Trasferimento di Diritti Edificatori in New Jersey
Chris Sturm
Lo stato del New Jersey è uno dei primi negli USA a dotarsi di norme comprensiva valide per tutto il territorio, sul trasferimento dei diritti edificatori, a scopo soprattutto di tutela degli spazi liberi agricoli e naturali dalla suburbanizzazione. Una scheda esplicativa, tratta da New Jersey Future del maggio 2004 (fb)
Titolo originale: Transfer of Development Rights - Smart Growth Recommendations – Estratti e traduzione per Eddyburg di Fabrizio Bottini

Perché abbiamo bisogno del TDR[ Transfer of Development Rights n.d.T.]
Le municipalità del New Jersey hanno acquisito un nuovo strumento di crescita sostenibile nel marzo 2004, quando il governatore James E. McGreevey ha firmato lo State Transfer of Development Rights Act (TDR). La legge diventerà efficace dal settembre 2004.
Il TDR offre alle città un metodo importante di conservazione degli spazi aperti e di crescita, senza dover acquisire i terreni. Questo è di particolare importanza, dato che non c’è denaro sufficiente pubblico o privato per comperare tutti gli spazi naturali, agricoli o a parco del New Jersey che necessitano di tutela. Contemporaneamente, il prezzo dei terreni sta crescendo in modo rapido, e gli spazi disponibili si stanno restringendo.
Il costo medio per ettaro dei terreni tutelati a spazi aperti secondo il programma statale Green Acres è salito dell’87% fra il 1998 e il 2003. La media dei costi dei terreni agricoli protetti dai programmai statali nello stesso periodo si è incrementata del 68%. Le acquisizioni sono finanziate dal denaro dei contribuenti.
Nel frattempo, nonostante i nostri sforzi di conservazione, stiamo cedendo circa 5.000 ettari di terra agricola e 4.000 di altri spazi aperti l’anno all’edificazione: si perdono annualmente e complessivamente 9.000 ettari.
Oltre che con l’acquisizione dei terreni, è possibile salvaguardare gli spazi aperti governare lo sprawl anche attraverso incentivi orientati al mercato immobiliare. Il trasferimento dei diritti edificatori, o TDR, ci dà esattamente uno strumento di questo tipo. Inserendo la possibilità di TDR negli strumenti di pianificazione, le municipalità possono consentire il trasferimento dei diritti da aree storiche, rurali, naturali, verso altre aree dove si intende edificare. I proprietari di terreni destinati alla conservazione possono vendere i propri diritti ai costruttori, accettando la convenzione restrittiva che tutela in modo perpetuo dall’edificazione le loro proprietà.
Coi TDR, le città conservano i propri spazi aperti ad un costo molto inferiore a quello dell’acquisizione. Lo sviluppo è diretto verso località in cui potrà contribuire alla crescita locale e regionale. TDR sono stati impiegati con successo nelle New Jersey Pinelands e in alcuni centri della Burlington County (oltre che in molte aree e centri di altri Stati). Ma sino ad ora le altre città del New Jersey non erano autorizzate ad utilizzare questo importante strumento di smart growth al massimo delle sue potenzialità. Ora, i TDR si rendono disponibili per aiutare qualunque amministrazione a governare meglio le spinte allo sviluppo.

Come funzionano i TDR

Il trasferimento dei diritti edificatori inizia con un piano urbanistico che identifica aree di crescita e aree di conservazione. Le zone di crescita devono essere attrezzate (o destinate ad esserlo) con infrastrutture quali fogne o trasporti pubblici. Le aree di conservazione possono essere agricole, distretti storici, o ambiti a sensibilità ambientale. I programmi di TDR possono essere sia di scala regionale che gestiti da una singola amministrazione municipale.
Il trasferimento dei diritti edificatori riconosce ai proprietari un “pacco” di diritti, tra cui ci può essere quello di coltivazione, estrazione, edificazione, cessione a terzi, e via dicendo. Alcuni, o tutti, questi diritti possono essere trasferiti o venduti ad un altro soggetto. I programmi di TDR consentono ai proprietari di terreni destinati alla conservazione di vendere i propri diritti edificatori sulla area “mittente” a un costruttore sull’area di crescita, o “destinataria”. Quando i diritti sono trasferiti dall’area mittente a quella destinataria, la prima è vincolata tramite convenzione restrittiva. Acquisendo diritti, un costruttore dell’area destinataria può edificare a densità maggiori di quelle consentite dallo zoning di base.
I programmi di Transfer of Development Rights consentono transazioni di mercato, in cui proprietari e costruttori comprano e vendono diritti edificatori. Una “banca” diq uesti diritti può aiutare creare questo mercato, acquisenso i diritti dai proprietari nelle aree di conservazione, e cedendoli più tardi a costruttori in aree di crescita che desiderano realizzare densità più alte. Il capitale della banca opera come credito rotativo, colmato dai costruttori che acquistano i diritti. Le banche TDR possono essere gestite dallo stato, dalla regione o dall’ente locale.
In New Jersey, una norma del 1993 (N.J.S.A. 4:1C-49 e seguenti) istituisce una banca del genere, con capitale 20 milioni di dollari. La banca TDR offre:

1) Finanziamenti per acquistare diritti edificatori nelle aree mittenti;

2) Una copertura del 50% alle municipalità per le spese di pianificazione;

3) Assistenza tecnica.

La disponibilità sul mercato dei diritti è un fattore critico per il successo dei piani di TDR. Le città devono pianificare accuratamente per stabilire nelle zone destinatarie destinazioni d’uso e infrastrutture adatte alla gestione di tutti i diritti trasferibili dalle zone mittente.
TDR rappresenta l’estensione di un concetto già in uso a livello municipale, noto come “ clustering.” Il clustering riconosce che alcuni luoghi sono più adatti di altri all’edificazione. Questa idea è applicabile ad una singola località, a un centro urbano, o a un’intera regione. Nella comune strategia di piano del cluster development, l’edificato si colloca nelle aree più adatte di una specifica zona, mentre il resto è destinato a spazi aperti. Il cluster development è autorizzato dalla New Jersey Municipal Land Use Law. (anche se questa legge — N.J.S.A. 40:55D-1 e seguenti — non è chiara se le municipalità abbiano autorità per richiedere di applicare cluster development su specifiche proprietà. Alcune amministrazioni hanno interpretato la legge come se lo consentisse, altre no).
Alcune città hanno utilizzato alcuen norme che consentono il cluster development su lotti non contigui (N.J.S.A. 40:55D-65(c)). Anche se si tratta di una pratica simile al TDR, le municipalità che la utilizzano non possono accedere alla banca statale TDR, che consentirebbe loro di gestire i diritti edificatori nel modo richiesto.
Un maggiore uso delle pratiche di clustering muoverebbe il New Jersey verso quelle di TDR. Tuttavia, senza la pianificazione generale cittadina richiesta dai programmi di trasferimento dei diritti edificatori, le pratiche di clustering non conseguiranno tutti i benefici dello sviluppo sostenibile.

Raccomandazioni per un efficace programma TDR
Lo State Transfer of Development Rights Act autorizza le municipalità di tutto il New Jersey, singole o riunite in gruppi, a stabilire un programma di trasferimento dei diritti edificatori, posto che sia stata approvata dalla State Planning Commission la loro domanda di Plan Endorsement. Plan Endorsement verifica che la pianificazione locale sia coerente agli obiettivi di sviluppo statali fissati nello State Development and Redevelopment Plan. Lo TDR Act (C.40:55D-137 e seguenti) si può consultare al sito web ufficiale http://www.njleg.state.nj.us, alla voce “ Statutes”.
Le norme sul trasferimento dei diritti edificatori consentono alle amministrazioni una certa flessibilità nell’applicarle. Il processo inizia con tre aggiunte al piano regolatore cittadino:

  • Un “development transfer plan” che stabilisce le basi del programma, identificando le aree mittente e quelle destinatarie, analizzando i modi di ripartizione della crescita, e delineando una ipotesi di sviluppo per le zone destinatarie.
  • Un programma di investimenti in infrastrutture per le zone destinatarie.
  • Un piano di servizi per le zone destinatarie.


È necessaria anche un’analisi del mercato immobiliare condotta da un consulente abilitato, che rappresenta un “ reality check” per stabilire se i diritti edificatori che ci si attende di generare nelle zone mittente corrispondono a una domanda dei costruttori nelle zone destinatarie. I regolamenti per la redazione dell’analisi di mercato saranno emanati dal Department of Communities Affairs entro la fine di settembre 2004.
Una volta concluse queste fasi, la municipalità è pronta a stendere l’ordinanza di attuazione del programma. Prima di adottarla, questa deve essere esaminata e approvata dall’ufficio urbanistico della contea, dal punto di vista della coerenza rispetto alle prospettive regionali.

Le opzioni per la banca TDR
Per facilitare lo scambio di diritti edificatori, la legge consente alle municipalità e contee di creare una propria banca TDR, o di utilizzare quella statale. Le banche locali possono rivolgersi a quella statale o al programma di conservazione rurale, per le risorse destinate ad acquisire i diritti.

Sussidi di pianificazione e altre forme di sostegno

Sono disponibili forme di sostegno per i governi locali interessati al TDR sotto forma di:

  • Sussidi per le operazioni di piano connesse al TDR, fino a 40.000, attraverso lo State Agriculture Development Committee presso il Department of Agriculture.
  • Smart Future Planning Grants disponibili attraverso lo Office of Smart Growth, Department of Community Affairs.
  • Per assistenza nelle operazioni di Plan Endorsement, contattare l’Area Planner responsabile di zona allo Office of Smart Growth.
  • L’Ufficio Urbanistico di Contea può fornire assistenza tecnica.




Casi di applicazione con successo deiTDR

Chesterfield Township, New Jersey

Il piano regolatore cittadino orienta la crescita futura verso un nuovo centro urbano, dimensionato e organizzato per contenere tutte le potenzialità edificatorie residue, con una certa articolazione di tipi residenziali (comprese le case per ceti a basso reddito), negozi, servizi, una scuola e altri usi. I costruttori hanno forti incentivi all’acquisizione dei diritti edificatori dai proprietari in aree rurali circostanti il nuovo previsto villaggio, e conservare i caratteri rurali della zona.
Warwick, Pennsylvania

Quando questa municipalità della Lancaster County acquisisce diritti su aree rurali, può cederli a costruttori che vogliono incrementare la copertura dei lotti nell’area industriale cittadina. Per attivare il programma, l’amministrazione ha realizzato le infrastrutture nell’area destinataria, e si è associata con il Lancaster Farmland Trust e l’ufficio agricoltura di contea, che funge da broker (o banca TDR) per i diritti edificatori.
Montgomery County, Maryland

È il più vasto programma TDR a livello nazionale, e ha conservato più di 20.000 ettari di zone agricole attraverso transazioni private in un contesto suburbano ad alto reddito a nord est di Washington, D.C. Il programma è stato attivato per compensare i proprietari quando è stata istituita una vasta (45.000 ettari) riserva agricola. Ai proprietari sono stati assegnati diritti edificatori sulla base delle potenzialità già previste dall’azzonamento esistente. Per accogliere lo sviluppo edilizio futuro, sono stati accantonati 15.000 ettari di terre agricole. Al programma TDR se ne affianca un altro, più tradizionale, di PDR (Purchase of Development Rights) complementare, che offre ai proprietari una fonte alternativa di compensazione.

Nota: per confronto si vedano anche gli altri articoli proposti da Eddyburg sul tema TDR/USA, ancora nel caso del New Yersey, dal New York Times, e in quello della Georgia, da USA Today. Si allega di seguito il file PDF di questa traduzione (fb)

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