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mercoledì 23 settembre 2015

Al via l’operazione scali ferroviari: la città cambia senza consumo di suolo

Dopo alcune generazioni sembra vedere la luce almeno l'inizio di una riqualificazione urbana fondamentale per gli effetti su tutta l'area metropolitana e i suoi assetti futuri. La Repubblica Milano, 23 settembre 2015

La giunta di Palazzo Marino dà il via libera all’accordo con Regione e Ferrovie dello Stato per la riqualificazione degli scali dismessi. Una città nella città che si estende complessivamente per un milione e 250mila metri quadrati. Sono sette le aree (da Lambrate a Porta Genova, da Farini a Romana) destinate a cambiare volto. «Questo - dice l’assessore all’Urbanistica Alessandro Balducci - è uno dei più grandi progetti di rigenerazione urbana presentati a Milano e in Italia da molti anni», che permetterà di ricucire parti della città «senza il consumo di suolo». Della superficie a disposizione, 525mila metri quadrati saranno destinati a verde, con 10 chilometri di piste ciclabili e pedonali. Si potrà costruire fino a un massimo di 674mila metri quadrati (meno del milione previsto nel precedente Piano di governo del territorio) e le nuove strutture includeranno 2.600 appartamenti di edilizia residenziale sociale. E poi negozi, case di lusso, attività produttive e servizi. In base all’intesa, 50 milioni di euro serviranno per fare interventi ferroviari, migliorare la rete e il collegamento con la zona metropolitana. Nelle zona di Lambrate, Rogoredo e Greco-Breda la funzione principale sarà soprattutto quella di edilizia sociale, mentre a Porta Genova, in considerazione della posizione, la priorità è data a funzioni legate a moda e design. A San Cristoforo un parco attrezzato.

Sono una città nella città che si estende per un milione e 250mila metri quadrati. Le ultime grande aree da ridisegnare insieme alle caserme. Sette scali ferroviari dismessi o che lo diventeranno presto, che abbracciano tutta Milano e sono destinati a trasformarsi in altrettanti nuovi quartieri con case, negozi, uffici, parchi. Perché è questo quello che prevede l’accordo di programma a tre (oltre al proprietario delle aree, Ferrovie dello Stato, l’altro protagonista è la Regione) che la giunta di Palazzo Marino ha approvato. Un primo via libera a quello che l’assessore all’Urbanistica Alessandro Balducci definisce «uno dei più grandi progetti di rigenerazione urbana presentati a Milano e in Italia da molti anni», che verrà realizzato «senza consumare suolo, attraverso il riuso e la riqualificazione di parti importanti del territorio con verde, servizi ed edilizia sociale». È così che riparte l’operazione scali. Dopo un primo tentativo fatto nel 2007 dalla giunta Moratti. E un nuovo percorso avviato dall’amministrazione Pisapia.

Adesso, dopo quasi quattro anni di lavoro seguiti dalla ex vicesindaco Ada Lucia De Cesaris, si arriva a un accordo. Prossimo passaggio: l’approvazione di Palazzo Lombardia. Poi inizierà la fase dei progetti che prevederanno anche concorsi. Una partita gigantesca che permetterà, secondo il Comune, di ricucire pezzi di città tagliati dai binari e di avere diversi benefici. Oltre ai cosiddetti oneri di urbanizzazione che verranno incassati da Palazzo Marino (le stime parlano di 130 milioni), 50 milioni saranno investiti da Fs per migliorare il sistema ferroviario e il collegamento metropolitano. Una cifra a cui si aggiungerà il 50 per cento delle pluslavenze delle dismissioni, 60 milioni per interventi di riqualificazione della zona attorno a Farini e 20 per Porta Romana. Su quel milione e 200mila metri quadrati si potrà costruire fino a un massimo di 674mila metri quadrati (il precedente Pgt ne prevedeva un milione); di questi 156mila saranno destinati a edilizia sociale con 2.600 alloggi a basso costo. E poi 590mila metri quadrati di spazi pubblici, di cui 525mila di verde e dieci chilometri di piste ciclabili e pedonali.

Al posto dei binari un mix di verde, case di lusso e low cost

Da sola, vale quasi la metà di tutte le aree che dovranno cambiare volto: oltre 500mila metri quadrati di binari abbandonati diventati sempre più strategici perché si snodano lì, all’ombra dei grattacieli di Porta Nuova. Ed è questo il futuro che potrebbe essere immaginato per lo Scalo Farini: un quartiere da far crescere anche puntando al cielo per garantire quel parco che si dovrà estendere per almeno la metà della superficie. Un altro skyline. E poi case di lusso, uffici, vetrine. Perché se un progetto preciso ancora non c’è e saranno il mercato e gli investitori a delineare il destino di questa zona, le linee guida dettate dal Pgt ci sono. E sono altrettanto precise. È lì che si potrà realizzare il mix di funzioni urbanistiche più completo tra tutte quelle possibili. Quello che accadrà anche per un altro pezzo di città sempre più centrale come lo Scalo Romana. Un’altra area in attesa di un futuro composito, con altre residenze, altri uffici, altri negozi. Che anche la vicinanza con l’arte della Fondazione Prada, però, potrebbe influenzare.

Sono tutti diversi, gli scali da riprogettare. E ognuno, ancora prima che gli architetti comincino a tradurre in disegni ed edifici i piani, ha una propria vocazione. C’è chi ha già scritto nella sua storia e nella parte di città che occupa il proprio destino. Come San Cristoforo che, con l’arrivo della metropolitana 4 sarà sempre più collegato: diventerà un parco attrezzato, ancora più unito ai Navigli. In questa parte non si costruirà. Per zone come Lambrate, Rogoredo e Greco-Breda, invece, la maggior parte delle nuove strutture saranno case di edilizia sociale e solo una percentuale minima si trasformerà in negozi e servizi per i nuovi quartieri. Un altro viaggio, si cambia scenario. Perché per Porta Genova è il ponte che oggi divide la stazione dalla Zona Tortona a fare la differenza: impossibile non prevedere un prolungamento naturale di quel polo della creatività e spazi - tra le poche case possibili - per la moda e il design. Con un effetto traino ulteriore. Perché tutti, dall’amministrazione agli esperti di Fs, concordano: l’apertura tra le mura abbandonate del Mercato metropolitano è riuscita a imprimere una spinta sulla strada già tracciata. Solo il nuovo acquirente dell’area, però, potrà decidere se locali e food truck potranno rimanere.

È un’operazione gigantesca, quella di trasformazione degli scali. Solo la parte immobiliare e quei 500mila metri quadrati di nuove costruzioni (al netto delle case low cost) secondo alcuni operatori del settore potrebbe valere 500 milioni di euro: quasi mille euro a metro quadrato. Non solo. Qualsiasi forma prenderanno Farini e Romana, nei quartieri dovranno essere progettate opere di “cucitura” con il resto della città e di riqualificazione dell’aspetto paesaggistico. Con un sogno che è stato accarezzato in passato e chis-sà se mai diventerà realtà: utilizzare parte dei binari tra Romana e San Cristoforo per fare una strada verde in stile High Line di New York. Un’oasi da riempire di vita e attività culturali, magari.

Comune e Regione, però, hanno individuato con Ferrovie anche le priorità per il trasporto ferroviario di tutta l’area metropolitana. I treni che non passeranno più da Porta Genova, ad esempio, prevedono alcuni passaggi già previsti dal progetto di raddoppio della linea Milano- Mortara e nuove fermate (i fondi sono extra rispetto ai 50 milioni dell’accordo) a Tibaldi e Romana. Anche la stazione di San Cristoforo sarà riqualificata e unita alla linea 4 del metrò. Qui si immaginano sottopassi e percorsi di accesso ai quartieri a Sud del Naviglio. Perché alcune stazioni, appunto, non saranno totalmente dismesse. Continueranno a funzionare in forma ridotta, liberando gli spazi. Accadrà anche a Greco, ad esempio. Altre tappe, invece, verranno create per altrettanti nuovi pezzi di Milano. Un esempio? Nascerà una fermata tra Certosa e Rho-Fiera per servire gli abitanti di Cascina Merlata e soprattutto i futuri frequentatori dell’area di Expo una volta che i padiglioni verranno abbattuti.

“Il futuro di Farini una seconda Porta Nuova” (intervista al dirigente Ferrovie)

Dice che per ripensare quelle aree, che rappresentano anche i pezzi più «pregiati del loro portafoglio», si sono mossi da tempo. E l’interesse del mercato, soprattutto per zone come Scalo Farini e Porta Romana c’è. Con un valore aggiunto: Milano. «Soprattutto in questo momento operazioni simili su Milano vengono guardate con un’attenzione sempre maggiore sia in Italia sia all’estero», spiega Carlo De Vito, l’amministratore delegato di Fs Sistemi Urbani, la società di Ferrovie che si occupa della valorizzazione del patrimonio immobiliare del gruppo.

Lei segue da anni questa partita. Quali sono i tempi di un’operazione del genere?
«All’inizio del 2016 l’accordo sarà effettivo e potremo partire con i primi masterplan per le aree più importanti come Farini, Romana e Genova. È un percorso che proseguirà in parallelo con la ricerca dei partner e dei futuri sviluppatori immobiliari. Tutto il prossimo anno sarà dedicato ai piani di intervento urbanistico e alla scelta di chi dovrà realizzarli. In ogni caso parliamo di un processo che guarda a un’orizzonte che supera i prossimi dieci anni».

Che cosa accadrà a questi pezzi di città?«Pensiamo a modelli diversi a seconda delle aree. Per quelle più piccole cercheremo di venderle direttamente, per quelle più grandi potrebbero essere create nuove società di sviluppo o i terreni con i relativi diritti edificatori potrebbero essere affidati a un fondo. Adesso dovranno essere i nostri Cda a decidere. Per la parte di housing sociale, invece, e in particolare per Rogoredo, Lambrate e Greco, utilizzeremo un accordo con Cassa depositi e prestiti che può garantirci finanziamenti e condizioni particolari».

Chi potrebbe prendere in mano e gestire la nascita di un nuovo quartiere così vasto come Farini?
«Abbiamo presentato in anticipo le operazioni al mercato e posso assicurarle che l’interesse di investitori italiani e internazionali è consistente e non solo di facciata. Parliamo di realtà europee, ma anche americane, orientali e australiane».

A differenza di altri scali, lì il futuro non è stato ancora disegnato: che cosa potrebbe diventare?«Sarà l’operazione più completa, quella con le maggiori costruzioni. Abbiamo preferito non prevedere niente di preciso per parlarne con i futuri operatori e per seguire le ultime tendenze del mercato. È una zona importante, collegata sia a Porta Nuova e alla stazione Garibaldi sia alla parte residenziale di via Valtellina. Potremmo prevedere un vero mix, che comprenda abitazioni, uffici, servizi e verde. Se ci saranno grattacieli? Sicuramente si può pensare a uno sviluppo verticale come ideale continuazione di piazza Gae Aulenti».

Quali sono le priorità che seguirete come gruppo Fs?«Trasformare queste aree con l’impegno che abbiamo assunto, abbastanza gravoso, di potenziare il sistema ferroviario della città. E sfruttare bene questi asset per tradurli in risorse finanziarie importanti per il gruppo».
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