Lodi Shopping Center: Environmental Impact Report, 2004, Vol. 1, II: Environmental Settings, Impacts and Mitigation Measures. A: Land Use Planning – Estratti e traduzione per Eddyburg a cura di Fabrizio Bottini
Premessa
Nel corso del 2004, la City of Lodi (Cal), circa 60.000 abitanti qualche decina di chilometri a sud di Sacramento, sviluppa le procedure di approvazione per un nuovo grande insediamento commerciale nella estrema fascia periferica occidentale. Gli elementi di interesse non solo locale sono almeno due, e strettamente correlati: la presenza di Wal-Mart, che fa la parte del leone nel nuovo complesso (chiudendo un altro negozio nei paraggi), e il fatto che, come insinuano i critici a livello nazionale Sprawl-Busters o Reclaim Democracy , la grande distribuzione commerciale sta incassando i dividendi dei suoi finanziamenti alla campagna repubblicana della California che ha eletto governatore Arnold Schwarzenegger.
L’altro elemento di interesse, è il contesto urbanistico niente affatto smart growth , che vede una progressiva occupazione dei corridoi di mobilità da parte di funzioni specializzate come la grande distribuzione commerciale, a spese delle attività agricole (che in questa zona sono di tipo anche piuttosto pregiato), e in forma di massiccia concentrazione monouso. Insomma, nonostante la ricchezza di procedure e strumenti di controllo e revisione, siamo piuttosto lontani dalle intenzioni progressiste per quanto a volte superficiali e di facciata della cultura new urbanism . O almeno dei suoi tentativi di incoraggiare spazi urbani meno frammentati e socialmente stimolanti dei soliti parcheggi, svincoli, contenitori più o meno luccicanti.
Resta l’interesse indubbio per i metodi e l’approccio della procedura di valutazione ambientale richiesta dalle leggi statali della California, di cui propongo di seguito un breve estratto relativamente agli aspetti urbanistici.
(Fabrizio Bottini)
QUADRO GENERALE
L’area dell’intervento
La zona, di circa 20 ettari, è un’ex area agricola a cereali. La maggior parte dei sito è ora tenuta a maggese (anche se falciata per contenere la crescita le erbe selvatiche), con l’eccezione della parte in cui è prevista la vasca temporanea per le acque piovane, piantata a alfalfa. Non esistono strutture edificate, con l’eccezione di due pozzi ad uso agricolo, più le condutture idriche in cemento e allacciamenti elettrici di servizio ai pozzi. I pozzi un tempo alimentavano un canale di irrigazione che scorre attraverso la parte centro-occidentale del terreno, in direzione nord-sud, e lungo i margini settentrionali e meridionali.
Manca in gran parte vegetazione arborea, con l’eccezione di tre imponenti noci della California e due mandorli, collocati a intervalli lungo il confine meridionale, e di due altri noci più piccoli e una giovane quercia, lungo il fronte della Lower Sacramento Road.
L’area circostante
Il sito di progetto si colloca al margine occidentale dell’area urbanizzata di Lodi, ed è circondato da una miscela di usi urbani e rurali. I terreni a est e nord-est sono occupati da due zone commerciali, ovvero quella Target/Safeway all’angolo nord-orientale fra la Kettleman Lane e la Lower Sacramento Road, e la Sunwest Plaza a est, oltre la Lower Sacramento Road rispetto al sito del progetto. A sud della Sunwest Plaza, oltre la parte sud-orientale del progetto, sta una piccola enclave di 10 abitazioni unifamiliari, collocate all’esterno dell’area municipale di Lodi, e sottoposte all’amministrazione della Contea di San Joaquin. Quattro di queste abitazioni si affacciano direttamente sulla Lower Sacramento Road, e le altre sei sulla Olive Avenue, che corre a est di questa. I terreni adiacenti al margine sud del progetto sono occupati da vigneti di proprietà della Van Rujten-Taylor Winery, e con l’edificio più vicino dell’impresa vinicola circa 100 metri a sud del sito. I terreni a ovest sono tenuti a prato per taglio del fieno. La proprietà a nord oltre la West Kettleman Lane è attualmente in corso di costruzione, per realizzare il centro commerciale di Vintner’s Square. Ci sono poi due o tre edifici di residenza rurale più o meno a 200 metri a ovest della zona di progetto, lungo il margine nord della Kettleman Lane. Tutti i terreni a sud e a ovest della zona di progetto sono esterni alla circoscrizione municipale di Lodi.
PIANIFICAZIONE URBANISTICA
Piano Generale
Il General Plan in vigore designa completamente l’area del progetto NCC: Neighborhood/Community Commercial. Si tratta di una definizione che il piano descrive così:
”Questo tipo di destinazione d’uso offre commercio e altri servizi a scala di parte di città e locale, residenza multifamiliare, spazi pubblici e semipubblici, altri usi compatibili coi precedenti. Il rapporto di copertura non deve superare lo 0,4 per gli usi commerciali, e le densità residenziali lorde devono essere comprese fra 15 e 40 unità per ettaro. Questo calcolo presume una media di 2,25 componenti per famiglia nelle parti residenziali”.
I terreni immediatamente a ovest e sud del sito sono classificati PR: Planned Residential, ovvero una miscela di tipologie residenziali, da quella unifamiliare alle densità maggiori, insieme a funzioni compatibili come parchi, spazi aperti, usi pubblici e semipubblici.
I seguenti obiettivi e politiche del General Plan, sono rilevanti per il progetto preso in considerazione:
Sezione 3. Capitolo: Uso del Suolo e Governo della Crescita
Obiettivo E: Offrire terreni e strutture adeguati allo sviluppo delle funzioni commerciali di distribuzione beni e servizi ai residenti di Lodi e del suo bacino di riferimento.
Politica 1: La Città intende promuovere e sostenere mantenimento e crescita del settore commerciale a Lodi, per rispondere ai bisogni di cittadini e visitatori.
Politica 3: La Città incoraggia nuovi centri commerciali di grande scala localizzati lungo le principali arterie urbane e agli incroci fra queste e le freeways.
Politica 6: La Città assicura la disponibilità di adeguati spazi per nuovi sviluppi commerciali.
Politica 7: Nell’approvazione dei nuovi progetti commerciali, la Città dovrà assicurare che tali progetti riflettano il suo impegno per realizzare e mantenere un insediamento di alta qualità.
Sezione 10: Capitolo: Disegno Urbano e Elementi Culturali
Politica 1: La Città sviluppa particolari standards di progetto per aumentare la qualità delle strade quali la Statale 12 e la Statale 99. Tali caratteristiche comprenderanno gli arretramenti, la segnaletica e insegne, l’arredo a verde, i parcheggi, il miglioramento dell’edilizia commerciale lungo queste strade, la schermatura di strutture commerciali e industriali visivamente poco attraenti.
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Zoning
L’area di progetto è interamente classificata C-S: Commercial Shopping. Come si afferma alla Sezione 17.30.020 del City of Lodi Municipal Code, scopo delle aree C-S è:
“di consentire lo sviluppo di strutture commerciali localizzate all’esterno dei quartieri terziari centrali. Le relative regole sono fissate per guidare l’edificazione secondo i seguenti principi: proteggere le aree residenziali adiacenti da disturbi e influenze negative, minimizzando gli effetti delle strutture commerciali sulla sicurezza e capacità di traffico delle strade circostanti, promuovere il raggruppamento degli edifici commerciali anziché la loro estensione in fasce longitudinali, incoraggiare la localizzazione delle strutture secondo il piano generale e una loro ordinata e rapida realizzazione”.
Le funzioni consentite nelle aree C-S comprendono una varietà di commercio, uffici e servizi di quartiere. Sono consentiti anche grandi magazzini, piccole sale spettacolo, bar connessi a ristoranti. Sono vietati tutti gli usi di tipo residenziale. L’altezza massima degli edifici permessa nella zona C-S è di due piani, o 12 metri, e la copertura massima il 25 per cento della superficie netta.
Standards di Progetto per i Grandi Insediamenti Commerciali
Questo tipo di progetto è sottoposto agli standards per i grandi insediamenti commerciali, adottati dal Consiglio municipale il 7 aprile 2004. Scopo degli standards di progetto è di affiancare i requisiti richiesti dall’ordinanza di zoning e dal regolamento edilizio, a mitigare gli impatti negativi dell’edilizia commerciale di grosse dimensioni. Le questioni affrontate dagli Standards comprendono: progetto generale dell’insediamento, progetto architettonico e dettagli; minimi e massimi di parcheggi; illuminazione e arredo a verde delle aree a parcheggio; schermatura delle zone di carico e scarico merci; accesso e circolazione pedonale e ciclabile. Oltre gli adeguamenti visivi, obiettivo degli standards è migliorare la qualità dell’insediamento promuovendo caratteristiche architettoniche che aumentino l’interesse spaziale a scala di pedone, riducano l’incombenza fisica dell’edificato, si adeguino ad alcune caratteristiche locali. Gli standards vengono applicati in primo luogo dal personale per l’esame dei progetti presentati, e poi attraverso il Site Plan and Architectural Review Committee (SPARC) della città.
CRITERI DI GIUDIZIO
Per gli scopi di questo studio di impatto ambientale, il progetto verrà considerato come avente significativi effetti urbanistici se:
Impatto 1: coerenza col Piano Generale e l’ordinanza di Zoning. Il progetto di insediamento commerciale proposto è coerente con le funzioni stabilite dal piano generale e dallo zoning di Lodi (Impatto meno-che-sigificativo)
Piano Generale
I tipi di offerta commerciale previsti per il progetto comprendono un grande magazzino discount con alimentari e spazi per servizi automobilistici, tre ristoranti fast-food, due ristoranti tradizionali, una drogheria-farmacia, uno sportello finanziario e altre funzioni commerciali varie. È da tempo politica della città di Lodi, quella di permettere per questi tipi di complessi i criteri della zona di piano generale NCC: Neighborhood/Community Commercial. È la stessa zona applicata alle aree commerciali esistenti sul lato est della Lower Sacramento Road, che contengono tipologie e usi molto simili a quelli proposti.
Il rapporto di copertura proposto dal progetto generale di insediamento è di 0,23, ovvero significativamente inferiore allo 0,40 consentito per le zone NCC.
Il progetto corrisponde a scopi e politiche del piano generale per quanto riguarda la collocazione e organizzazione dei grandi spazi commerciali lungo le principali arterie. Il progetto dovrà seguire i recentemente adottati standards, che assicurano ulteriormente la coerenza rispetto a scopi e politiche del piano generale per un’alta qualità insediativa degli spazi commerciali.
Nell’ambito di questo studio di impatto ambientale, gli obiettivi e politiche del piano generale per i vari aspetti sono sempre elencati in dettaglio. Con la messa in pratica delle misure di adeguamento qui identificate, il progetto sarà coerente a tutti gli obiettivi e politiche.
Zoning
Le attività commerciali proposte sono tutte consentite nell’ambito della zona definita C-S: Commercial Shopping, che si applica anche agli insediamenti commerciali esistenti sul lato est di Lower Sacramento Road e a quello recentemente approvato di Vintner’s Square sul lato nord della Kettleman Lane. Gli edifici del nuovo insediamento occuperanno circa il 23 per cento della superficie netta, che rientra nel 25 per cento consentito per le aree C-S. Tutti i fabbricati saranno entro l’altezza massima di 12 metri delle zone C-S. L’intento della categoria C-S è di offrire un insediamento commerciale ordinato, e si realizza attraverso l’applicazione degli Standards di Progetto per i grandi complessi commerciali, e il processo di Site Plan and Architectural Review.
In definitiva, il progetto proposto è coerente al piano generale e alle norme di zoning previste per l’area. NON SI RICHIEDE ALCUN ADEGUAMENTO.
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Impatto 2: Compatibilità con le funzioni insediate. Il progetto costituisce una trasformazione sostanziale nell’uso del suolo; ad ogni modo, non risulterà in significativi conflitti o incompatibilità con altre funzioni adiacenti o vicine (Impatto meno-che-sigificativo)
Il progetto proposto altererà l’uso del suolo, da spazio aperto di tipo agricolo, a centro commerciale, il che rappresenta un cambio sostanziale. Ma, come argomentato sopra, questa trasformazione non si risolverà in conflitti o incompatibilità con le funzioni vicine.
Il sito è circondato su due lati da altri insediamenti commerciali, esistenti o in corso di realizzazione, e sarà compatibile con queste funzioni. L’edificazione qui potrebbe essere considerata come un logico ampliamento dell’insediamento contiguo sui margini urbani, così come ipotizzato dal Piano Generale. In più, il progetto comprenderà fasce di arretramento organizzate a verde e altre zone verdi interne che, combinate con la qualità notevolmente alta della progettazione architettonica generale (come assicurato dall’adeguamento agli standards di progetto commerciale fissati dalla municipalità) offriranno un elemento esteticamente attrattivo per l’accesso occidentale alla città.
L’analisi delle compatibilità nell’uso del suolo è comunque funzione di altri fattori, come l’estetica, i rumori da traffico, e altre potenziali caratteristiche nocive, che saranno esposte di seguito.
L’illuminazione notturna di parcheggi e edifici può produrre riflessi indesiderati, in particolare verso le residenze oltre la Lower Sacramento Road a est. Gli impatti potenziali di illuminazione e riflessi, saranno ridotti da appositi schermi di interposizione che impediscano l’illuminazione diretta oltre i margini dell’insediamento. Combinato con gli effetti di schermo dell’arredo a verde interno e lungo i bordi, questo impedirà impatti negativi.
Come esposto nella sezione dedicata al Rumore, la realizzazione del progetto non produrrà impatti relativi ai rumori sulle funzioni confinanti e adiacenti. Le funzioni che producono rumore sono connesse alle attività di parcheggio, la circolazione di mezzi pesanti per il carico e scarico merci, macchinari, strumenti di trattamento dei rifiuti, mezzi per la pulizia dei piazzali. Per quanto riguarda le aree più sensibili a questo tipo di effetto, ovvero le residenze oltre la Lower Sacramento Road a est, questi rumori in generale non saranno avvertibili oltre il rumore di fondo dell’arteria di traffico. In modo simile, il nuovo traffico generato dall’insediamento non risulterà in significativi incrementi dei livelli di rumore sulle strade circostanti.
Dato che l’area del progetto è adiacente a zone agricole attive a ovest e sud, esiste un potenziale conflitto con queste funzioni. Tale potenziale si riduce parzialmente perché l’uso commerciale è meno sensibile di quanto non siano le funzioni residenziali, rispetto alla polvere, odori, rumori e altri effetti dell’agricoltura. Ad ogni modo, l’aratura potrebbe generare polvere, fino alla zona commerciale, nonostante questo possa accadere solo occasionalmente, in condizioni di forte vento. Questo effetto sarebbe fortemente ridotto dal fatto che la zona sud del sito è occupata dal bacino per le acque piovane, e in quella nord sono previsti una sottostazione elettrica e un serbatoio d’acqua municipale. Queste strutture saranno essenziali nell’offrire una superficie di interposizione larga 150-200 metri lungo la maggior parte del bordo occidentale. In più, la Westgate Drive corre lungo il margine a ovest, e nella parte centrale offre una fascia di separazione con un minimo di 24 metri di larghezza. Nel progetto sono anche incluse pareti di schermatura alte tre metri lungo due terzi del bordo occidentale, che offriranno protezione da qualunque polvere soffiata dal vento.
Nonostante il sito sia adiacente a vigneti coltivati, a sud, i potenziali conflitti sono ridotti dalla parete di 2,5 metri prevista lungo l’intera lunghezza del margine meridionale. Dato che i venti prevalenti spirano da nord-est, il potenziale di invasione da polvere è ridotto, visto che il progetto sta a nord dei vigneti. In più, i terreni a sud e ovest sono destinati a sviluppo residenziale dal Piano Generale, così che qualunque conflitto fra funzioni urbane e rurali sarà risolto al momento dell’edificazione di quei terreni (come esposto nella sezione III, Impatti Cumulativi, gli spazi adiacenti a ovest e sud sono oggetto di una proposta di annessione alla circoscrizione municipale, inoltrata dalla città di Lodi all’inizio del 2004). Alla luce dei fatti e considerazioni sopra esposte, gli impatti potenziali dei conflitti fra funzioni urbane e agricole saranno meno che significativi. NON SI RICHIEDE ALCUN ADEGUAMENTO.
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Impatto 3: Potenziale degrado a causa degli impatti socioeconomici. Il progetto comprende nuove attività commerciali che entreranno in concorrenza con altre già esistenti nella città di Lodi; comunque, non esistono prove tali da suggerire che questa aumentata concorrenza si risolva in chiusura di esercizi, e di conseguenza essa non avrà effetti indiretti negativi sul deterioramento fisico, o generale degrado, degli immobili (Impatto Meno-che-significativo)
Premessa
Secondo il California Environmental Quality Act (CEQA), devono essere presi in considerazione solo gli effetti fisici diretti e indiretti di un progetto. La sezione 15064(d) delle Linee Guida CEQA prevede:
”Nella valutazione degli effetti ambientali di un progetto, l’ufficio responsabile considererà le trasformazioni fisiche dirette comportate e immediatamente collegate all’inervento”. La sezione 15064(d)(3) afferma inoltre: “Qualunque impatto fisico diretto di una trasformazione deve essere considerato solo se è ragionevolmente prevedibile. Una trasformazione solo ipotizzata, o che sia di difficile attuazione, non è ragionevolmente prevedibile”. In più il CEQA chiede che l’affermazione della possibilità di significativi impatti da parte di un progetto debba essere sostenuta da prove concrete (Linee Guida, sezione 15064(f)).
Rispetto agli effetti secondari socioeconomici dei progetti, la sezione 15131(a) delle Linee Guida CEQA afferma:
”Gli effetti economici e sociali di un progetto non saranno considerati come significativi effetti ambientali. Uno studio di impatto ambientale può rilevare una catena di cause ed effetti da una decisione di progetto alle previste trasformazioni economiche o sociali indotte, ai mutamenti fisici a loro volta causati da quelli economici o sociali. Le trasformazioni economiche e sociali non devono essere analizzate in dettaglio maggiore di quanto necessario per ricostruire la catena di cause ed effetti. Il fulcro dell’analisi sarà la trasformazione fisica”. In altre parole, i mutamenti economici e sociali non sono, di per sé, presi in considerazione dal CEQA come significativi per l’ambiente.
Dato che il CEQA indica di considerare solo gli effetti fisici, quelli economici e sociali vanno analizzati se a loro volta producono cambiamenti nell’ambiente fisico. In questo contesto, l’effetto fisico specifico che ci si può aspettare come risultato di un impatto negativo socioeconomico, è il deterioramento fisico delle strutture, o degrado [ blight]. Il termine “ blight” ha un significato accettato generalmente nella legge della California. Secondo le sezioni da 33030 a 33032 del California Safety and Health Code, un’area degradata è caratterizzata da alcune caratteristiche che:
”causano una riduzione, o l’assenza, di usi appropriati in un’area, al punto che ciò costituisce un grave carico fisico, sociale, economico per la comunità, che non ci si aspetta di risolvere o alleviare attraverso la sola azione dell’impresa privata”. Fra le condizioni descritte di degrado, ci sono edifici e strutture “inadatti o insicuri all’occupazione ... veicoli di scarsa igiene, trasmissione di malattie, mortalità infantile, delinquenza giovanile e criminalità”, a causa di alcuni elencati fattori.
Alla luce di quanto esposto sopra, anche se si potesse mostrare che il progetto dovesse con qualche probabilità risultare nella crisi e fallimento di una o più attività commerciali concorrenti, la risultante inutilizzazione degli edifici, da sola, non significherebbe condizione di degrado. In quanto tale, la sola inutilizzazione di un edificio non costituisce secondo il CEQA una soglia di trasformazione fisica significativa per l’ambiente. Per causare significativi impatti fisici, sarebbero necessari altri elementi complementari, come la chiusura di attività circostanti, combinata con scarsi o nulli sforzi da parte della proprietà immobiliare per mantenere o aumentarne il valore, fino ad una condizione favorevole all’affitto e utilizzo. Per raggiungere una condizione definibile come impatto fisico secondo il CEQA, sarebbe necessaria trascuratezza, o un totale abbandono delle proprietà per un lungo periodo, in modo tale da provocare sostanziale deterioramento fisico e degrado. Come affermato sopra, un impatto fisico indiretto di questo tipo deve essere un risultato ragionevolmente prevedibile del progetto, con dimostrazione di cause ed effetti, con risultati sostenuti da prove concrete.
Nonostante il CEQA non richieda analisi di effetti economici, si espone la seguente indagine di questo tipo a sostegno delle conclusioni sugli impatti potenzialmente negativi del progetto nei riguardi delle attività commerciali di Lodi:
Analisi Socioeconomica
Al fine di determinare il potenziale impatto del progetto e delle attività connesse su quelle esistenti concorrenti di Lodi, sono stati intrapresi due studi socioeconomici dalla Applied Development Economics (ADE). Il primo si concentrava sugli impatti rispetto alle attività di downtown, il secondo considerava gli effetti a scala urbana. Entrambi gli studi (riportati integralmente in allegato) sono riassunti brevemente di seguito.
Nell’analisi degli effetti sulle attività del centro, ADE ha rilevato che l’impatto generale sarà una perdita di vendite annuali dell’uno per cento, a favore del Lodi Shopping Center. Lo studio ha delimitato l’effetto ad alcune categorie commerciali, escludendone la maggior parte, che non saranno toccate, in primo luogo perché i commercianti downtown si sono già adattati alla concorrenza con le catene nazionali, trovandosi una propria nicchia, stabilendo relazioni di qualità con la clientela e mantenendone la fedeltà. È stato rilevato che le uniche categorie che perderanno affari a seguito della realizzazione del progetto saranno le farmacie, i ristoranti tradizionali e quelli fast-food. Le farmacie del centro perderanno circa il 2 per cento di vendite a favore del progetto. I ristoranti tradizionali perderanno il 4 per cento, e i fast-food il 2 per cento, a favore di servizi del genere collocati all’interno del progetto. Queste percentuali di perdita in affari sono relativamente basse, e non si prevede che provochino chiusura di attività.
Nel secondo studio economico, ADE ha rilevato gli effetti probabili delle attività insediate nel progetto su quelle delle stesse categorie a scala dell’intera città. Le categorie prese in esame sono i negozi discount (ad esempio K-Mart, Target), i supermercati alimentari (Safeway, Raley’s, Albertson’s, Food 4 Less, ecc.), famacie/ drugstore, altri tipi di commercio al dettaglio (abbigliamento, negozi specializzati, arredamenti, materiali per l’edilizia), ristoranti fast-food e tradizionali, e funzioni non di vendita come i servizi personali e professionali, o finanziari.
Complessivamente, l’indagine ha rilevato che le attività del progetto toglieranno approssimativamente l’8,5 per cento delle vendite totali ai negozi esistenti di Lodi nel breve termine, il che rappresenta circa il 55 per cento dei nuovi affari dell’insediamento (il rimanente 45 per cento rappresenta spese che sarebbero effettuate fuori dall’area di Lodi, e che le nuove attività catturerebbero). La percentuale di affari persi varia da categoria a categoria, come segue: negozi discount – 6%; supermercati e alimentari – 11%; farmacie/ drugstores – 9%; ristoranti tradizionali – 20%; fast-food – 9%; servizi alla persona, all’impresa, finanziari, - 0%. Vista la bassa pecentuale di perdite per le categorie toccate, ADE ha concluso che poco probabilmente il progetto provocherà chiusure di attività esistenti a Lodi. Rispetto ai supermercati, è stato anche osservato che le perdite saranno temporanee, e che la futura crescita di aree residenziali e popolazione in città consentirà loro di recuperarle.
Viste le conclusioni degli studi socioeconomici, e il fatto che non sono probabili chiusure di attività come effetto della realizzazione del nuovo insediamento, non esiste prova evidente di probabili edifici resi inutilizzati dagli effetti delle nuove attività, o che una catena di effetti possa causare deterioramento fisico o degrado delle proprietà. Dunque il progetto non avrà effetti socioeconomici che possano indirettamente causare impatti fisici o urbanistici negativi.
Chiusura dell’esistente punto vendita Wal-Mart
Quando sarà completato il Superstore Wal-Mart proposto, verrà chiuso il Wal-Mart esistente nel vicino Sunwest Plaza. Questo produrrà edifici inutilizzati per circa 12.000 metri quadrati. Il promotore del nuovo progetto, che è anche proprietario del Sunwest Plaza, si assume responsabilità degli spazi Wal-Mart lasciati inutilizzati. Dato che gli altri occupanti dell’area sarebbero danneggiati da un lungo periodo di inutilizzazione, il proponente ha un forte incentivo finanziario a riaffittare quello spazio. A questo scopo, lo manterrà in buone condizioni per attirare nuove attività commerciali. Secondo ADE, è ragionevole prevedere che il responsabile riuscirà grazie alla sua esperienza consolidata a collocare uno o più negozi di catene nazionali. Da questo punto di vista, è gia stato comunicato alla municipalità che esiste un interessamento da parte di numerosi potenziali occupanti, e ci si aspetta la firma in breve tempo di una Lettera di Intenti. Considerato tutto questo, è poco probabile che la chiusura di Wal-Mart risulti in una prolungata inutilizzazione degli spazi commerciali, o che il proprietario trascuri e abbandoni le strutture al punto da provocare un serio deterioramento fisico e degrado. Dunque, non esistono prove che la chiusura del magazzino Wal-Mart esistente possa causare impatti socioeconomici che risultino in effetti fisici o urbanistici.
In conclusione, né il calo di vendite delle attività esistenti derivante dal progetto, né la chiusura del Wal-Mart esistente, causeranno effetti socioeconomici che possano causare a loro volta significativi impatti di tipo fisico. NON SI RICHIEDE ALCUN ADEGUAMENTO.
Nota: a titolo complementare, allego qui almeno uno dei documenti citati più volte in questa sezione dello studio di impatto ambientale, ovvero le Project Guidelines adottate dalla città di Lodi nel 2004. Si tratta naturalmente della versione originale e integrale, che comprende tutti i tipi di insediamento e non solo quello commerciale. Per la documentazione integrale (di oltre 600 pagine) sul progetto del nuovi Shopping Center, faccio riferimento al sito ufficiale della Città di Lodi (f.b.)