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lunedì 4 aprile 2016

Campania. Ancora più case nelle zone agricole

Il bilancio preventivo del presidente De Luca per i prossimi anni è l'occasione per un'analisi dei misfatti compiuti dalla legislazione urbanistica della Campania, di cui l'attuale, discusso Presidente si onora di essere il prosecutore. Lo strumento chiave: il trasversale "piano casa"


Con il comunicato stampa n. 1169 del 23 dicembre la regione Campania ha informato che, nella seduta del consiglio regionale del giorno precedente, «sono stati approvati a maggioranza i due documenti fondamentali e strategici dell’amministrazione regionale: il Documento di Programmazione Economico Finanziario (Defr), che per la prima volta ha dato una idea complessiva delle linee di governo della Giunta negli anni 2016 e seguenti, e la legge di Bilancio composta dalla legge di stabilità e dal Bilancio di previsione 2016-2018». Nell’elenco delle numerose Misure riorganizzative approvate figurano testualmente: «La proroga del Piano casa al 31.12.2017; La proroga della possibilità per i comuni di lavorare le pratiche dei vecchi condoni ancora in istruttoria relativi alle leggi dell’85 e ’94».

La giunta De Luca chiarisce così in modo lampante i propri orientamenti in materia di urbanistica, in continuità con le linee della precedente amministrazione di centro-destra.

Bisogna dire che il cosiddetto “piano casa” ha in Campania una genealogia del tutto trasversale: la sua prima formulazione regionale risale infatti agli ultimi mesi della giunta Bassolino, che macchiava così vistosamente l’apprezzabile lavoro compiuto con i precedenti provvedimenti per l’area a rischio del Vesuvio (2002), con la prima legge organica campana sulla pianificazione urbanistico-territoriale (2004), con la prima definizione (2004) del piano territoriale regionale (PTR) e con le linee guida del paesaggio, inserite nel PTR prima della sua definitiva approvazione (legge 13/2008).

La giunta Caldoro fra il 2010 e il 2015 ha coerentemente lavorato in direzione opposta. Certo, ha fornito qualche utile chiarimento circa l’articolazione del piano urbanistico comunale in componenti, strutturale ed operativa, riducendo le specifiche ambiguità in materia della legge 16/2004. Ma ha preteso di farlo con un semplice regolamento attuativo, il 5/2011, prestando così il fianco ad un contenzioso ora all’esame della Corte Costituzionale che rischia di invalidare anni di amministrazione dell’urbanistica nella regione. Per il resto ha costantemente tentato di smantellare le politiche per il territorio messe a punto dalla giunta precedente, a partire dal sistema integrato di mobilità e trasporti pubblici.

Per quel che concerne in particolare l’urbanistica e il paesaggio, l’amministrazione di centro-destra ha a più riprese mirato a cancellare o stravolgere specifiche disposizioni legislative precedenti inerenti al piano urbanistico-territoriale dell’area sorrentino-amalfitana o alla legge per la riduzione del rischio vesuviano o alle leggi per i condoni edilizi: il tentativo più cospicuo in tale direzione è stato condotto con un truffaldino disegno di legge per la pianificazione paesaggistica, la cui autentica finalità eversiva è stata fortunatamente contenuta dalla resistenza delle opposizioni, grazie anche ad una intensa mobilitazione culturale.

Sul “piano casa”, invece, la giunta Caldoro ha incontrato ostacoli assai minori. Sicché in Campania sono divenuti realizzabili, in deroga alla pianificazione vigente – e perfino negli ambiti disciplinati da piani specialistici con disposizioni diverse dalla assoluta inedificabilità –, interventi più che cospicui sotto il profilo dello sfruttamento delle parassitarie rendite urbano-immobiliari. A titolo esemplificativo, si possono citare esempi illuminanti.

Un edificio per uffici, o anche un albergo, con superficie utile lorda fino a 1.500 mq può essere diversamente destinato, in deroga al piano urbanistico, realizzando sole opere interne che non incidano su prospetti e sagoma e costituendo unità immobiliari non ulteriormente frazionabili: può quindi diventare un condominio residenziale con una trentina di mini-appartamenti.

Un albergo della dimensione di 10.000 mc che non abbia «goduto dei benefici contributivi», ubicato in aree urbanizzate diverse dal centro storico (ma anche in esso se costruito o ristrutturato negli ultimi 50 anni), può diventare, sempre in deroga al piano urbanistico, un condominio residenziale a patto che il 35% della volumetria sia destinato a edilizia residenziale sociale (cioè, in definitiva, riservato all’affitto): dando luogo, quindi, ad una quarantina di mini-alloggi “a mercato libero” e ad una ventina di alloggi vincolati all’affitto.

L’incremento di volume nella misura del 20% può essere realizzato a fini abitativi su edifici residenziali esistenti, ma perfino su edifici non ancora esistenti se realizzabili secondo le vigenti norme urbanistiche. E tale incremento si applica a immobili che appartengano ad una delle seguenti categorie: «a) edifici residenziali uni-bifamiliari; b) edifici di volumetria non superiore ai millecinquecento metri cubi; c) edifici residenziali composti da non più di tre piani fuori terra, oltre all’eventuale piano sottotetto». Dunque non c’è limite volumetrico per le categorie a) e c). E si può incrementare di un appartamento da 300 mc un capannone di 1.500 mc.

Deve poi considerarsi residenziale anche un edificio che abbia destinazione abitativa solo per il 55%. E si ammette il cambio di destinazione del residuo 45% se si tratta di pertinenze agricole di una casa rurale ubicata fuori delle zone agricole.

Quando invece si procede con interventi di demolizione e ricostruzione l’incremento volumetrico in deroga alla normativa urbanistica vigente sale al 35% ed è consentito incrementare anche il numero degli appartamenti «purché le eventuali unità immobiliari aggiuntive abbaino una superficie utile non inferiore a 45 mq».

Nelle zone agricole possono diventare spazi abitativi «del nucleo familiare del proprietario del fondo agricolo» (anche non coltivatore) le precedenti stalle, depositi, fienili e via dicendo e – sempre in deroga ai piani urbanistici – si possono realizzare «nuove costruzioni ad uso produttivo» (artigianale ? commerciale ?) nella misura di 0,03 mc/mq.

Gli edifici industriali dismessi da almeno tre anni possono essere – in deroga al piano urbanistico – integralmente sostituiti secondo due soluzioni: a parità di volume con mutamento di destinazione a residenze, uffici (non più del 10%), esercizi di vicinato o botteghe artigiane, purché riservando non meno del 30% per alloggi sociali; oppure, anche con un incremento di volume del 20%, con destinazioni produttive non meglio specificate (potrebbero essere di tipo terziario ? anche “direzionali” ?), perfino delocalizzando l’intera volumetria assentibile «se tale forma di intervento sia prevista nella programmazione urbanistica locale, sia ritenuta utile ed opportuna dal Comune, e vi sia la disponibilità dell’area alternativa rispetto a quella dove sussistono le volumetrie preesistenti oggetto dell’intervento».

Le esemplificazioni potrebbero continuare, ma è già sufficientemente chiaro che il “piano casa” in Campania fra il 2009 e il 2014 è diventato un carrello di attrezzi idoneo a far saltare qualunque coerenza di governo pianificato del territorio. Ed è l’efficacia di questo carrello che la giunta De Luca ha prorogato fino al 31 dicembre 2017.

Quanto al condono, la proroga riguarda solo le procedure amministrative comunali. Ma testimonia comunque l’attenzione della giunta regionale ai problemi degli abusivisti. Del resto, all’inizio della campagna elettorale il candidato De Luca si era premurato di sostenere che sarebbe stato impossibile abbattere tutta l’edilizia abusiva non condonabile. Il provvedimento del 22 dicembre possiede il sapore inequivoco di un segnale: in attesa di circostanze opportune ….

Chi possiamo ritenere abbia brindato con più entusiasmo al capodanno in Campania ?