Irlanda: linee guida di urbanistica commerciale
Beni Culturali e Governo Locale Minister
Ampi estratti dal documento approvato nel gennaio 2005, coi principi generali e le applicazioni ad alcune tipologie classiche: dal centro commerciale regionale, all'ipermercato, al factory outlet (f.b.)
Retail Planning Guidelines for Local Authorities, gennaio 2005 – Estratti e traduzione per Eddyburg a cura di Fabrizio Bottini

[...]
Development Plan

Il ruolo delle politiche commerciali nel development plan
Il sistema del development plan, sia a scala urbana che a quella di contea, comprende sia politiche e programmi di tipo strategico, sia azioni più circoscritte e localizzate (come quelle per i centri città). I consigli di contea e municipali devono predisporre politiche commerciali per la propria circoscrizione amministrativa. Comunque, visto che la pianificazione commerciale richiede di prendere in considerazione il bacino di utenza, che di solito non coincide coi confini delle autorità locali, all’allegato 3, paragrafo 8, vengono elencati gli elementi da considerare nel caso di bacini sovracomunali. Anche i piani regionali in formazione devono esaminare la gerarchia dei vari insediamenti e centri urbani, e offrire linee di massima riguardo alle priorità di localizzazione per nuovi complessi commerciali nella regione. Queste linee guida a scala territoriale non devono tener conto del fatto che i bacini di utenza taglino confini amministrativi.
Gli elementi da inserire in tutti i futuri development plans a scala urbana o di contea, sono:

(i) Conferma della gerarchia commerciale, ruolo dei centri e dimensione dei principali centri di città.
(ii) Delimitazione, entro il documento di piano, dei confini dell’area commerciale centrale.
(iii) Valutazione di massima delle necessità di superfici commerciali aggiuntive.
(iv) Linee strategiche di localizzazione, e scala degli insediamenti commerciali.
(v) Predisposizione di politiche e iniziative di sostegno al miglioramento dei centri di città.
(vi) Individuazione di criteri per la valutazione dei progetti di insediamenti commerciali.

Nell’affrontare questi argomenti, le autorità urbanistiche devono tener conto del punto di vista di commercianti, consumatori, proprietari immobiliari, operatori dei trasporti (e nel caso di Dublino, della DTO). Nel valutare il bisogno di nuove realizzazioni per i vari tipi di commercio è importante basarsi su previsioni realistiche sia di spesa che di richieste del mercato. I piani devono poggiare su dati aggiornati riguardo alle superfici commerciali esistenti, e alle tendenze commerciali dell’area. Livelli di dettaglio e complessità di approccio alla pianificazione commerciale variano a seconda del livello di urbanizzazione, densità di popolazione, numero di centri. Nelle aree metropolitane di Dublino, Cork, e negli altri centri urbani principali, esiste un bisogno molto maggiore di politiche insediative di dettaglio, di quanto non avvenga nelle zone principalmente rurali.

Strategie di dettaglio
Di conseguenza sarà necessario, per le contee più urbanizzate, predisporre strategie e politiche commerciali di maggior dettaglio.In più, in alcune zone le contee devono cooperare l’una con l’altra nelle strategie commerciali. Di seguito si elencano Contee e Città che devono predisporre in modo congiunto piani e politiche unificati (sui temi esposti meglio ai paragrafi successivi) da inserire poi nel proprio development plan:


Area

Principali Contee o Città

Grande Dublino (così come definita nelle relative Strategic Planning Guidelines) Dublin City Council e Contee di Fingal, Dun Laoghaire/Rathdown e South Dublin, Kildare, Meath e Wicklow
Grande Cork Contea di Cork e Cork City Council
Grande Waterford Contea di Waterford, Waterford City Council, Contea di Wexford e Contea di Kilkenny
Galway Contea di Galway e Galway City Council
Limerick Contea di Limerick, Contea di Clare e Limerick City Council
Drogheda/Dundalk Contea di Louth e Contea di Meath
Athlone Contea di Westmeath e Contea di Roscommon


Gli studi preliminari da condurre per definire la strategia di urbanistica commerciale devono segnare i confini dell’area interessata.
Per programmare lo sviluppo futuro, le contee devono valutare in linea di massima le necessità di nuove strutture commerciali entro il periodo di validità del piano. Questa valutazione tiene conto sia delle domande emergenti nel mercato commerciale, sia sui bisogni futuri in base a proiezioni riguardo ai cambiamenti nella popolazione e nei livelli di spesa del consumatore. È interesse di tutte le parti che tali stime siano fondate su un approccio comune standard. Le indicazioni per un approccio corretto sono contenute nell’allegato 3. Le valutazioni delle future necessità commerciali hanno lo scopo di offrire indicazioni di massima sulle quantità e proporzioni di offerta di spazi commerciali. Non devono essere considerate in modo eccessivamente prescrittivo, e non devono inibire la concorrenza.
Nel predisporre le linee guida per la localizzazione e dimensioni degli insediamenti futuri, i consigli di contea non devono prendere in considerazione i benefici economici potenziali che si possono trarre (che qualunque amministrazione può trarre) come conseguenza di un previsto insediamento commerciale. Gli effetti sulle finanze locali di un complesso commerciale non costituiscono oggetto della pianificazione urbanistica.

La strategia da inserirsi all’interno del development plan deve fornire orientamenti riguardo alla sommaria localizzazione (nome della cittadina, distretto, villaggio) del nuovo insediamento. Per avere maggiori elementi di certezza sarà necessario dare indicazioni di massima sulle dimensioni dei complessi previsti nei vari luoghi, e insieme i precisi confini della relativa zona commerciale centrale di città.
Per le località indicate, la strategia deve sia indicare specifiche alternative di sito per l’intervento, o quando ciò non sia possibile stabilire criteri per la scelta di tali siti. Nel caso in cui si debbano stabilire criteri, essi devono essere sufficientemente chiari da consentire una precisa valutazione delle domande e progetti.
Le politiche di gestione del traffico da adottarsi per i centri urbani all’interno del development plan devono contenere: le previsioni di comode ed efficienti strutture di trasporto collettivo, con priorità di percorsi per gli autobus, l’offerta e localizzazione di parcheggi per le auto (comprese strutture park and ride, o di rapporti con le zone pedonali), percorsi pedonali e ciclabili, accessibilità senza barriere architettoniche al centro città, misure di contenimento del traffico. Devono essere indicate chiaramente le zone destinate a progetti speciali per migliorare l’accessibilità ai disabili, a frequentatori con carrozzine e passeggini.
I cicli economici sia a livello nazionale che di mercati locali sono soggetti a cambiamenti nel tempo. È quindi inevitabile che qualunque previsione sull’arco di validità del piano possa rivelarsi non del tutto precisa. Questo non mette comunque in discussione l’utilità di predisporre piani strategici di lungo periodo. Contee e Città devono periodicamente monitorare tendenze ed eventi nella propria area, e aggiornare coerentemente le proprie politiche a intervalli non inferiori a sei anni.

Strategie Generali
Nel resto del territorio statale, le contee non indicate in tabella come obbligate a predisporre una strategia di urbanistica commerciale dettagliata, dovranno redigere una dichiarazione generale di intenti strategici e politiche per il futuro. Le questioni sono quelle stabilite ai punti precedenti – da ( i) a ( vi). Nello sviluppo dei punti (iii) e (iv) non sarà necessario stimare in dettaglio i bisogni futuri di ulteriori insediamenti. Per formulare appropriate politiche e criteri relativi alle proposte di nuovi complessi commerciali, sarà sufficiente una valutazione di massima, che rifletta gli interessi di mercato locale e il bisogno di offrire buone opportunità di servizio ai principali centri di popolazione.

Limiti alle superfici dei complessi commerciali
Nel giugno 1998 la Local Government ( Planning and Development) General Policy Directive ( Shopping) ha posto un limite massimo generale alla grande distribuzione alimentare, a livello statale. Nel corso della fase di consultazioni preliminare al presente documento, sono stati presentati molti diversi punti di vista a questo proposito. Il rapporto Goodbody indica che non possono essere assunte economie di scala nel settore alimentare, e comunque esse cessano di operare poco oltre i 2.000 metri quadrati. Di conseguenza l’imposizione di un tetto massimo di superficie oltre questa soglia non avrebbe effetti contrari alla libera concorrenza. Nei fatti, sostenendo a livello locale la concorrenza, uno degli effetti dell’imposizione del tetto massimo potrebbe essere la riduzione del potenziale per monopoli locali.
Sulla base di questa analisi e di altre esperienze in Europa, il principio del limiti alle superfici commerciali è ben fondato. Il tetto fissato esistente è considerato rappresentativo di un accettabile equilibrio fra le varie richieste dei vari gruppi di interesse. È anche stato rilevato che la quantità fissata di 3.000 metri quadrati non riduce la concorrenza. Dunque è corretto proseguire l’applicazione di un principio di tetto dimensionale ai complessi commerciali alimentari.

Ci sono comunque buoni motivi per differenziare i limiti di superficie fra l’area della Grande Dublino e il resto del territorio nazionale. Le maggior dimensioni dell’area e la sua densità di popolazione, la stretta prossimità fra aree residenziali e centri di città, la dimensione demografica dei bacini di riferimento dei centri commerciali, offrono una giustificazione all’aumento del tetto per i complessi commerciali alimentari. In linea di massima, il commercio alimentare nell’area della Grande Dublino è in grado di generare un maggior turnover attraverso il bacino di utenza locale. Come conseguenza di ciò, e del bisogno di rispondere rapidamente ai bisogni crescenti di commercio di Dublino, il limite dimensionale nell’area metropolitana è fissato a 3.500 metri quadrati. Sul resto del territorio nazionale il tetto per i complessi commerciali alimentari è di 3.000 metri quadrati.
Questi limiti alle superfici si applicano ai nuovi complessi o ampliamenti di quelli esistenti con aggiunta di superfici di vendita. Il limite interessa la superficie commerciale netta di superstores e quella alimentare netta degli ipermercati, così come segnata sui progetti approvati.
I consigli di Contea o di Città, nel predisporre le proprie strategie commerciali per l’area devono essere attente a questi limiti di superficie per il commercio alimentare. I casi particolari, i consigli di Contea esterni alla Grande Dublino e alle altre quattro zone, possono introdurre piccole correzioni verso il basso, dove le dimensioni dei centri di città siano piccole rispetto al tetto fissato, e il potenziale di crescita per il settore limitato. In ogni caso, se un’autorità urbanistica desidera proporre una revisione al ribasso del limite, deve motivarla documentatamente con uno studio redatto da esperti, e tenendo conto delle conclusioni del rapporto Goodbody riguardo alla necessità di evitare azioni contrarie al principio di libera concorrenza. In più, occorre tener conto delle conclusioni del rapporto Goodbody sulle dimensioni dell’insediamento a cui si esauriscono le economie di scala, ad esempio quando documentatamente si verifichi che per un negozio alimentare cessino di esistere ad una dimensione di 2.000 metri quadrati. Nessuna riduzione del tetto massimo potrà superare questo limite.

[...]

Valutazione dei nuovi insediamenti – Le singole tipologie

I principi generali di valutazione dei nuovi insediamenti sono stati esposti sopra. Il peso da dare ad alcune considerazioni può variare nei casi di alcuni particolari tipologie. Questa sezione delle Linee Guida si occupa di questi particolari concepts di insediamento commerciale e per il tempo libero.

Centri Commerciali Regionali
I grandi centri commerciali isolati, in località esterne alle città, possono avere effetti significativi sui centri urbani tradizionali. In varie zone d’Europa essi sono stati giustificati sulla base di una consistente crescita nella spesa al consumo entro le grandi conurbazioni con un milione di abitanti ed oltre. Nel contesto irlandese questa forma insediativa non può essere facilmente giustificabile, con l’eccezione possibile dell’area interna alla Grande Dublino. Di conseguenza al di fuori di Dublino non esistono in alcun caso motivi per la realizzazione di grandi centri commerciali regionali.
Entro l’area di Dublino esistono due grandi complessi commerciali progettati come centro di nuove città: Blanchardstown e Tallaght. Un terzo, a Liffey Valley, offre solo comparison shopping. Le Strategic Planning Guidelines per l’area della Grande Dublino indicano che i futuri insediamenti commerciali dovranno comprendere:

• Complessi con un’ampia gamma di negozi di beni di consumo di varie dimensioni, in località accessibili in auto, con priorità a quelle accessibili tramite un buon servizio di trasporti pubblici.
• Un insieme di spazi consolidati e in evoluzione ben serviti dal trasporto pubblico, che insieme al centro di città possano offrire un buon livello di servizio commerciale.

Un numero limitato di insediamenti del tipo retail warehouse in località accessibili in auto.

La realizzazione di ulteriori grandi centri commerciali di scala regionale su aree libere o al di fuori di centri di città consolidati non è considerata sostenibile in relazione agli obiettivi del trasporto. Di conseguenza, esiste una generale posizione contraria al grande insediamento commerciale extraurbano.

Centri Commerciali di Distretto
Di norma all’interno delle aree delle principali conurbazioni o nei sobborghi delle grandi città esistono centro commerciali di scala distrettuale. Sono di solito organizzati attorno a un grosso supermercato e contengono una serie di negozi e punti di servizio di tipo diverso (quali banche, uffici postali, parrucchieri). Svolgono una importante funzione commerciale per la comunità locale, entro un raggio di 15-20 minuti in auto. Non esiste una precisa soglia dimensionale per centri del genere, anche se a seconda della densità di popolazione del bacino di riferimento, sono abitualmente fra i 10.000 metri quadri delle zone adiacenti alle principali città, fino ai 20.000 in alcune parti dell’area di Dublino.
Le previsioni di nuovi centri commerciali di distretto, o ampliamenti di quelli esistenti, sono indicate dai development plans. Di norma, l’offerta di centri addizionali sarà basata sulla crescita di popolazione, o su un chiaramente dimostrato insufficiente livello di servizio. La zona della Grande Dublino rappresenta l’area in cui la popolazione cresce più rapidamente e dove è più probabile che si verifichino carenze di offerta commerciale al momento. I criteri di massima per la localizzazione di questi centri saranno indicati nei piani regionali in formazione. Nonostante sia possibile realizzare centri commerciali di distretto ampliando quelli di scala locale o i centri di villaggio, possono esistere progetti di realizzazione per nuovi complessi a servizio delle nuove zone residenziali. I criteri localizzativi di tali centri devono essere fissati dal development plan.

Grandi magazzini alimentari
I grandi magazzini alimentari, ovvero supermercati, superstores, ipermercati, sono una consolidata componente della gerarchia commerciale. Si rivolgono principalmente ai bisogni di consumo alimentare settimanale delle famiglie. Richiedono grandi superfici libere e adiacenti parcheggi, dato che la maggior parte delle famiglie (ma non tutti) fanno la spesa cumulativa settimanale in macchina.
Ovunque possibile i grandi magazzini alimentari devono essere offerti in città, villaggio o centro di distretto, o ai margini della zona centrale dove è possibile fornire trasporti pubblici a chi non usa l’auto. In casi eccezionali non sarà possibile reperire siti interni o ai margini dei centri urbani a causa delle dimensioni dei negozi, dei vincoli ambientali dei centri storici, o perché la rete stradale non ha la capacità necessaria al traffico aggiuntivo.
Quando un progetto di complesso alimentare comprende anche commercio di significative quote non alimentari (come avviene negli ipermercati) i disegni allegati alla domanda devono indicare chiaramente l’area area da destinare al commercio alimentare. Come indicato in precedenza, si applica un tetto dimensionale di 3.500 metri quadrati per la Grande Dublino, e di 3.000 metri quadrati per il resto del territorio nazionale. Questo limite vale per il totale netto di superficie di vendita dei superstores, e l’area alimentare degli ipermercati così come indicata dai disegni allegati alle domande.

[...]

Factory Outlet Centres
Nella sua forma più semplice questo modello commerciale comporta la vendita di prodotti a prezzo scontato in un negozio di fabbrica, di solito collocato entro o adiacente agli impianti produttivi. Questi negozi, funzioni secondarie dell’attività produttiva principale, non fanno parte della tradizione commerciale irlandese, anche se esistono esempi di negozi del genere legati al turismo per prodotti artigianali (ad esempio i cristalli). I progetti per punti vendita legati a singole fabbriche sono accettabili, se non entrano in conflitto con l’economia dei vicini entri di città, o generano significativi problemi di traffico e trasporti.
Il concetto di factory outlet centre ha la sua origine negli Stati Uniti. Negli anni ’90 ne sono stati realizzati in Europa, a grandi distanze dalle relative fabbriche. Si tratta di raggruppamenti di veri e propri factory outlets e di altri negozi, con particolare riguardo per i prodotti di marca e altri articoli specializzati, e in genere in localizzazioni extraurbane. Presentati in un primo tempo come modo per mettere a disposizione articoli di seconda scelta o fondi di magazzino a fine stagione, essi possono diventare un meccanismo che serve ai produttori per vendere direttamente al consumatore i prodotti correnti, se non vengono esercitati i controlli necessari. Salvo nei casi in cui la vendita possa essere considerata aggiuntiva rispetto al processo di produzione, questi outlets devono essere trattati come comuni insediamenti commerciali, e valutati conseguentemente.

Il successo di questi centri dipende dalla capacità di attirare clienti e visitatori da un vasto bacino di riferimento, compresi turisti, ed essi possono avere effetti su centri turistici esistenti e altri centri di città consolidati, anche a una certa distanza dal sito proposto. In particolare, possono spostare le tendenze di spesa nel comparison shopping, in particolare moda e articoli speciali, che formano una componente chiave delle economie centrali. Al contrario, se un factory outlet centre si localizza in modo da legarsi ad un polo turistico o centro di città, e in tal modo realizzare una sinergia commerciale, può aiutare ad elevare il livello e a migliorare l’offerta generale anche attraverso la concorrenza con le attività commerciali e per il tempo libero.
La popolazione relativamente piccola dell’Irlanda fa pensare che esista un potenziale di mercato solo per un numero limitato di factory outlet centres. Le richieste per la realizzazione di questi centri devono essere prese in considerazione in rapporto alle indicazioni del development plan e dei paragrafi relativi di queste linee guida. Per i benefici potenziali di tipo economico generati dalla prossimità di un factory outlet ai centri urbani, si deve prestare particolare attenzione ai siti sui margini del centro città, o dove sia possibile offrire un rapido trasporto pubblico di alta qualità. Deve comunque essere considerato che questo tipo di centri non ha molte possibilità di successo commerciale nelle vicinanze dei principali centri urbani d’Irlanda, perché i commercianti di norma non scelgono di collocare un’attività discount in diretta concorrenza coni negozi delle vie centrali. Comunque, l’esperienza insegna che questo ostacolo non vale per i centri secondari o quelli più piccoli, specialmente nelle aree di attrazione turistica. Di conseguenza, la localizzazione più appropriata per i factory outlet centres è quella dove si possono realizzare sinergie commerciali fra questi e un centro di città, a beneficio economico dell’area locale. Non si considerano adatte localizzazioni di factory outlet centres in zone libere extraurbane.

Nota: Alcuni commentatori hanno sottolineato come le deroghe al tetto di superficie per l'area metropolitana di Dublino sembrino studiate per favorire la catena IKEA. Il testo integrale, originale e ufficiale messo a disposizione dal governo irlandese, è scaricabile direttamente da Eddyburg qui di seguito (f.b.)

Sullo stesso tema
Armando Stella
La limitazione del traffico non c’entra con la crisi del commercio, dice il buon senso, ma i bottegai non capiscono. Corriere della Sera Milano, 26 ottobre 2012, postilla. (f.b.)
Corrado Zunino
L’esperienza della postmodernità territoriale vissuta soggettivamente dalla grande distribuzione, si potrebbe anche dire. La Repubblica, 6 ottobre 2012, postilla. (f.b.)
Jonathan Coe
La fiera del capitalismo consumista, raccontata con un tono da fiera paesana che le si addice molto. La Repubblica, 22 luglio 2012
Ultimi post
Eddyburg
Cliccando nella barra in alto potete accedere a tutti gli articoli inseriti in oltre diciotto anni di attività e impegno per una cultura dell'abitare fruire e governare il territorio che sia suscettibile di assicurare condizioni di vita soddisfacenti sotto il profilo dell'equità e della libertà di accesso ai beni comuni, della capacità e possibilità di partecipare al governo della cosa pubblica. E' ancora una versione provvisoria del sito, perciò alcune cose funzionano male o presentano degli errori. Ci stiamo adoperando per sistemare tutto nel più breve tempo possibile.
Eddyburg
Il programma definitivo della prima edizione dei seminari di eddyburg
Redazione di eddyburg
Nell’anniversario della scomparsa di Eddy Salzano il 23 settembre abbiamo organizzato un’iniziativa per ricordare l’importanza e l’attualità del suo pensiero e della sua attività. Qui le videoregistrazioni della I Sessione del convegno “Eddy Salzano: le tappe di un percorso politico e culturale per una città più giusta” con gli interventi di Mauro Baioni, Giulio Tamburini, Vezio De Lucia, Paolo Berdini, Roberto Camagni, Anna Marson, Maria Pia Guermandi, Giancarlo Storto, Giancarlo Consonni, Paolo Baldeschi.
Redazione di Eddyburg
L'incontro ha come scopo la presentazione della versione italiana del toolkit anti-gentrification di Sandra Annunziata, e vedrá la partecipazione di esperti e rappresentanti dei movimenti di lotta per la casa che discuteranno assieme del manuale e della sua applicazione nel contesto italiano. Sarà possibile seguire l'evento in streaming live sulla pagina facebook di ETICity
Redazione di eddyburg
Nell’anniversario della scomparsa di Eddy Salzano il 23 settembre abbiamo organizzato un’iniziativa per ricordare l’importanza e l’attualità del suo pensiero e della sua attività. Qui le videoregistrazioni della II Sessione del convegno "Una comunità di intenti" con testimonianze di Maria Cristina Gibelli, Marco Borghi, Federica Ruspio, Tomaso Montanari, Ilaria Agostini, Anna Maria Bianchi, Maria Paola Morittu, Elisabetta Forni, Piero Cavalcoli, Lidia Fersuoch, Oscar Mancini, Paolo Cacciari e Ilaria Boniburini.
CopyrightMappa del sito
© 2021 Eddyburg