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giovedì 1 giugno 2017

A New York è in vendita anche l’aria: l’ultima frontiera dei costruttori di grattacieli

Non è certo che la città sia infinita, sebbene autorevoli autori lo suggeriscano. Certamente lo è la speculazioni immobiliare e la sua necessaria premessa, la privatizzazione d'ogni bene.Businessinsider.com, 1 giugno 2017 


A New York ogni singolo metro quadro è prezioso. In una città dove lo spazio manca, non resta che andare in alto. Per i costruttori di grattacieli newyorkesi, l’ultima frontiera da conquistare è il cielo. Come? Comprando l’aria inutilizzata dagli edifici adiacenti alla zona in cui si intende costruire, accaparrandosi i cosiddetti air rights.

Cosa sono gli air rights

Per capire cosa sono gli air rights e come influenzano il mercato immobiliare newyorkese abbiamo contattato Artis Real Estate & Consulting, società italiana specializzata in consulenza immobiliare internazionale con sede a New York. «Gli air rights – spiega un suo portavoce – possono essere definiti come i diritti di sopraelevazione che spettano al titolare di un determinato edificio. Questi diritti possono essere venduti e comprati. Mi spiego meglio. In alcune zone della città la densità edilizia non può superare una certa quota e quindi i grattacieli sono sottoposti a un limite di altezza. Un problema, questo, che può essere risolto proprio grazie agli air rights. Non tutti gli edifici, infatti, sfruttano al massimo il loro diritto di sopraelevazione. I costruttori di grattacieli possono acquistare lo spazio inutilizzato da questi edifici, qualora fossero appunto più bassi di quanto previsto dal piano regolatore». Da qui la caccia dei magnati del cielo agli air rights.

Perché l’aria è così costosa a New York
Secondo Al Jazeera, nei soli ultimi due anni, il mercato degli air rights ha mosso 300 milioni di dollari di capitali. Ma perché anche l’aria nella Big Apple è così costosa? “A New York – afferma il consulente di Artis – il mercato immobiliare è molto competitivo, oltre che geograficamente limitato dalla scarsità di terreno disponibile per la costruzione di nuovi fabbricati. In un contesto del genere è facilmente intuibile come la possibilità di elevarsi il più possibile verso l’alto sia preziosa per i costruttori di nuove strutture edilizie. Se si considera poi il fatto che le unità ubicate ai piani più alti godono di vista e luce migliori, si capisce come il valore del mercato degli air rights sia particolarmente significato nel real estate della Grande Mela”.

The Donald, il compratore d’aria
C’è comunque un limite al mercato degli air rights. Nella maggior parte dei casi, infatti, i diritti di sopraelevazione possono essere acquistati solo dagli edifici confinanti con il nuovo immobile. Per costruire sempre più in alto, allora, non resta che comprare gli air rights dei palazzi vicini uno dopo l’altro, in fila.

Per edificare la sua Trump World Tower sulla prima strada, per esempio, The Donald ha dovuto comprare gli air rights di nove proprietà adiacenti, tra cui la Church of the Holy Family.

Miracolo sulla 57esima strada
Grazie agli air rights i costruttori possono assicurarsi ricavi da capogiro. Questo è tanto più vero in alcune zone della città. È il caso della 57esima strada, la cosiddetta Billionaires’ Row, l’ultima in cui si può costruire senza limiti di altezza. A soli due isolati da qui si trova Central Park. Va da sé che acquisire air rights in questa zona può fare veramente la differenza per le tasche di un costruttore. In alcuni quartieri gli air rights sono così ambiti da portare i costruttori a trattative estenuanti che possono durare per anni. Ecco perché nel tempo sono nate vere e proprie figure e realtà specializzate nel settore.

Costruttori a caccia di air rights per attrarre investimenti
L’aria a New York è come un terreno invisibile sopra al quale costruire ancora e ancora, fino a toccare il cielo. E non è tutto. Come fa notare il portavoce di Artis, infatti, «gli air rights non incidono solo sul prezzo finale dell’immobile, ma anche sulla possibilità di attrarre investimenti sul progetto». Quanti più air rights si avranno, tanto più si riuscirà ad attirare capitali per finanziare il proprio edificio. Chissà cosa si inventeranno i costruttori quando i volumi di aria a disposizione saranno finiti. Scriveva Pratolini: «anche l’aria e il sole sono cose da conquistare dietro le barricate». Aveva ragione.
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