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A Caledon guerra di trincea contro lo sprawl urbano
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Data di pubblicazione: 18.06.2008 |
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Inviperiti, come a tutte le latitudini, anche i costruttori canadesi quando qualcuno cerca di applicare piani urbanistici che contengono i consumi di suolo. The Toronto Star, 15 giugno 2008
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Titolo originale: Caledon turf war about urban sprawl – Scelto e tradotto da Fabrizio Bottini
Benny Marotta è un costruttore con un grosso problema.
Negli ultimi anni, la Marotta di Vaughan si è costruita delle aspettative su 740 ettari di terreno agricolo a sud-ovest di Bolton, secondo un piano che a suo parere doveva aggiungere 21.000 persone e 11.000 posti di lavoro al territorio prevalentemente rurale della circoscrizione municipale di Caledon.
Il comune di Caledon rappresenta il settore nord-occidentale delle regione di Peel, e comprende i nuclei di Bolton, Caledon e Caledon East.
Il buon Marotta ha praticamente perso 50 milioni di dollari investiti in un complesso produttivo da 60 ettari a Bolton che ha solo qualche inquilino.
Ha poi speso centinaia di migliaia di dollari in ricerche che giustifichino il suo piano per delle case su terreni a destinazione agricola: per non parlare dei milioni per l’acquisto o l’opzione su quelle stesse superfici.
Nell’altamente rischioso gioco dell’urbanizzazione, c’è sempre chi vince e chi perde. Stavolta, pare proprio che Marotta sarà il perdente.
Ecco perché è un uomo con molta fretta. Vuole costruire adesso, e il consiglio comunale di Caledon gli dice che no, deve aspettare.
Lui è furioso, e non è il solo.
Caledon sta sperimentando le conseguenze forse inevitabili delle azioni intraprese sia a scala provinciale che locale, per arginare davvero lo sprawl urbano: un’aspra contesa che mette abitanti, politici e costruttori gli uni contro gli altri.
Sono state tracciate le linee della battaglia, intentate cause e ricorsi. Ci sono state raccolte di firme, dimostrazioni, riunioni di consiglio invase da delegazioni.
Caledon Perspectives, il periodico locale che da poco Marotta ha contribuito a lanciare – diretto da un giornalista indipendente che per caso ha ceduto immobili tramite la Solmar Development – sostiene una vigorosa linea pro-costruzioni.
Tutto è precipitato due settimane fa, quando John Morrison, marito della sindaca di Caledon, è stato aggredito e colpito al viso mentre rientrava a casa da solo: un attacco che la sindaca Marolyn Morrison ha collegato a precedenti minacce alla sua famiglia sulle questioni edilizie di Caledon (è poi stato accusato un ventottenne di Woodbridge, ma non sono stati ancora effettuati dei fermi).
Il consiglio comunale di Caledon sostanzialmente ha detto a Marotta che il nucleo Bolton non crescerà sui terreni agricoli circostanti per almeno 13 anni. Qualunque sviluppo avvenga prima di allora, sarà per densificazione entro gli attuali margini dell’urbanizzato.
Questa presa di posizione ha scaraventato una circoscrizione prevalentemente rurale al centro di un dibattito sugli incrementi delle densità urbane. Alcuni abitanti ritengono che congelare i margini dell’abitato sia poco realistico, e danneggi le attività economiche. Altri affermano che si tratta di un ottimo modo di governare la crescita.
La sindaca Morrison ribadisce che questi conflitti sono una conseguenza del Places to Grow Act provinciale, che ha dato ai consigli municipali obiettivi di popolazione molto precisi, chiedendo che il 40% dell’incremento avvenga entro i confini dell’area già edificata. Ma hanno anche molto a che fare con l’idea locale di come si argina una crescita incontrollata. Cifre astratte e popolazione fantasma, ma conseguenze molto concrete: le municipalità devono prendere decisioni molto precise fra proposte di urbanizzazione concorrenti, stabilendo quando e dove costruire le case.
Con il suo scadenziario sconvolto, l’inferocito e frustrato Marotta dà tutta la colpa all’amministrazione di Caledon in generale, e alla Morrison in particolare.
“Qualche collega mi aveva avvertito di non venire a Caledon, di non fare affari con Caledon, perché si viene qui con buone intenzioni a fare ottimi investimenti, poi ci sono problemi … qui non si vuol far lavorare adeguatamente” ha dichiarato Marotta allo Star qualche giorno fa.
“Si arriva in città in buona salute e si riparte con le gambe spezzate … non intendo dal punto di vista fisico, ma degli affari”.
Marotta sostiene di non tenere molto all’autorizzazione a costruire il suo sogno residenziale, ma al tempo stesso attacca la municipalità per aver escluso la crescita fuori Bolton, cosa che spiega danneggerà il suo complesso produttivo e gli investimenti futuri.
La Morrison risponde che Marotta è entrato in campo tenendo gli occhi bene aperti, ed è rimasto bloccato perché ha scelto di costruirsi delle aspettative su un’area non destinata all’espansione o a trasformazioni.
“Ecco perché [la sua compagnia] Solmar è bloccata, ed è un peccato che sia così, ma il motivo è quello” conclude la Morrison.
Molti dei problemi di Caledon risalgono al giugno 2005, epoca in cui si formulava la strategia provinciale Places To Grow. Quel mese, il consiglio di Caledon votava l’approvazione di un piano urbanistico per l’area detta Mayfield West, appena a nord del nucleo di Brampton, per circa 9.000 abitanti. L’area era destinata a residenza sin dal 1991, e attualmente il piano prevede una crescita sino a 13.000 persone.
Quella decisione lasciò un retrogusto molto amaro. In campagne elettorale per le elezioni locali, il marito della consigliera regionale Annette Groves accusò la Morrison di conflitto di interesse per aver votato a favore di Mayfield West, dato che la sua responsabile di campagna e amica, Anne Livingston, era proprietaria di parecchi terreni lì.
Un’accusa che spinse la Livingston a intentare una causa per diffamazione contro questo Terry Groves, a cui rispose un’altra causa che coinvolse la sindaco: che respinge il conflitto di interesse non avendo alcun “interesse pecuniario” nel caso.
Le cose si arroventano a novembre, dopo la decisione unanime di contenere la popolazione prevista di Caledon a 84.444 persone fino a un piano urbanistico del 2021: una scelta fortemente osteggiata dalla camera di commercio locale, molto pro-crescita.
Questo porta alla importante decisione di congelare i margini urbani di Bolton, che a parere del consiglio era cresciuta troppo rapidamente dopo una serie di delibere dello Ontario Municipal Board susseguitesi negli anni e favorevoli ai costruttori. Di conseguenza, Bolton ha raggiunto l’obiettivo massimo di popolazione, 26.500 abitanti, con quasi tredici anni di anticipo.
Il congelamento di Bolton ha indignato imprenditori come Greg Pannia, presidente della recentemente istituita Coalition of Concerned Residents & Businesses of Bolton. Il grppo di è alleato con la camera di commercio per una campagna che ha sommerso l’amministrazione di messaggi secondo cui impedire l’espansione di Bolton significherà meno nuovi abitanti, meno attività, e in definitiva la lenta morte della cittadina.
Pannia, la cui impresa di movimentazione merci sta nel complesso produttivo in difficoltà di Marotta, ha fatto pressione sui politici di Peel durante l’ultima settimana, per ribaltare la decisione di Caledon, spiegando come Bolton sia parte integrante dell’economia regionale.
“Nessuno investe in un centro in cui non cresce la popolazione” dice Pannia. “Tutto quello che chiediamo è un po’ di popolazione in più, e ci dicono di no”.
É fra i tanti che a Bolton si oppongono alla nuova moda della densificazione, ovvero di uno sviluppo edilizio entro le aree già edificate.
Ma molti consiglieri regionali di Peel sis no schierati insieme alla sindaco Morrison e al consigliere di Caledon Richard Whitehead nel sostenere e ribadire la densificazione come approccio corretto alla crescita demografica.
E sottolineano come attraverso densità più elevate e ricostruzioni si possa trovar spazio a un minimo di 1.500 fino a un massimo di 7.500 nuovi abitanti a, senza bisogno di trasformare in case dei terreni agricoli.
“Fa sorgere la domanda perché mai tutti spingano verso [l’edificazione dei] campi aperti invece che la ricostruzione” commenta la Morrison.
La battaglia promette di farsi più arroventata dopo l’arrivo di Our Caledon Our Choice, gruppo di cittadini che sostiene le scelte del consiglio.
Contemporaneamente, Marotta cerca di conquistare cuori e le anime locali alla sua proposta di variante al piano regolatore favorevole all’espansione.
Il giornale di cui è comproprietario insieme a un gruppo di investitori, come spiega, semplicemente “racconta alla gente cosa succede in municipio. Allargare i confini della città è una volontà dei cittadini, non della Solmar”.
Alla richiesta di commentare questa posizione, la Morrison esita, poi afferma: “Credo che la maggioranza delle persone a Caledon sia intelligente a sufficienza per capire che si tratta del giornale di un costruttore”.
La cosa sicura è che la battaglia sui prati verdi di Caledon e le quantità di popolazione è destinata a continuare, e che il problema traboccherà nel resto della regione di Peel verso le due municipalità di Brampton e Mississauga.
Come molte altre amministrazioni nella’area del Golden Horseshoe che cercano di adattare i propri piani alle norme di Places to Grow, Peel sta decidendo dove collocare 1,6milioni di persone ovvero l’aumento di popolazione regionale da qui a 25 anni.
Tutte e tre le municipalità hanno reso note le proprie scelte, e nella regione si devono ancora collocare circa 33.000 nuovi abitanti secondo le linee guida provinciali.
Anche in questo caso Marotta è sfortunato, perché a quelle cifre non si troverà collocazione prima del 2021, e lui vuole costruire adesso.
E poi quei 33.000 abitanti si suddivideranno fra Mississauga, Brampton e Caledon, e ci sono anche altri costruttori, a ostacolare i sogni di Marotta.
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