Un piano per gli spazi aperti
Virginia Montgomery County
L'obiettivo di pianificare gli spazi aperti a fini ambientali e di uso pubblico, porta l'ente amministrativo di scala sovracomunale ad un ragionamento complesso sulle possibilità e tecniche sinora sottoutilizzate a questo scopo. Un'analisi sintetica e puntuale di vari approcci, efficacemente presentata secondo un modello simile a quello SWOT (fb)
Estratti e traduzione per Eddyburg a cura di Fabrizio Bottini [testo datato al settembre 2001, ma inserito in un complesso documentale e processuale di piano aggiornato al dicembre 2004]

Capitolo 3, Tecniche e strumenti, parte C: Strumenti di iniziativa pubblica non utilizzati correntemente a livello di città o contea

Greenway-Corridor Plan
Una greenway è una striscia si territorio non edificato che in genere si estende lungo un elemento definito, come un corso d’acqua, un crinale, una linea ferroviaria in disuso. La pianificazione delle greenways parte dal tentativo di identificare questi corridoi, e successivamente creare uno schema di collegamenti a connetterli. Nella Montgomery County, il lavoro di realizzazione dello Huckleberry Trail (un parco lineare a collegare Blacksburg con Christiansburg) costruisce un corridoio- greenway organizzato attorno alla striscia di pertinenza di una linea ferroviaria abbandonata.
Questo tipo di piani è diventato sempre più importante fra gli strumenti di area vasta in molte zone degli Stati Uniti, come mezzo per:
incrementare i percorsi di mobilità non motorizzata, che forniscono un’alternativa di trasporto non inquinante;
offrire una struttura per le attività di tempo libero;
conservare un habitat per la fauna selvatica locale e migratoria;
stabilire aree verdi di interposizione lungo corridoi naturali fragili;
stabilire aree verdi di interposizione fra diversi usi del suolo;
offrire una rete di collegamento fra varie aree per il tempo libero.
La città di Blacksburg ha iniziato un sistema di percorsi pedonali e ciclabili negli anni ’70 per aiutare l’accessibilità del Virginia Tech a studenti e docenti, e alleviare i problemi di parcheggio urbano. Questi corridoi di mobilità non motorizzata sono diventati la componente base di un piano di greenways per l’intera città. Progetti recenti hanno individuato un’altra greenway nell’area di South Main Street. Questi progetti e lo Huckleberry Trail mostrano come nella Montgomery County stia prendendo piede una strategia complessiva di greenways.


Piani per corridoi- greenway: fattori di forza e limiti
fattori di forza limiti
  • Una volta attuati i corridoi-greenway possono aumentare il valore degli immobili e le opportunità di sviluppo economico
  • In senso lato, i corridoi-greenway offrono alle amministrazioni l’opportunità di realizzare connessioni fra zone aperte, creando una sistema a rete. Questa rete comporta benefici culturali, estetici e ambientali alla città, che non si trovano in altri tipi di progettazione spaziale più frammentata.
  • Le greenways offrono tutti i benefici elencati senza limitare crescita e sviluppo futuri.
  • Le greenways possono richiedere permessi da parte dei proprietari, per l’accesso ai corridoi.
  • Si può rendere necessaria l’acquisizione dei terreni.
  • Le greenways richiedono cura e manutenzione.


Azzonamento per lotti di grandi dimensioni
Il large-lot zoning, conosciuto anche come low-residential zoning, è stato un tipo di azzonamento molto usato in tutto lo Stato. Le dimensioni dei lotti abitualmente variavano da due a dieci ettari per ogni abitazione. L’utilità percepita del large-lot zoning si basa sulla teoria secondo cui limitando la densità dell’edificato si possono tutelare meglio gli spazi aperti e il carattere rurale di un’area.
Né la Montgomery County né Blacksburg hanno mai emesso ordinanze di zoning di questo tipo. Alcune aree della Virginia le hanno invece adottate, come a Fauquier County, Fairfax County, e Rappahannock County.


Large Lot Zoning: fattori di forza e limiti

fattori di forza

limiti

  • Dimensioni di lotto da due a dieci ettari possono trovar posto facilmente in paesaggi boscosi, con poco o nessun impatto ambientale o paesistico, posto che non si disboschi e che le abitazioni siano accuratamente localizzate e progettate..
  • I lotti ampi utilizzano, conservandolo, lo spazio aperto privato, e rendono minima la densità edilizia.
  • I lotti ampi possono proteggere alcuni elementi critici (ad esempio impedire che l’inquinamento diffuso entri nei corsi d’acqua) se l’edificazione non avviene nei pressi di questi elementi critici.
  • Per inserire il large-lot zoning in un’ordinanza non è necessaria una variante significativa, o attivare particolari risorse per l’attuazione.
  • Le densità minime dei lotti di grandi dimensioni rappresentano spesso uno spreco di terre agricole. Gli spazi aperti rurali vengono frammentati da questi lotti “troppo grandi per tagliarci l’erba e troppo piccoli da coltivare”.
  • Il large-lot zoning richiede ampie reti stradali e di infrastrutture.
  • Il large-lot zoning alla lunga può sprecare o inquinare le risorse idriche, perché l’edificato è contemporaneamente troppo fitto per funzionare con pozzi perdenti, e troppo rado per strutture fognarie centralizzate..
  • Se i prezzi dei terreni sono troppo alti, il large-lot zoning può essere discriminante per i gruppi a basso reddito.
  • Il large-lot zoning può causare una significativa riduzione dei valori immobiliari, e della convenienza a investire in edilizia.


Azzonamento “performativo”

Il performance zoning è una tecnica relativamente nuova, pensata per valutare l’urbanizzazione secondo un criterio del “caso per caso”. Il processo comporta la predisposizione di un’analisi dettagliata delle condizioni esistenti nell’area, e di stime relative ai possibili impatti sui servizi urbani, l’ambiente, il sistema socioeconomico locale, e altri elementi individuati dall’amministrazione. Sulla base di queste analisi, vengono assegnati dei punteggi ai progetti, per ciascuno degli standards fissati in precedenza. Sulla base dei punteggi, il progetto è approvato o respinto. Uno degli scopi del performance zoning è che il costruttore deve dimostrare alla città che il progetto non costerà più di quanto è in grado di produrre in termini fiscali e di reddito.
Il performance zoning non è utilizzato in Virginia, ma alcune città degli stati di New York, New Jersey, e Pennsylvania l’anno sperimentato con vario successo. In Virginia, la Bedford County utilizza una tecnica chiamata Land Use Guidance System (LUGS). Simile al performance zoning, il LUGS utilizza un sistema a punteggio per classificare i progetti, e non vengono definite aree omogenee. Il LUGS rappresenta un adattamento modificato del performance zoning e si basa ampiamente su laboratori di progettazione partecipata per stabilire i punteggi dei progetti presentati.


Performance Zoning: fattori di forza e limiti

fattori di forza

limiti

  • Contrariamente allo zoning “tradizionale” e alle sue aree omogenee, il performance zoning consente che siano le condizioni di mercato urbane, i fattori ambientali del sito, gli usi del suolo circostanti a determinare il tipo di edificazione che interesserà un’area.
  • I criteri prestabiliti garantiscono una valutazione imparziale dei progetti.
  • Se ben strutturato, il performance zoning può far risparmiare soldi alla città, evitando per il futuro i problemi causati da una cattiva urbanizzazione.
  • Si consente flessibilità ai costruttori nel momento di ideazione dei progetti.
  • I proprietari abituati allo zoning tradizionale e ai suoi limiti possono opporsi alla prospettiva di usi a funzioni miste nella propria zona.
  • Il performance zoning richiede che amministrazione e costruttore elaborino analisi approfondite prima di iniziare la trasformazione; queste analisi richiedono tempo, denaro, risorse umane aggiunte, maggior competenza e specializzazione.
  • Può essere difficile quantificare gli impatti economici e ambientali di un progetto.
  • Il performance zoning vale tanto quanto i propri criteri prestabiliti di valutazione. Il suo buon funzionamento dipende da quanto questi criteri sono seguiti dai funzionari locali.
  • Come per la maggior parte delle tecniche di pianificazione, anche il performance zoning dura tanto quanto la volontà politica di farlo operare.
  • Si tratta di una tecnica relativamente nuova e poco sperimentata, e così è possibile che ci siano parecchie imperfezioni ancora da individuare.


Leggi sul diritto di coltivazione

Le norme sul right-to-farm sono intese a conservare, proteggere e incoraggiare l’agricoltura e la forestazione a livello statale e locale. Queste leggi o ordinanze tutelano i proprietari di campagne e boschi da alcune azioni legali contro gli impatti delle loro attività, come gli odori, il rumore, gli insetti, la polvere e altre esternalità associate a questi tipi di produzioni. Quarantasette stati, compresa la Virginia, hanno emanato leggi right-to-farm. Il Virginia Right to Farm Act (Code of Virginia Title 3.1, Chapter 4.5) tutela le attività di coltivazione e forestazione stabilite da oltre un anno, da azioni legali per nocività da parte di proprietari adiacenti. Ma il Virginia non impedisce del tutto azioni contro i disturbi contro agricoltura e forestazione. Perché la denuncia sia presa in considerazione, il Right to Farm Act chiede al querelante di fornire prove di negligenza o azioni improprie da parte del coltivatore. I proprietari vicini possono anche querelare le attività che cambino significativamente le proprie modalità operative.


Leggi right-to-farm: fattori di forza e limiti
fattori di forza limiti
  • Per proprietari di attività agricole o di forestazione consolidate, queste leggi offrono tutela da nuovi insediati che dovessero lamentare alcuni aspetti (odori, insetti, rumore) connessi a queste attività.
  • Le leggi non eliminano le possibilità di cause contro i proprietari di attività agricole e di forestazione. Esistono scappatoie che consentono di individuare negligenza o azioni improprie da parte dei responsabili.
  • È possibile iniziare una causa di nocività contro qualunque attività agricola o forestale, basta definire cosa sia “cambiamenti significativi nelle attività agricole” (ad esempio uno spargimento di letame, o l’uso di nuovi più grossi macchinari).


Fasce verdi di interposizione e arretramenti
Sia i buffers che i setbacks sono strumenti di pianificazione comuni, utilizzati per vari obiettivi, alcuni dei quali connessi alla tutela ambientale. Fasce di interposizione e arretramenti possono essere usati per migliorare le visuali, proteggre le attività agricole da usi adiacenti non coerenti, separare i corsi d’acqua dall’inquinamento diffuso. Arretrare significa che le strutture devono essere poste ad una specifica distanza da un elemento. L’arretramento può essere una distanza fissa (es. quindici metri da un corso d’acqua), o variabile a seconda del tipo di elemento e delle caratteristiche del contesto (arretramento rispetto a un corso d’acqua determinato dalla pendenza del terreno, dal tipo di suoli, dalla dimensione del corso d’acqua). Le fasce di interposizione sono un concetto diverso. Il termine “ buffer” indica il fatto che qualcosa (tipicamente, vegetazione) deve stare all’interno dell’area per proteggere fisicamente l’elemento ambientale (es. piante a filtrare l’inquinamento diffuso). La quantità di protezione offerta dai buffers e dai setbacks dipende dagli usi consentiti, e dalle restrizioni imposte nell’area interessata.
Sia Blacksburg che la Montgomery County utilizzano lo strumento dell’arretramento nelle proprie ordinanze di zoning. Nessuna amministrazione si è dotata di specifici strumenti di arretramento o fasce di interposizione per proteggere elementi ambientali e/o spazi aperti. In molte località della Virginia esistono norme restrittive di arretramento o fascia di interposizione orientate alla tutela di elementi ambientali. Per esempio, la Albemarle County richiede che gli edifici e i pozzi perdenti nei pressi di corsi d’acqua siano arretrati di 60 metri dal margine dell’alveo principale, e di 30 metri da quello dei corsi d’acqua secondari.


Buffers e Setbacks: fattori di forza e limiti
fattori di forza limiti
  • Buffers e setbacks possono offrire significativa protezione se vengono decise distanze appropriate.
  • Un sistema di greenway si può sviluppare connettendo aree attraverso una rete composta di arretramento e fasce di interposizione.
  • Dato che arretramenti e fasce di interposizione sono utilizzati correntemente nelle ordinanze di zoning, costruttori, proprietari, cittadini e amministratori dovrebbero conoscerle.
  • Nella maggior parte dei casi, né i buffers né i setbacks ostacolano la possibilità di edificare un lotto di terreno,e anzi costituiscono un elemento guida per il progetto.
  • Fasce di interposizione e arretramenti possono aumentare l’attrattività di un terreno e incrementare il suo valore.
  • Buffers e setbacks sono facili da incorporare negli strumenti tradizionali di controllo urbanistico.
  • Buffers e setbacks possono sembrare misure arbitrarie se si utilizza una distanza fissa di arretramento o di interposizione.
  • Alcune funzioni altamente degradanti per l’ambiente possono risultare esentate dalle norme su arretramenti e interposizioni.
  • Buffers e setbacks sono utilizzati e valgono solo finché esiste la volontà politica di farli valere.
  • Una combinazione di piccoli lotti e larghe fasce di interposizione può ridurre il potenziale edilizio di una proprietà.
  • L’applicazione di buffers e setbacks può richiedere l’uso di risorse umane aggiuntive.
  • L’attuazione di queste norme può essere difficile se si impongono arretramenti non uniformi, o quando i punti di riferimento sono difficili da determinare.


Zoning “a scalare”
L’azzonamento cosiddetto “ sliding-scale” spesso è utilizzato per proteggere il carattere rurale, le zone critiche, i terreni agricoli. Questo tipo di approccio diminuisce le densità edilizie consentite man mano aumenta la dimensione dei terreni edificabili. Per esempio, un terreno di 10 ettari con lo sliding-scale zoning può essere suddiviso in 2 lotti, ma se l’appezzamento è di 50 ettari i lotti diventano solo 4, e se gli ettari diventano 250 i lotti si limitano a 10. Nella maggior parte dei casi, le densità permesse con questo sistema a scalare si basano su alcune caratteristiche fisiche ed ecologiche. Tipicamente, la densità consentita è fissata dal grado di importanza conferito dalla comunità alla zona da tutelare (in base a fattori come la qualità dei terreni agricoli, le pendenze, la distanza da acqua superficiali, presenza di zone umide). Maggiore questa importanza, minore la densità su una scala decrescente. L’efficacia di questa tecnica dipende dall’assegnare le basse densità adeguate alle zone di tutela degli spazi aperti.
Lo sliding-scale zoning si attua tramite la convenzionale ordinanza. È necessaria una modifica addizionale delle norme per verificare che le densità vengano calcolate in base alle corrette caratteristiche fisiche (e per accertare presenza o assenza di queste caratteristiche in un determinato ambito).
Al momento la Montgomery County e Blacksburg non applicano lo sliding-scale zoning. Nel 1981, la Highland County, Virginia, ha adottato un approccio del genere negli insediamenti di case unifamiliari in distretto agricolo (zona A-1). Scopo dichiarato di queste aree era quello di “mantenere e promuovere i caratteri di spazio aperto, rurale, agricolo, forestale della zona A-1”. Lo sliding-scale zoning della Highland County limita il numero delle case unifamiliari a una ogni 7 ettari per terreni di questa dimensione, e sono consentite solo 11 unità per appezzamenti di 200 ettari e oltre.


Sliding Scale: fattori di forza e limiti
fattori di forza limiti
  • La aree a spazi aperti e ambientalmente sensibili possono essere tutelate attraverso vincoli di bassa densità.
  • Alta flessibilità.
  • Riduzione dei valori immobiliari nelle proprietà dove le norme riducono i livelli esistenti di edificabilità consentita.
  • È difficile verificare la coerenza rispetto alle norme di sliding-scale zoning a causa dell’elevato numero delle varie zone (di solito da venti o trenta categorie).
  • Lo zoning a scalare richiede ampie competenze, risorse professionali e tempo.
  • Può essere necessaria una laboriosa mappatura degli elementi ambientali da tutelare, prima di redigere le norme di sliding-scale zoning.


Norme per le aree di forte pendenza
L’edificazione sulle pendenze ripide (superiori al 25%) può essere causa di grave erosione del suolo, sedimentazione, inquinamento idrico, impatti negativi sulle visuali di crinale, problemi di smaltimento delle acque luride. Comunque l’esistenza di forti pendenze non preclude l’edificazione. Nel determinare le densità edilizie su pendenze superiori al 25%, giocano un ruolo determinante fattori quali il tipo di suolo, le caratteristiche geologiche, i caratteri della vegetazione di copertura. Le amministrazioni che contengono entro i propri pendenze ripide e “sensibili” rispetto all’edificazione, talvolta adottano misure di protezione. Una protezione che può essere attuata attraverso distretti omogenei, norme di azzonamento, regole di lottizzazione. Alcune amministrazioni adottano il divieto di edificare su tutte le pendenze superiori al 25%; altre limitano la quantità di aree in cui è consentita qualche trasformazione. Altre ancora limitano le quantità edilizie su pendenze ripide in base a fattori quali il tipo di suolo, i caratteri geologici, la vegetazione di copertura.
La Montgomery County e Blacksburg non hanno norme per le zone ripide in nessuno dei propri strumenti urbanistici.
La Albemarle County, Virginia, ha un’ordinanza di questo tipo che consente l’edificazione ma proibisce edifici e pozzi perdenti sulle parti del lotto che superano il 25% di pendenza.


Norme sulle pendenze ripide: fattori di forza e limiti

fattori di forza limiti
  • Le norme per le pendenze ripide possono proteggere risorse ambientali sensibili e offrire spazi aperti alla città.
  • Le norme steep-slope si possono applicare attraverso molti mezzi (ordinanze per le lottizzazioni, regole di azzonamento, distretti speciali).
  • Il fatto che ci siano pendenze superiori al 25% non significa automaticamente che l’edificazione sia causa di danni a risorse sensibili.
  • Un ampio uso di tecnologie e accorgimenti progettuali può produrre edilizia di basso impatto anche nelle zone ad elevata pendenza.
  • Le norme steep-slope sono attuabili e durature tanto quanto dura la volontà politica di applicarle.


Standards di governo delle acque reflue
La gestione delle acque reflue riguarda la quantità e qualità del run-off da ciascun insediamento. Il Code of Virginia (Title 10.1, Chapter 6, Article 1.1) offre alle amministrazioni un programma opzionale di gestione nell’ambito delle State Stormwater Regulations. Questo stormwater-management program è obbligatorio per le città con popolazione superiore a 100.000 abitanti, e istituzioni come il Virginia Tech. Le caratteristiche di tale programma comprendono: il deflusso di acque dopo l’edificazione deve essere mantenuto a livelli uguali o inferiori a quelli precedenti; i permessi di edificazione non possono essere rilasciati fino a quando non è stato approvato il relativo piano di stormwater-management; si devono effettuare preliminarmente analisi tecniche quali il calcolo del volume di run-off attuale e di progetto, le velocità, gli effetti finali sui corsi d’acqua. In più, le amministrazioni locali possono applicare programmi più restrittivi di quelli dello Stato. Uno dei metodi di governo del sistema di deflusso delle acque è quello di realizzare bacini di ritenzione o detenzione per le acque. Questi bacini o vasche possono essere progettati per offrire anche strutture per il tempo libero, allo stesso tempo proteggendo la qualità delle acque, rallentando il deflusso e riducendo il livello degli inquinanti.
Nonostante ci siano elementi riguardanti la gestione delle acque reflue all’interno della ordinanza sui sedimenti e le erosioni di Blacksburg e della Montgomery County, nessuna delle due amministrazioni ha adottato l’ordinanza opzionale di gestione offerta dallo Stato. Ad ogni modo, alcuni dei progetti in corso di realizzazione nelle due circoscrizioni stanno utilizzando le parti relative alle acque reflue dell’ordinanza su erosioni e sedimenti, per creare zone di spazi aperti. Amministrazioni più grandi in Virginia stanno iniziando a interessansi delle quantità e qualità delle acque reflue a causa delle regole EPA, e molte di loro probabilmente metteranno in relazione le proprie norme a quelle per gli spazi aperti.


Standards di governo delle acque reflue: fattori di forza e limiti

fattori di forza limiti
  • Gli standards sul governo delle acque reflue possono ridurre l’inquinamento diffuso e prevenire le piccole inondazioni.
  • L’efficacia delle norme varia a seconda delle tecniche utilizzate.
  • Sono necessari estesi studi di bacino per fissare gli standards di gestione.
  • Le norme sulle acque reflue possono aumentare i costi di edificazione e manutenzione.
  • Il governo delle acque reflue richiede all’amministrazione di avere il personale e le competenze necessarie per redigere e attuare i piani di gestione.
  • Le infrastrutture di controllo del sistema delle acque richiedono manutenzione costante per accertarne il regolare funzionamento.


Trasferimento dei diritti edificatori (TDR)
Il TDR è uno strumento di pianificazione relativamente recente, pensato per proteggere le aree sensibili dall’edificazione consentendo o richiedendo il trasferimento dei diritti edificatori da una località considerata inadatta ad un’altra più appropriata. I TDR possono essere fissati come obbligatori o volontari. In entrambi i casi, si indicano zone mittenti dove l’edificazione è scoraggiata, e zone destinatarie dove si incoraggia e ospita una crescita ad alta densità. I proprietari delle zone mittente possono cedere i propri diritti edificatori a quelli delle zone destinatarie. Acquistando i diritti, i proprietari delle zone destinatarie possono edificare a densità maggiori di quelle consentite normalmente dalle regole di zoning. In un sistema TDR di tipo obbligatorio, i proprietari nelle aree mittente hanno forti limitazioni edilizie imposte sulle proprie zone. Tali limitazioni, sono superate dalla possibilità di vendere i diritti edificatori ai proprietari delle aree destinatarie che desiderano costruire a densità più elevate.
Il TDR al momento non è consentito in Virginia, ma alcune amministrazioni locali in stati come Maryland e New Jersey hanno sperimentato programmi TDR con vario successo. Si tratta di un concetto ancora in corso di evoluzione, che sembra funzionare quando esiste adeguata preparazione e coinvolgimento pubblico.


Transfer of Development Rights: fattori di forza e limiti
fattori di forza limiti
  • TDR attempts to avoid the "taking" issue by allowing landowners with severe restrictions on their property to sell their development rights.
  • TDR can be very successful at protecting critical resources and providing open space in sending areas.
  • Although simple in concept, TDR requires a great deal of administrative planning and management to solve complex issues (for example, for a TDR to work, a development-rights bank must be established to purchase development rights when willing buyers are not in the market).
  • Additional planning staff is required to implement the complex programs associated with TDR.
  • If TDR is voluntary it is almost certainly doomed because it will rarely be used. If made mandatory, the TDR program will have to be very well planned and implemented, or it will fail because of landowner and political dissatisfaction.
  • Landowners in receiving areas may be subjected to increased traffic, noise, loss of open space, and higher densities than allowed under traditional ordinances.
  • Receiving areas must have the necessary infrastructure in place to withstand the increased development pressures.
  • TDR programs last only as long as the political will exists to encourage them.


Confini di sviluppo urbano (urban growth boundaries , UGB)

La versione più semplice di uno UGB consta di un perimetro “disegnato” attornoa un’area urbanizzata, all’interno del quale è fortemente incoraggiato lo sviluppo urbano, e all’esterno del quale l’edificazione è limitata. Entro i margini dell’area urbana, si realizzano i servizi e le infrastrutture per accogliere una crescita futura calcolata sui 10-20 anni. Gli UGBs sono utilizzati a due scopi: (1) promuovere schemi insediativi compatti e continui che possano essere efficacemente serviti dalle attrezzature pubbliche; (2) conservare gli spazi aperti, le terre agricole, le zone ambientalmente sensibili, poco adatte ad uno sviluppo di tipo urbano.
AL momento, l’Oregon ha strette norme di UGB, che consentono alle amministrazioni locali di prevenire quasi qualunque tipo di sviluppo al di fuori delle designate urban-growth areas. La maggior parte delle amministrazioni locali della Virginia fissano alcuni distretti di crescita urbana, ma l’attuazione di queste linee di piano non è rigida come nel caso dell’Oregon. Gli urban-growth districts della Virginia sono aree dove sono particolarmente focalizzati i controlli sull’uso del suolo a gli investimenti in infrastrutture.
Un esempio di UGB in senso stretto in Virginia è la “ green line” di Virginia Beach, che limita le infrastrutture e le quantità edilizie nella parte meridionale della città. La parte settentrionale è designata area di crescita e provvista di tutte le necessarie infrastrutture. La “ green line” è tuttora attiva a Virginia Beach, ma a causa di manipolazioni politiche a seguito delle proteste di proprietari confinanti, è stata cambiata la disposizione della linea. Il fatto di spostare la “ green line” su pressione dei proprietari fa pensare che l’amministrazione locale di Virginia Beach abbia fissato un precedente tale da indebolire, almeno in sede locale, lo stesso concetto di UGB.


Urban Growth Boundaries: fattori di forza e limiti
fattori di forza limiti
  • Gli UGB incoraggiano insediamenti compatti e ordinati in zone adatte alla crescita, scoraggiando l’edificazione intensiva in zone non adatte.
  • Gli UGB possono proteggere risorse ambientali di valore come le acque, le zone umide, i paesaggi e le zone agricole.
  • Gli UGB possono essere di difficile imposizione, dal punto di vista amministrativo e politico.
  • Se applicati in modo restrittivo, possono restringere fortemente i diritti di edificazione dei proprietari.
  • Se gli UGB sono messi in pratica in modo scorretto, possono generare ricorsi in tribunale.
  • La crescita che avviene al di fuori dei margini di crescita urbana può risultare poco sensibile, se non sono poste in essere strategie di tutela.
  • Se per promuovere la crescita entro gli UGB si utilizza solo l’offerta di servizi, è probabile che al di fuori di essi si verificherà una crescita notevole.
  • Le linee degli UGB possono cambiare a seguito di pressioni politiche.


La designazione a paesaggio fluviale di interesse statale
Lo Scenic Rivers Act è stato approvato dalla Virginia General Assembly nel 1970. Questa legge autorizza la costituzione di un sistema paesistico fluviale allo scopo di identificare, proteggere e conservare alcuni fiumi, o parti di essi, dotati di bellezza naturale o bucolica. La designazione comporta alcune tutele per questi fiumi e conferisce ai proprietari di terre rivierasche e ad altri abitanti locali un maggior potere nelle scelte pubbliche che possano agire negativamente sul loro fiume. Sono stati sinora designati come paesaggio di interesse statale 17 tratti di fiume (per un totale di oltre 500 km).
Sezioni del New e del Little River che scorrono attraverso la Montgomery County, sono state studiate e ritenute adatte per richiedere la designazione di Scenic-River (vedi il Virginia Outdoors Plan del 1989). Quando è stata proposta questa designazione al Montgomery County Board of Supervisors nella primavera del 1992, l’idea non è stata sostenuta a causa dell’opposizione dei cittadini.


Designazione a paesaggio fluviale di interesse: fattori di forza e limiti

fattori di forza limiti
  • La designazione aumenta la visibilità del fiume come risorsa naturale di interesse.
  • La designazione paesistica richiede autorizzazione da parte della General Assembly per la realizzazione gestione o trasformazione di qualunque struttura, come le dighe, che possa impedire il libero flusso naturale di un fiume.
  • La designazione paesistica richiede che il Governatore nomini un comitato locale. Ciò conferisce a proprietari e abitanti un maggior potere decisionale sui progetti federali o statali che possono trasformare il fiume.
  • Il turismo attirato dalla designazione paesistica può essere di beneficio all’economia locale.
  • Alcuni possono giudicare la designazione paesistica come un’ingerenza pubblica non desiderata.
  • La designazione può portare nuovi visitatori verso un elemento naturale sensibile alle attività umane.
  • L’aumentato uso turistico del fiume può interessare negativamente le proprietà rivierasche.


Nota: l’intera documentazione relativa allo Open Space Plan, e relativi links ad altri siti istituzionali (per normativa di riferimento ecc.) è disponibile sul sito della Montgomery County, Virginia (fb)

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arcipelagomilano.org, 19 giugno 2018. Tutto l’opposto della città metropolitana milanese e dell’Italia in genere, dove i governi metropolitani non hanno reali poteri né di regia, né di controllo.
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Negli ultimi 20 anni in Francia la pianificazione territoriale e urbanistica è stata oggetto di numerose riforme legislative: mai di ‘controriforme’, come invece è avvenuto in Italia.
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Nell’anniversario della scomparsa di Eddy Salzano il 23 settembre abbiamo organizzato un’iniziativa per ricordare l’importanza e l’attualità del suo pensiero e della sua attività. Qui le videoregistrazioni della II Sessione del convegno "Una comunità di intenti" con testimonianze di Maria Cristina Gibelli, Marco Borghi, Federica Ruspio, Tomaso Montanari, Ilaria Agostini, Anna Maria Bianchi, Maria Paola Morittu, Elisabetta Forni, Piero Cavalcoli, Lidia Fersuoch, Oscar Mancini, Paolo Cacciari e Ilaria Boniburini.
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