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sabato 2 luglio 2016

Peso della rendita e leggerezza degli oneri di urbanizzazione, l’esempio dell’Emilia-Romagna

L’Emilia-Romagna, ex regione modello, aumenta la patologia di un’economia basata sulla rendita con inammissibili “dimenticanze” sull’aggiornamento degli oneri di urbanizzazione. A scapito dei servizi per la collettività, Il Mulino, la rivista on-line, luglio 2016 (m.p.g.).

La  rendita è  una  patologia  letale del  sistema  economico  italiano che  fagocita  le  risorse  e  le confina  a  ruolo passivo  a  scapito  delle  attività  produttive,  come  la  crisi  sta  mostrando.  Un’anomalia che  la  mentalità  italiana, alimentata  da una  popolazione  di  piccoli  proprietari
molto  conservatori  su  questo  aspetto,  non  vuole  affrontare. 

Foriera della divaricazione delle condizioni economiche e della concentrazione della ricchezza.
Perseverare in questo scompenso producendo ulteriori immobili è pericoloso, significa aumentare l’offerta che, già sovradimensionata, ha  portato  al  deprezzamento  dei  valori  di  un  terzo  da  quelli  pre-crisi,  una  perdita patrimoniale ingente per i cittadini italiani, tanto più per quelli indebitati con mutui.

Un eccesso produttivo che è oltretutto avvenuto in un regime fiscale che prevede oneri concessori bassissimi, un privilegio  accordato  ai  costruttori ai  danni  della  città  pubblica.  Con  la  bolla  mentre  i  prezzi  degli  immobili aumentavano del 60% e i ricavi d’impresa schizzavano di quasi l’82% (incremento tra 1997 e 2007, Banca d’Italia, 2015), gli  oneri  rimanevano al  confronto irrisori  e  così  le  capacità di  spesa  delle  amministrazioni  locali già prosciugate dai tagli.

Anche in Emilia-Romagna  è  da  più  di  un  ventennio che  assistiamo  a una  produzione  edilizia
sovrabbondante. Un   eccesso che   si   è   scontrato con  l’esaurimento  della  domanda  di  investimento  e  della   propensione al miglioramento  della  condizione  abitativa  dei  ceti  medio-alti  che  avevano  sostenuto  il  mercato. E ha  procurato lo sperpero di  risorse  non  riproducibili  (suolo  e  materiali)  per  la  realizzazione  di fabbricati inutilizzati  che  sarà difficile e oneroso riciclare, mentre sull’altro versante sociale stride l’emergenza abitativa.

Le  attività  edilizie  sono  soggette  dal  1977  a un contributo  di  costruzione (composto  dalla
quota  costo  di costruzione   e dagli oneri   di   urbanizzazione)   che   i   comuni   devono
utilizzare   per   realizzare   le   opere   di urbanizzazione,  che  entrano  così  nel  patrimonio  pubblico.  Dal  2005  le  leggi  finanziarie  hanno  reso  possibile impiegarne una quota nelle spese correnti sottraendole agli investimenti.

A  livello  nazionale,  scrive Roberto  Camagni  (2016),  tra  2004  e  2012  gli  investimenti  della  totalità  delle amministrazioni locali sono calati in media del 34% e nei comuni maggiori (oltre 60mila abitanti) sono diminuite addirittura del 63%. Si spiega in questo modo il disastroso stato funzionale e manutentivo delle nostre città. In Emilia-Romagna benché le entrate generate dal contributo di costruzione siano costantemente aumentate (del 30% tra 2002 e 2008, gli anni immediatamente pre-crisi), l’incremento era dovuto esclusivamente alla crescita dei volumi edificati, la quota contributiva infatti era ed è rimasta sino ad oggi sostanzialmente ferma a quella stabilita dalla regione nel 1998.

 L’ Emilia-Romagna  impone  oneri di  urbanizzazione che sono tra i più bassi d’Italia. Camagni, ragionando di grandi comuni e di costo al mq, stima a livello nazionale un ammontare medio variabile tra 100 e 150 euro/mq, con Bologna  sotto  la  media  (98  euro/mq),  Milano  a  quasi  il  doppio  (244 euro/mq),  Firenze  a  quasi  il  quadruplo  (480 euro/mq). 
 
Tornando  al  caso  emiliano,  dal  2008al  2011  il  40%  circa  del contributo  di  costruzione è  stato spostato  dagli investimenti alle spese correnti. Tuttavia negli anni più recenti i comuni
emiliani, con decisione autonoma, hanno scelto di ridimensionare in  maniera  molto forte tale
travaso, abbassandolo fino all’8% di media  regionale (2013).

Un  dato  interessante  che  mostra  una  nuova attenzione dei comuni, dettata per certo dall’urgenza, per le spese in conto capitale, che vanno cioè a conformare i beni collettivi su cui poggia la città pubblica. La  regione  ha  operato  a  questo  riguardo  una  scelta  fiscale  di  difficile  comprensione, non  ha  provveduto  alla attualizzazione degli oneri di urbanizzazione come invece, a rigor di norma, avrebbe dovuto accadere. 

L'assemblea legislativa, che nel  1998 ha varato  norme  che ne prevedono  l'aggiornamento  ogni cinque anni,  non  ha  mai proceduto  alla  rivalutazione  prescritta. Il  contributo  oggi  applicato è  ancora  calcolato  sul medesimo indice revisionale di quasi vent’anni fa, derivato dai prezzi delle “opere edilizie” rilevati dal ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, che tuttavia nel frattempo, seguendo l'andamento del mercato, è quasi raddoppiato (DCR 4/3/1998,  n. 849 e n. 850).

Una  decisione  di  cui  è  difficile  capire  la  motivazione.  Il  decennio  1998-2008,  che  avrebbe  dovuto  coincidere con due occasioni di aggiornamento degli oneri concessori, è stato il periodo d’oro della crescita immobiliare, con transazioni aumentate del 63% e costi per l’acquirente finale aumentati del 60%, ma chi ne ha tratto vantaggio sono stati  i  soli  costruttori,  che  in  quel periodo  non  avevano  certo  bisogno  di  incentivi,  mentre  le  entrate  pubbliche continuavano a calare. Si è insomma prodotta in parallelo una progressiva e sostanziosa diminuzione di risorse per la realizzazione delle opere di pubblica utilità. Una  scelta che in  Emilia-Romagna ha comportato una perdita  di entrate  comunali  pari a  più  di 500  milioni di euro.

Una cifra che, benché spalmata in 15 anni, è tutt’altro che irrisoria. Per avere dei metri di paragone basti pensare che   nel   bilancio   regionale   di   previsione   2016   sono   accantonati   ad   esempio
20   milioni   per   progetti   di riqualificazione urbana dei comuni della costa; 17 milioni per le reti infrastrutturali, la manutenzione delle strade e reti  ferroviarie;  oppure  che  mancano  600  milioni per  completare  la  ricostruzione  post-sisma  come la  regione  di recente ha dichiarato.
La  cifra negata  ai  comuni è  ingente, in  una  fase  in cui  faticano  a  garantire  servizi  e  manutenzioni. E dunque perché  il  sacrificio di  500  milioni? Se queste  risorse fossero arrivate
ai  comuni anziché  donate  ai  costruttori, l’attività edilizia si sarebbe più armonicamente divisa tra
produzione privata e opere pubbliche, evitando le storture oggi evidenti.

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