Regole edilizie per il commercio big-box
Wisconsin City of Madison
Un documento recente (marzo 2005), ripropone il tentativo delle municipalità di "urbanizzare" gli scatoloni di Wal-Mart e simili. Qui il testo della delibera, e un articolo introduttivo di contesto della stampa locale (f.b.)
Nota: i due testi che seguono provengono da fonti diverse. Sono comunque complementari, e vale la pena riportarli insieme: prima un articolo di giornale che descrive brevemente il dibattito sul documento, poi lo stesso documento (f.b.)

Judith Davidoff, La città fissa regole per il commercio big-box, The Capital Times, 30 marzo 2005; Titolo originale: City Sets Rules For Big Box Stores – Traduzione per Eddyburg di Fabrizio Bottini

Dopo quattro anni di discussione, Madison ha approvato un’ordinanza relativa alla progettazione di insediamenti commerciali “ big box”.
Sollecitando quello che sarebbe stato l’ultimo passaggio istituzionale di questa revisione normativa, l’assessore Ken Golden ha detto che le nuove regole serviranno a “rendere più urbano il big box”.
”Migliorano molto i requisiti estetici” ha dichiarato. Golden aggiunge che l’ordinanza migliorerà anche l’accessibilità pedonale.
”Sto tentando di proporre qualcosa su cui chi realizza questi negozi possa lavorare. Credo che cambierà il loro modo di presentarsi, e che se ne continueranno a realizzare, a Madison”.
Gli oppositori dei big box gridano contro il mare d’asfalto che circonda questi insediamenti superstore. Dicono che questi dilaganti e anonimi negozi sono brutti, ambientalmente dannosi, e probabile bacio della morte per il piccolo commercio esistente, che altrimenti prospererebbe nelle città e cittadine.
Approvando la sua ordinanza sui big box, Madison si aggiunge ad altre città del paese che hanno cercato di regolamentare questo tipo di insediamenti per alleviare alcuni degli impatti negativi.
Golden ha presentato l’ultima stesura dell’ordinanza al Consiglio giovedì, dopo aver utilizzato un rinvio di 60 giorni per consultare costruttori e funzionari comunali riguardo ai problemi economici connessi.
Il consigliere Robbie Webber e il presidente del consiglio Brenda Konkel, entrambi sostenitori della prima ora dell’ordinanza sui big box, hanno cercato di aggiornare la riunione. Volevano sollecitare una maggiore partecipazione pubblica ed ampliare le potenzialità dell’ordinanza richiedendo studi di impatto economico-fiscale per i nuovi insediamenti big box.
Ma la mozione è stata respinta, così come parecchi altri tentativi di rendere più rigidi i requisiti dell’ordinanza.
La presidente Konkel dopo il consiglio ha dichiarato di aver votato comunque a favore, perché pensa che qualunque regolamentazione di progetto per i big box sia un passo nella direzione giusta.
”Sono lieta che ci sia qualcosa di scritto e approvato, in grado di orientare un po’ l’ambiente delle costruzioni”.
L’ordinanza fissa regole progettuali e urbanistiche per insediamenti di superficie maggiore a 4.000 metri quadri su singola proprietà, e limita la superficie degli edifici commerciali a un massimo di 10.000 mq.
Versioni precedenti dell’ordinanza proibivano di collocare il parcheggio sul fronte degli edifici; il testo approvato ne consente in alcuni casi due strisce davanti ai big box.
Consente anche ai costruttori alcune flessibilità riguardo ai parcheggi, se vengono utilizzate certe cautele ambientali.

IL TESTO DELL’ORDINANZA
Nota preliminare: questa versione tradotta non è integrale; mancano due articoli finali che non mi parevano rilevanti, e soprattutto per ovvi motivi di leggibilità ho cancellato dalla minuta disponibile le parti di testo originale emendate, lasciando solo la versione definitiva; le misure in sistema decimale sono, come d’abitudine (mia) lievemente arrotondate per semplicità di lettura (f.b.)

Emendamenti all’ordinanza relativa ai Grandi Insediamenti Commerciali, approvata dalla Commissione Urbanistica il 24 gennaio 2005.
Dichiarazione di intenti
Scopo di questo documento è quello di offrire un quadro di regole per assicurare che i grandi insediamenti commerciali promuovano un uso efficiente del suolo e conservino e valorizzino il tessuto urbano attraverso un’attenta progettazione urbanistica ed edilizia. Nell’applicazione della presente ordinanza alla riedificazione, ampliamento, ristrutturazione di complessi esistenti, l’obiettivo è quello di perseguire migliorie, riconoscendo comunque che le costrizioni esistenti probabilmente renderanno difficile o impossibile il pieno adeguamento alle sue indicazioni.

La sottosezione (f)8.e., è sostituita da:
e. Gestione Domanda di Mobilità. Ogni singolo insediamento commerciale con superficie superiore a 4.000 metri quadrati o con più di cento (100) dipendenti o equivalenti a tempo pieno, deve predisporre una piano di Transportation Demand Management (TDM), o partecipare ad una Transportation Management Association (TMA), quando essa sia disponibile nell’area geografica dell’insediamento. Questo requisito si applica anche nel caso di qualunque attività commerciale esistente che proponga modifiche o ampliamenti, o che superi i cento (100) dipendenti o equivalenti a tempo pieno.
I. Il piano TDM descrive in generale le intenzioni del richiedente riguardo alla riduzione del numero di spostamenti automobilistici con un solo occupante, ed elenca i metodi che si intendono usare a questo scopo. Tali metodi saranno basati sulle scelte di trasporto disponibili e si deve indicare se il richiedente intenda coprire interamente il costo di acquisto di un abbonamento al servizio autobus per l’area metropolitana di Madison, od offrire a tutti i propri dipendenti tre (3) o più delle seguenti opzioni: car-pooling; parcheggi riservati per chi viaggia in car-pooling; parcheggio cicli custodito e copoerto, con servizio docce e armadi; sostegni o rimborsi per gli spostamenti; programma di trasporto a casa d’emergenza; tessera di autobus a contributo dell’impresa; offerta di informazioni in tempo rale sulle opportunità di trasporto; altre possibilità proposte dalle imprese a scoraggiare l’uso di veicoli con un solo occupante, e approvate dall’amministrazione municipale.
II. Il datore di lavoro deve rendere disponibili le previsioni del proprio Piano a tutti i dipendenti.
III. Il Piano descriverà gli impatti del traffico e del parcheggio legati al proprio insediamento e fornirà dettagli sull emisure utilizzate per monitorarli.
IV. Il Piano verrà periodicamente aggiornato, a scadenze non superiori ai due anni.
V. Il Piano verrà sottoposto all’esame dell’Ingegnere del Traffico, di concerto con il Direttore dell’Ufficio Urbanistica. L’Ingegnere del Traffico dovrà esprimere commenti e suggerimenti di eventuale modifica e miglioramento.

[...]

Il Consiglio municipale della Città di Madison ordina quanto segue:
1. Viene inserita una nuova Suddivisione (f) dal titolo “ Grandi Insediamenti Commerciali”, della Sottosezione (4) titolata “ Poteri e Funzioni”, della Sezione 33.02 dal titolo “ Commissione per il Progetto Urbano” dell’Ordinanza Generale di Madison, e che recita come segue:
“(f) Grandi Insediamenti Commerciali.

1 - Applicabilità. Sono soggetti alla presente ordinanza tutti i nuovi insediamenti commerciali su singolo lotto e con una superficie lorda di pavimento totale ( Gross Floor Area, GFA) superiore a 4.000 metri quadrati. La GFA sarà calcolata sommando le GFA di tutti gli edifici su un singolo lotto omogeneo di zoning, che facciano parte di un solo complesso commerciale. Nell’esaminare quanto segue, le Commissioni per la Progettazione Urbana e per il Piano regolatore, e i funzionari tecnici, dovranno tener presenti le principali raccomandazioni progettuali del Master Plan cittadino, o di altri piani adottati dall’amministrazione.
a. Ciascun insediamento commerciale con una GFA superiore a 4.000 metri quadrati è soggetto a quanto previsto dai seguenti paragrafi, da 2 a 13.
b. Tutti gli insediamenti su un unico lotto di zoning sono soggetti a quanto previsto dai seguenti paragrafi ca 6 a 13.
c. La Commissione di Piano può concedere deroga relativamente ad uno o più requisiti dei paragrafi da 3 a 13, se giudica che particolari circostanze meritino soluzioni di progetto tali da ottenere risultati di qualità superiore.
d. Le proposte di ampliamento, modifiche esterne all’edificio o all’insediamento, di strutture effettivamente utilizzate, o originariamente progettate per, contenere attività commerciali con una GFA superiore a 4.000 metri quasrati, saranno approvate secondo le regole previste per quanto riguarda i progetti di trasformazione di strutture esistenti, e dovranno rispettare il più possibile le presenti norme, nei limiti consentiti dagli spazi ed edifici esistenti.
e. Le proposte di modifica dei complessi esistenti, che superino o intendano superare attraverso la modifica la superficie massima descritta al successivo par. 2, saranno approvate secondo le regole previste per quanto riguarda i progetti di trasformazione di strutture esistenti, e dovranno rispettare il più possibile le presenti norme, nei limiti consentiti dagli spazi ed edifici esistenti.

2 - Superficie massima dell’edificio. Nessun nuovo complesso commerciale deve superare la superficie coperta di diecimila (10.000) metri quadrati, deifinita dalle pareti esterne. Altre strutture commerciali, per uffici, il tempo libero, di diversa proprietà, o funzioni residenziali, non connessi a questo progettato complesso, non saranno conteggiati entro il limite dei diecimila (10.000) metri quadrati.
a. Fermo restando quanto sopra, la Commissione di Piano può prendere in considerazione la possibilità di un complesso comerciale che superi i diecimila (10.000) metri quadrati, se il progetto comprende una o più delle seguenti caratteristiche:
I. Insediamento multipiano.
II. Insediamento multifunzionale.
III. Basato sui parcheggi sotterranei.
b. Altre caratteristiche progettuali che la Commissione Progetto Urbano e/o la Commissione di Piano possono prendere in considerazione per autorizzare un complesso commerciale che superi i diecimila (10.000) metri quadrati, sono:
I. Gestione delle acque di scarico con impianto proprio di depurazione e vasca di contenimento.
II. Progettazione energeticamente efficiente.
III. Progettazione edilizia ecologica.
IV. Coperture a verde.

3. Facciate e pareti esterne. Le carateristiche di questa sezione si applicano a tutti i complessi commerciali di superficie superiore a quattromila (4.000) metri quadrati. Riguardano le facciate che siano visibili dalla pubblica via, dalle proprietà confinanti, da fasce laterali.
a. Le facciate con sviluppo orizzontale superiore a ventitre (23) metri, devono comprendere sporgenze o rientranze aventi una profondità almeno del 3% della lunghezza totale della facciata, ed estese lungo almeno il 20% del suo sviluppo. Nessuna superficie priva di interruzioni può superare i ventitre (23) metri.
b. La parti delle facciate al pianterreno o sulla pubblica via con accesso pedonale o veicolare devono comprendere le seguenti caratteristiche su non meno del 60% dello sviluppo orizzontale, secondo modalità considerate sufficienti dalla Commissione di Piano:
I. Arcate.
II. Aperture/finestre per visione, esposizione, illuminazione.
III. Entrate clienti, oltre a quelle richieste al seguente par. 6.
IV. Tende da sole, pensiline, o portici.
V. Patios esterni, o elementi di spazio comune come quelli descritti al par. 11a.
c. Le facciate degli edifici devono comprendere a uno schema ripetuto che contenga almeno tre (3) dei seguenti elementi:
I. Cambio di colore.
II. Cambio di aspetto dei materiali.
III. Cambio di moduli costruttivi.
IV. Qualche genere di evidenza strutturale o architettonica tramite sporgenza larga non meno di 60 cm, sfalsamento, mazzetta o nervatura sporgente.
d. Almeno uno (1) degli elementi citati sopra sarà ripetuto orizzontalmente. Tutti gli elementi si devono ripetere ad intervalli non superiori ai nove (9) metri, sia in senso orizzontale che verticale.

4. Tetti. I requisiti di questa sezione si applicano a tutti i complessi commerciali con una GFA superiore ai 4.000 metri quadrati.
a. Le linee delle coperture devono essere variate da cambi di altezza ogni ventitre (23) metri lineari lungo il perimetro dell’edificio.
b. I tetti dovranno avere caratteristiche quali:
I. Parapetti, abbaini a falde, coperture a padiglione, o altri elementi utilizzati a nascondere le attrezzature tecniche dalla pubblica vista. L’altezza media dei parapetti non potrà essere superiore al quindici per cento (15%) dell’altezza delle pareti sottostanti, e in nessun punto superare un terzo dell’altezza della parete. I parapetti saranno trattati a definire una cornice tridimensionale.
II. Cornicioni sporgenti non meno di 1 metro dalle pareti sottostanti.
III. Tre (3) o più piani di falda, con dimensioni e aspetto vari.

5. Materiali e colori. Le caratteristiche di questa sezione si applicano alle facciate visibili dalla pubblica via, proprietà confinanti o fasce laterali di qualunque complesso commerciale con GFA superiore ai quattromila (4.000) metri quadrati. I materiali esterni dominanti saranno di alta qualità, come (ma non solo) mattoni; legno; pietra; elementi murari colorati e trattati. Isolamenti esterni e altre finiture simili non potranno essere utilizzati sul metro inferiore delle facciate.

6. Ingresso clienti.
a. Ogni edificio principale costituente il complesso dovrà avere un ingresso clienti chiaramente definito e visibile, che possieda non meno di tre (3) delle seguenti caratteristiche:
I. Pensiline o portici
II. Coperture
III. Rientranze/sporgenze
IV. Arcate
V. Parapetti incorniciati sopra la porta
VI. Vetrine
VII. Forme di copertura a cuspide
VIII. Archi
IX. Patios esterni
X. Particolari architettonici come ceramiche o bassorilievi inseriti nel corpo dell’edificio
XI. Piantumazioni in terra o ali laterali con inserite piante e/o spazi a sedere.
b. Tutti i lati degli edifici che si affacciano direttamente su un passaggio pubblico o privato di accesso pedonale o veicolare al complesso commerciale, devono essere dotati di almeno un (1) ingresso clienti. Tale entrata può utilizzare una piazza pedonale, portico di ingresso o altro spazio comune, come descritto al successivo par. 11, posto fra l’edificio e il marciapiede. Quando l’edificio si affaccia su due (2) o più passaggi pubblici o privati, questa caratteristica si applica almeno al lato sul passaggio più trafficato, che offre accesso pedonale o veicolare al complesso. Per ottenere questo risultato possono essere utilizzati ingressi d’angolo.

7. Progettazione del sito. Le seguenti caratteristiche si applicano all’insieme del lotto omogeneo di zoning.
a. Almeno il 50 per cento (50%) dell’affaccio sulle strade laterali deve essere occupato dalle facciate degli edifici, con un arretramento massimo di sei (6) metri. Questa caratteristica può essere ottenuta utilizzando qualunque organizzazione degli edifici all’interno del lotto. Non sono consentiti parcheggi localizzati tra la facciata(e) e la strada. Nel caso in cui il lotto si affacci su due (2) o più passaggi pubblici o privati, questa caratteristica si applica a uno (1) dei fronti che offre accesso pedonale o veicolare al complesso.
b. Nel caso in cui un fronte sia prospiciente spazi utilizzati o destinati a funzioni residenziali, si dovrà realizzare una spalla in terra o muro di contenimento di altezza non inferiore a m. 1,2. La spalla di terra, o spazio interno al muro di contenimento dovrà essere piantumata, come minimo, con due strisce di piante sempreverdi (o combinazione di decidue e sempreverdi) a intervalli di 4,5 m. o a gruppi o raggruppamenti.
c. Dovrà essere piantato un albero lungo la strada ogni dieci (10) metri lungo la porzione di perimetro del lotto prospiciente un passaggio pubblico. Tali alberi possono essere piantati in gruppi.
d. Le caratteristiche dei sottoparagrafi a. e b. di cui sopra, sono in aggiunta a quelle stabilite in altri punti delle presenti norme.

8. Parcheggi. Le seguenti caratteristiche si applicano all’intero lotto di zoning.
a. Non si può utilizzare più del 50 per cento (50%) di qualunque fronte stradale a parcheggio.
b. L’organizzazione e aspetto delle strutture per il parcheggio deve essere complementare alle strutture servite, e ridurre al minimo l’aspetto utilitaristico utilizzando elementi progettuali come colonnati, arcate, pensiline, arredo stradale o altri elementi a suo pubblico. Dovranno essere utilizzati nelle facciate degli edifici destinati a parcheggio, materiali coordinati, piantumazioni e schermature, colori, illuminazione e insegne appropriati.
c. Qualunque parcheggio che superi le quantità minime previste di oltre il dieci per cento (10%) dovrà comprendere una (1) o più delle caratteristiche seguenti, approvate dalla Commissione di Piano, per compensare in modo sufficiente gli effetti negativi delle ulteriori superfici asfaltate:
I. Un piano per l’infiltrazione delle acque piovane, che includa soluzioni come fasce naturali di assorbimento, o materiali di pavimentazione permeabili.
II. Aree piantumate aggiuntive rispetto agli standards richiesti.
III. Un Piano Gestione Mobilità per i dipendenti.
IV. Parcheggi in edifici appositi.
d. I parcheggi lungo la strada dovranno essere collocati ad ameno tre (3) metri da qualunque linea di confine di proprietà e/o passaggio, e utilizzare elementi di separazione naturali quali alberi, cespugli, siepi, recinzioni decorate, panchine, fioriere, aiuole o altri elementi di buona qualità.
e. Piano Gestione Mobilità. Ogni insediamento commerciale con superficie superiore a quattromila (4.000) metri quadrati, con cento (100) o più dipendenti a tempo pieno o equivalenti, deve dotarsi di un Piano di Gestione Mobilità, o partecipare a una Transportation Management Association (TMA), se disponibile. Questa caratteristica si applica a qualunque attività commerciale già esistente che richieda ampliamenti o trasformazioni, che comportino cento (100) o più dipendenti a tempo pieno o equivalenti.
f. Ogni dodici (12) o quindici (15) posti a parcheggio in linea continua, si richiede un albero da ombra nei piazzali interni, secondo i requisiti della sezione 28.04 delle norme.

9. Depositi esterni, raccolta dei rifiuti, aree di carico/scarico, attrezzature meccaniche. Le caratteristiche seguenti si applicano all’intero lotto di zoning.
a. Le aree di deposito esterne, parcheggi di camion, raccolta rifiuti, carico/scarico o funzioni simili, non dovranno essere visibili da passaggi pubblici o privati.
b. Non sono consentite aree di deposito esterne, parcheggi di camion, raccolta rifiuti, carico/scarico o funzioni simili, ad una distanza inferiore a sei (6) metri da qualunque strada pubblica o privata, marciapiede o passaggio pedonale interno.
c. Piattaforme di carico, parcheggi di camion, depositi esterni, bilance e altre attrezzature, raccolta rifiuti e compattazione, o altre funzioni di servizio, devono essere incorporate nel progetto generale edilizio, ed utilizzare schermature o elementi naturali in modo che gli impatti visivi e acustici delle funzioni siano del tutto esclusi dalle proprietà adiacenti e dalla pubblica via. I materiali di schermatura non saranno diversi o di qualità inferiore rispetto agli altri utilizzati nell’edificio o negli arredi a verde.
d. Le aree esterne di deposito e vendita degli articoli stagionali dovranno essere organizzate in modo permanente, e schermate con pareti e/o recinzioni. Materiali, colori e progettazione generale delle pareti e/o recinzioni dovranno conformarsi a quelli predominanti dell’edificio. Se si tratta di aree coperte, anche colori e materiali della copertura saranno conformi a quelli predominanti dell’edificio(i).

10. Circolazione pedonale. Le caratteristiche seguenti si applicano all’intero lotto di zoning.
a. Si realizzeranno su tutti i lati del complesso prospicienti un pubblico passaggio marciapiedi larghi almeno due (2) metri. Per questo scopo possono essere utilizzati anche i marciapiedi pubblici della fascia stradale.
b. Si realizzeranno percorsi pedonali continui larghi almeno due (2) metri, dal marciapiede o passaggio pubblico sino all’ingresso clienti principale di tutti gli edifici del complesso. Come minimo, percorsi pedonali dovranno collegare punti focali quali (ma non solo) fermate del trasporto pubblico, attraversamenti pedonali, ingressi degli edifici e dei negozi. I percorsi dovranno avere proprie aree a verde lungo almeno il cinquanta per cento (50%) della lunghezza. Tali aree devono comprendere alberi, cespugli, panchine, fioriere, aiuole e altri elementi simili.
c. Si realizzeranno marciapiedi larghi almeno 2,5 metri lungo l’intera lunghezza della facciata dell’edificio con un ingresso clienti, e lungo qualunque facciata prospiciente le zone a parcheggio, con uno spazio di almeno 2,5 metri da qualunque ostacolo, chiosco di vendita ecc. Questi marciapiedi saranno realizzati ad almeno 2,5 metri dalla facciata, lasciando spazio a un letto di terra per l’arredo a verde perimetrale, eccetto dove elementi come arcate, ingressi o spazi collettivi, come definiti al par. 11 di seguito, facciano parte della facciata.
d. I percorsi pedonali interni realizzati ai sensi del precedente paragrafo 10.b., saranno dotati di strutture di protezione dalla pioggia, come pensiline o arcate, a nove (9) metri dagli ingressi clienti, e saranno realizzati parallelamente alla facciata dell’edificio, anche se non prolungati verso le corsie di manovra o le aree a parcheggio.
e. Tutti i percorsi e attraversamenti pedonali interni dovranno essere distinti dai percorsi veicolari, per aumentare la sicurezza e comodità dei pedoni, e migliorarne l’aspetto. I materiali dei percorsi saranno materiali di lunga durata e poca necessità di manutenzione, come porfido, mattoni, piastrelle di cemento sagomato. Dovranno essere installati segnali che indichino la destinazione pedonale dei percorsi.
f. I marciapiedi devono collegare le fermate del trasporto pubblico sia al complesso commerciale che ai quartieri residenziali circostanti.
g. Dovranno essere realizzati marciapiedi sull’intera lunghezza di qualunque lato di un edificio su un parcheggio.

11. Luoghi di incontro e spazi collettivi. Le caratteristiche seguenti si applicano all’intero lotto di zoning.
a. Si dovrà realizzare almeno un luogo di incontro centrali e spazio collettivo, per ogni quattromila (4.000) metri quadrati di GFA entro il lotto commerciale. Se ne richiede un minimo di due (2) e ciascuno dovrà essere di superficie minima di 40 metri quadrati.
I. Patio /are con posti a sedere
II. Spazio pedonale con panchine
III. Spazio connesso ai trasporti pubblici
IV. Percorso pedonale lungo le vetrine
V. Spazio giochi all’aperto
VI. Area per chioschi
VII. Fontana
VIII. Pareti a verde
IX. Altri spazi appositamente progettati e/o struttura o servizio che si aggiungano agli spazi collettivi pubblici.
X. Strutture all’aperto per i dipendenti, come un’area di pausa.
b. Tutte le strutture di cui sopra, eccetto gli spazi all’aperto per i dipendenti, devono essere accessibili dal sistema dei marciapiedi pubblici e devono essere realizzati in materiali di qualità inferiore a quelli principali dell’edificio e arredo a verde.
[...]

Nota: qui il testo originale dell’articolo di cronaca dal Capital Times; qui il sito del Department of Planning and Development di Madison, con vari documenti di piano, incluso il file integrale dell’ordinanza sui complessi commerciali (f.b.)

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