dall’attività all’ingrosso, dove le merci sono comprate o vendute in grandi quantità da magazzini o grandi corrieri alle varie attività. Il commercio al dettaglio comprende anche le nuove forme di attività come il “ teleshopping” o quello via ordinazioni postali, o l’acquisto diretto di merci dai cosiddetti “grandi magazzini all’ingrosso” [ retail warehouses] che servono sia i consumatori che gli operatori. Comprende anche i servizi rivolti ai consumatori.
1.13 Per gli scopi di pianificazione, il commercio si articola in:
convenience goods : beni di consumo acquistati per le necessità quotidiane, come alimentari, libri e giornali, cosmetici, farmaci, bevande;
comparison goods : beni (di solito durevoli) che il consumatore sceglie per qualità, varietà e prezzi, come calzature, abbigliamento, arredamento, gioielleria, articoli personali, materiali elettrici e per la casa;
● ristoranti, bar e caffè: ad esempio cibi e bevande consumati lontano da casa;
● servizi commerciali: servizi associati ai centri di commercio, come banche, parrucchiere, lavanderia.
1.14 Queste definizioni commerciali comprendono quindi tutte le attività che possono essere contenute nelle strutture edilizie di negozi e ristorazione.



2. Distribuzione delle strutture commerciali

Una gerarchia
2.1È possibile fissare una gerarchia essenziale di centri commerciali in base alle dimensioni, alla popolazione (o bacino) servita, alla gamma di negozi presente, alla disponibilità di ristoranti, strutture per il tempo libero, servizi e altro.
2.2 Entro il Territorio si è evoluta una gerarchia non sempre chiaramente definita di centri. Quelli di scala metropolitana servono l’intero Territorio per i comparison goods di ordine superiore. Quelli regionali offrono pure soprattutto merci di alta qualità; di livello inferiore quelli a scala di distretto urbano, e infine i centri locali sono orientati soprattutto agli acquisti quotidiani. Una descrizione più dettagliata è quella che segue:
Centri di rango metropolitano
Sono gli shopping centres che offrono un gran numero di negozi, che vendono principalmente beni di consumo durevole, con un’ampia gamma di servizi come le banche, e poi molti cinema, ristoranti, teatri. Per le loro dimensioni, tipi di negozi, accessibilità, i centri di scala metropolitana si orientano a servire l’insieme di Hong Kong e il flusso turistico verso Hong Kong (ad esempio le zone Central, Tsim Sha Tsui o Causeway Bay). Offrono anche strutture per il divertimento e l’incontro sociale a scala dell’intero territorio.
Centri di scala regionale
Si tratta di zone commerciali che ricoprono un significativo ruolo regionale per bacini di utenza da 250.000 a 1.000.000 di abitanti. Sono caratteristicamente collocati all’esterno dell’area metropolitana centrale, nei nuovi poli urbani (ad esempio Tsuen Wan, Sha Tin, Tai Po, Fanling/Sheung Shui, Yuen Long o Tuen Mun). Questo tipo di centri può occupare dai 50.000 ai 250.000 metri quadrati di pavimento, e si caratterizza per l’offerta di moderni grandi magazzini e supermercati, oltre a una vasta gamma di servizi annessi, come banche, ristoranti, cinema, teatri e altre strutture di aggregazione sociale.
Centri alla dimensione di distretto
Sono gli shopping centres di dimensione media, urbana o di distretto extraurbano, di solito a servizio di un bacino di popolazione da 50.000 a 250.000 abitanti (ad esempio Wan Chai nella zona urbana, Kam Tin in quella rurale). Questi centri tipicamente occupano da 10.000 a 50.000 metri quadrati di pavimento. Contengono strutture che offrono servizi limitati per il tempo libero e la socialità, ma significative concentrazioni di commercio e ristorazione.
Centri locali
Si tratta di piccole concentrazioni di negozi a servizio di un bacino locale di popolazione, inferiore ai 50.000 abitanti (ed esempio l’area Fung Tak o quella Tai Yuen), e che offrono servizi commerciali e ristorazione. La maggior parte di questi centri locali occupa una superficie inferiore ai 10.000 metri quadrati.

3. Strategie di pianificazione commerciale

Una strategia orientata al mercato
3.1The objective of the strategy is to encourage retail development according to market needs within a planned hierarchy of provision, and to maintain the functions and vitality of established centres. This strategy will be reflected in the Territorial Development Strategy when opportunity arises.

Alla dimensione del Territorio
3.2A livello dell’intero Territorio, la strategia prevede che la necessità di superfici commerciali venga determinata utilizzando il modello previsionale delineato ai punti successivi, da 4.3 a 4.5. La previsione calcolata nell’ambito della Ricerca di cui al punto 1.3 precedente, indica che il bisogno di spazi commerciali privati crescerà da circa 7,5 milioni di metri quadri IFA del 1995, a circa 10,1 milioni nel 2011. Le superfici necessarie per quanto riguarda le proprietà Housing Authority e Housing Society cresceranno prevedibilmente con un tasso simile. Questa previsione offre la base per l’individuazione di superfici edilizie o territoriali, e la realizzazione di infrastrutture, nel quadro della complessiva Territorial Development Strategy. È utile esaminare a scadenza annuale la strategia, per verificare se le localizzazioni previste nei piani regolatori locali e i progetti presentati e in corso di esame rientrano nel quadro generale dei bisogni, e non costituiscono un’offerta eccessiva, o troppo limitata.
A scala sub-regionale
3.3A livello sub-regionale, la strategia riconosce una gerarchia di centri commerciali alla scala metropolitana, regionale, di distretto e locale, in base alla gamma e tipi di beni e servizi resi disponibili e ai bacini serviti. Per facilitare la previsione degli spazi commerciali, e consentire il monitoraggio della domanda e offerta di superfici per questi centri, la strategia propone di mantenere l’attuale metodo di previsione sulla base delle spese correnti, corretto da parametri basati sui dati raccolti dalle indagini della Ricerca.
Nella dimensione locale
3.4A livello locale, la strategia consente che sia il mercato a determinare la localizzazione e realizzazione di centri di distretto e locali nei luoghi più adatti, di norma in corrispondenza dei principali insediamenti residenziali, in base alle sole regole e controlli urbanistici correnti, ad esempio la quota di superfici non residenziali fissata nelle norme edilizie, urbanistiche, di zona.
[...]

Nota: la versione originale e integrale delle Retail Planning Guidelines (che comprende fra l’altro il metodo, modello e schemi di calcolo per la previsione dei bisogni), è disponibile - non scaricabile - sul sito del Planning Department del Territorio di Hong Kong ; per capire meglio la centralità del trasporto pubblico, qui su Eddyburg l'esempio della nuova linea di metropolitana per Disneyland Hong Kong (f.b.)

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