«Inutile parlare di ritardi nei piani regolatori e abusivismo di necessità. Le persone che costruiscono case lo fanno perché risparmiano. E se affittano ci guadagnano». Linkiesta, 24 agosto 2017 (c.m.c)

Non perdiamo tempo tirando in ballo la lentezza della burocrazia, i ritardi nei comuni nei piani regolatori o l’abusivismo di necessità. C’è una piccola verità non detta sull’abusivismo: che costruire una casa al di fuori delle regole costa molto molto meno. Quanto? Circa la metà, spesso meno della metà di una casa regolare. Tra chi lo dice apertamente c’è Legambiente, che lo ricorda all’inizio di uno speciale sull’abusivismo sul proprio sito.

Abbiamo chiesto a Edoardo Zanchini, vicepresidente di Legambiente che è architetto e ha insegnato urbanistica nelle Università di Roma e Pescara, come si arrivi a quella stima. La risposta è che si passa da cinque fattori.

Primo: il costo del terreno su cui si costruisce una casa abusiva, tipicamente un terreno agricolo non edificabile o un terreno sottoposto a vincolo, è molto inferiore a quello di un terreno edificabile. Può costare anche un decimo di un terreno edificabile. Secondo: quando si costruisce abusivamente non c’è bisogno di un architetto che firmi il progetto. Terzo: non si pagano gli oneri di urbanizzazione, legati ai servizi comunali (come i servizi idrici) e gli oneri di costruzione, legati al valore aggiunto che si ha costruendo una casa. Quarto: si costruisce con materiale di scarso valore, non fatturato e non certificato. Visto che per costruire abusivamente bisogna fare in fretta, si usa tipicamente del cemento armato. I mattoni spesso sono degradati, tanto non ci sono verifiche. Quinto e ultimo: il costo del lavoro è dimezzato, perché è tutto in nero e realizzato non con imprese ma con manovali presi per due soldi. Le conseguenze sulla sicurezza del lavoro, oltre che sulla concorrenza sleale di chi opera in questo modo, sono superflue. Più importante è ricordare che questa economia sommersa si lega a doppio filo alle cave fuorilegge, alla movimentazione terra e al calcestruzzo e alle imprese dei clan.

Zanchini tira anche le somme: il costo di costruzione di una casa legale, senza contare costi del progettista e oneri di urbanizzazione e costruzione, è di circa mille euro al metro quadrato (chiaramente con differenze grandi tra Nord e Sud, dove costa meno). Aggiungendo progettisti e oneri, si arriva a circa 1.400-1.500 euro al metro quadrato. Per contro, una casa abusiva costa tra i 500 e i 700 euro al metro quadrato. «Sono stime, ma ho avuto modo di verificare personalmente questi valori», commenta.

Un secondo parere è arrivato a Linkiesta da Nomisma. L’amministratore delegato Luca Dondi conferma sostanzialmente la stima. «Non abbiamo fatto studi - premette -. Tra le voci di risparmio, oltre all'evasione fiscale (dalle imposte all'utilizzo di manodopera in nero, all’acquisto di materiali non fatturati) occorre considerare che la costruzione avviene quasi sempre su terreni che non sono edificabili. Fatto 100 il valore dell'edificio, il 20-25% è riconducibile al terreno, con l’ovvia variabilità territoriale. Nelle grandi città si può arrivare al 30, nei piccoli centri scendere al 15. A conti fatti, il risparmio che si può stimare per l'abusivismo con ogni probabilità eccede il 50 per cento».

Costruire una casa abusiva significa edificare una casa insicura, frutto dell’evasione fiscale e destinata a gonfiare gli interessi della malavita. Basta dare un’occhiata alle voci di risparmio: lavoro nero, materiali in nero e non certificati, nessuna firma di un architetto, nessun onere di urbanizzazione, terreni agricoli o vincolati dal costo irrisorio

Che considerazioni si possono trarre da questi dati? Intanto che sarebbe il caso di parlare di questi dati, prima di lanciarsi in riflessioni sulle lentezze della burocrazia e sulla necessità di liberalizzare i permessi di costruire (su questo si rimanda a un post dell’economista Thomas Manfredi).

Tutte queste condizioni, in secondo luogo, concorrono a rendere l’edificio, oltre che più economico, anche più insicuro. Spiega Zanchini: «L’abusivismo non è solo quello nuovo e il caso di Ischia lo mostra chiaramente. Nell’isola ci sono state 28mila domande di condono e in larga parte si tratta di secondi e terzi piani di edifici costruiti negli anni Trenta o Cinquanta, spesso originariamente a un piano e senza fondamenta. Nei piani superiori, per fare in fretta in modo che i lavori non vengano bloccati, si costruisce con strutture in cemento armato. Questo è pesante ed è rigido, in caso di sisma si spezza e schiaccia tutto quello che c’è sotto, è una delle condizioni più pericolose in caso di terremoto». Una tipica casa abusiva non nasce completa ma è frutto di continui accrescimenti, spesso da edifici agricoli nati come capanni per attrezzi.

Una terza considerazione riguarda l’“abusivismo di necessità”. Secondo Zanchini di questo fenomeno si può parlare fino agli anni Ottanta e inizio Novanta, quando c’era una “fame di casa”, ossia c’era più domanda di case che offerta. «In città come Roma e Napoli sono sorti interi quartieri abusivi, sono l’immagine del malgoverno», commenta. Nel 2017, però, è scorretto rievocare quel termine. «Oggi parlare di necessità vuol dire scusare comportamenti molto diversi. Le case abusive in Italia sono in larga parte seconde case, belle o brutte, in aree più o meno piacevoli, in zone sostanzialmente agricole. Ci sono anche quelli di cui non vogliamo parlare: i rom che si tirano una casa un po’ meglio, gli immigrati. Di questo dovremmo parlare, di chi ha bisogno davvero di una casa e se la costruisce così abusivamente. Ci sono poi i fenomeni, che ancora ci sono in larga parte d’Italia, di vere e proprie speculazioni. Ci sono venditori che si mettono a lottizzare i terreni, a dividerli per fare insediamenti abusivi che provano a rivendere (o affittarle, ndr). E poi c‘è chi si fa la villa sul mare».

«L’abusivismo non è solo quello nuovo e il caso di Ischia lo mostra chiaramente. In larga parte si tratta di secondi e terzi piani di edifici costruiti negli anni ’30 o ’50, originariamente a un piano e senza fondamenta. Nei piani superiori si costruisce con strutture in cemento armato. Questo è pesante ed è rigido, in caso di sisma si spezza e schiaccia tutto quello che c’è sotto» Edoardo Zanchini, Legambiente

A oltre 30 anni dalla legge Galasso del 1985, che ha vietato questo tipo di costruzioni, succede ancora. «Il sindaco di Carini, in provincia di Palermo, nei giorni scorsi mi ha confermato che continuano a costruire a due passi dal mare, dove qualcuno possiede un terreno agricolo -continua Zanchini -. Sta portando avanti le demolizioni, un po’ alla volta. Qual è lo stato di necessità di costruire una casa sul mare a Carini? Nessuno. Normalmente se per qualcuno figura come prima casa è perché è intestata a un membro della famiglia in modo fittiizo». Per il vicepresidente di Legambiente la strada delle demolizioni potrebbe essere affiancata da altre misure. «Andiamo fino in fondo - commenta -. Ci sono delle situazioni, penso a comuni interni del casertano e del napoletano, di abusivismo con persone che non hanno nient’altro. Io dico: diamo ai comuni gli strumenti. Ci sono centinaia di case vuote, diamo ai comuni il potere di sequestrare e affittare a prezzi calmierati quelle case vuote, invece che farli diventare proprietari di una casa abusiva».

Per Zanchini uno dei banchi di prova per verificare la serietà del governo, dopo le parole sulla sicurezza e abusivismo arrivate prima a cavallo di Ferragosto e poi dopo il terremoto di Ischia, è l’inserimento nella prossima legge di Bilancio dell’obbligo del fascicolo del fabbricato per chi vende una casa. «Sarebbe un modo per rendere consapevoli gli italiani dei rischi che corrono nelle loro abitazioni. Per questo le associazioni dei proprietari di casa lo osteggiano tanto, gli inquilini chiederebbero di pagare meno affitti perché le case sono insicure. Penso che il ministro Graziano Delrio abbia capito il probleme e sembra convinto, ma in Parlamento diventerà un tema elettorale. Quello che preoccupa di più è il cambiamento di toni dei Cinque Stelle. Finora la loro opposizione era stata uno stimolo per il governo, come nel caso degli ecoreati. Ora stanno andando sulle posizioni più classiche del Centro-Destra, quella per cui la casa di proprietà non si tocca per nessun motivo».

«Qual è lo stato di necessità di costruire una casa sul mare a Carini? Nessuno. Normalmente se per qualcuno figura come prima casa è perché è intestata a un membro della famiglia in modo fittiizo» Edoardo Zanchini, Legambiente